Realitný trh neprekvapil ani v lete. Čísla na cenovkách bytov idú stále hore

V júli dosiahla hodnota Realitného barometra, ktorý sleduje vývoj cien bytov v krajských mestách, úroveň 3 168 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medzimesačný nárast o 1,6 percenta, podobne ako v júni. V porovnaní s minulým rokom však ide o zvýšenie až o 15,2 percenta.

Najdrahšie bývanie je dlhodobo sústredené v dvoch najväčších slovenských mestách – v Bratislave a Košiciach. Ide o prirodzený dôsledok ich postavenia ako centier hospodárskeho života, s vysokou koncentráciou pracovných miest a vysokých škôl. "Nie div, že obe mestá sú magnetom aj pre realitných investorov a developerov," vysvetľuje analytik Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR.

To zároveň ešte viac podporuje dopyt po bývaní.

Rezonujú Košice

Za uplynulý rok rástli ceny v oboch spomínaných mestách dvojciferným tempom vo všetkých kategóriách. Zaujímavé je najmä zdražovanie novších bytov vo východoslovenskej metropole, kde 2-izbové bytové jednotky už prekročili hranicu 4-tisíc eur za štvorec, trojky sa k nej približujú.

Väčšia cenová prirážka za novšie byty sa prejavuje najmä pri 3-izbových jednotkách. "V Bratislave dosahuje štvrtinu ceny a v Košiciach sa blíži k tretine," vyčísľuje Kubrický.

Pri 2-izbových bytoch je odstup menší a v poslednom roku sa ešte znížil. Ceny starších bytov totiž rástli rýchlejšie, čo súvisí s vyšším záujmom investorov o tieto menšie jednotky. Z meraní vyplýva, že aktuálne je cenové rozpätie medzi novšími a staršími dvojkami v Košiciach 19,9 percenta a v Bratislave je to o päť percent menej.

To podľa analytika naznačuje, že v hlavnom meste by sa v nasledujúcich mesiacoch mohol rast cien starších 2-izbových bytov spomaliť.

Cenové rozdiely medzi mestami sa v priebehu roka výraznejšie nemenili.

Zdražovanie nekončí

Medzi hlavné faktory, ktoré môžu udržať rast cien nehnuteľností aj v nasledujúcom období, radí analytik lacnejšie úvery, stabilizáciu energií aj rast miest. Nižšie úrokové sadzby hypoték majú podľa neho potenciál zvýšiť dostupnosť bývania.

Aktuálne je už známa aj energopomoc, ktorá má od roku 2026 zabezpečiť, že sa až 90 percentám domácností náklady na ňu nezvýšia, čo poskytne väčšiu istotu aj kupujúcim.

Kubrický poznamenáva, že podľa Štatistického úradu SR v júni rástli platy rýchlejšie než inflácia vo väčšine odvetví, pričom v priemysle dosiahli až 7,8 percenta.

Tieto faktory spoločne naznačujú, že trend zdražovania bytov na Slovensku bude pokračovať aj v najbližších mesiacoch. "Pokiaľ by mala začať ekonomika drhnúť, postupne sa to prejaví aj na realitnom trhu. Dopyt sa bude znižovať a nálada zhoršovať, čo sa odrazí aj na vývoji cien," vysvetľuje Kubrický pre Štandard.

V najbližších mesiacoch sa toho však podľa neho veľa nezmení, čiže na jeseň čaká realitný trh živé obchodovanie.

Kupujúci opäť vstupujú na trh

AJ najnovšia správa Národnej banky Slovenska potvrdila, že sa ceny nehnuteľností v druhom štvrťroku 2025 medziročne zvýšili o 12,8 percenta, čím prekonali aj úroveň z roku 2022. Je za tým viac faktorov, pričom kľúčovým je pokles úrokových sadzieb na hypotekárne úvery, ktorý opätovne povzbudil dopyt.

Nemožno však zabúdať ani na dlhodobý problém Slovenska – nedostatok bytov. V praxi to znamená, že ak má niekto možnosť získať hypotéku či kúpiť byt, spravidla túto príležitosť podľa riaditeľky FinGO reCloud Róberty Meckovej využije. "Pred dvoma rokmi sme sa často stretávali s klientmi, ktorí sa rozhodli odložiť kúpu nehnuteľnosti. Dnes títo ľudia prichádzajú a nákup realizujú," vysvetľuje na margo odložených plánov.

Ak nedôjde k zásadnej udalosti, ktorá by trh vychýlila z rovnováhy, možno aj podľa nej predpokladať pokračovanie zdražovania v najbližších rokoch. "Dopyt po nehnuteľnostiach je dostatočný, úroky sú nižšie ako pred rokom, ceny práce a materiálov sú vysoké," dodáva s tým, že tieto základné faktory samy osebe postačujú na udržanie cien na súčasnej úrovni.

Potenciálnym rizikom je opätovný rast úrokových sadzieb, ktoré majú priamy dosah na dostupnosť úverov a tým aj na dopyt po bývaní. Sadzby odrážajú hospodársku situáciu eurozóny, ale aj konkrétnu kondíciu jednotlivých krajín.

A tá slovenská v súčasnosti nie je bezproblémová. Ak by sa zhoršila, úvery by zdraželi a tento vývoj by sa premietol aj do cien nehnuteľností. Netreba si však robiť ilúzie. "Bývať však bude treba aj v budúcnosti, takže nech nikto nečaká, že si v krajskom meste kúpi dvojizbový byt za 50-tisíc eur," konštatuje Mecková.

Pri hodnotení regionálneho vývoja nie je podľa nej podstatná len výška cien, ale ich dynamika. Trend je jasný – rast je celoslovenský a nevyhýba sa žiadnemu regiónu. Bratislava a Košice majú síce vlastnú cenovú špecifickosť, no celkový smer pohybu zodpovedá všeobecnému vývoju.

Otázkou teda nie je, či ceny rastú, ale skôr to, či ich súčasná úroveň korešponduje s príjmami obyvateľstva a celkovou ekonomickou silou krajiny.