Praská bublina? Slováci v realitnom extréme musia na kúpu bytu vynaložiť takmer trinásť ročných platov

Po katastrofickom období na slovenskom realitnom trhu v uplynulom roku začali na verejnosť prenikať prvé správy, ktoré záujemcom o bývanie ponúkajú dôvod na mierny optimizmus.

V uplynulých týždňoch sa totiž podľa analytikov definitívne zlomili ceny bytov prakticky na celom území Slovenska. Upozornili však, že pokles sa ráta iba v jednotkách percent a návrat k cenám z roku 2021 preto nepredpokladajú.

Najhlbšie sme si musel siahnuť do vrecka v treťom kvartáli roka 2022, keď priemerná cena za meter štvorcový bola 2 714 eur a predstavovala maximum, ktoré sme na domácom trhu mali. Najdrahšie nehnuteľnosti boli v Bratislavskom kraji, kde stál meter štvorcový 3 451 eur.

Jav znižovania cien úzko súvisí s tým, že záujemcovia o kúpu bývania majú jednoducho od bánk k dispozícii menej peňazí, pod čo sa podpisuje koniec mimoriadne výhodných hypotekárnych úverov. Ide teda iba o akési šťastie v nešťastí.

Ako minulý mesiac konkretizoval portál FinReport.sk, úrokové sadzby úverov na bývanie počas posledných 12 mesiacov vzrástli rekordne. V prípade úverov na bývanie využívaných najmä na kúpu, respektíve obnovu bývania, to bolo o 2,15 percentuálneho bodu na 3,2 percenta.

Ceny hypoték sa zvyšujú najmä vinou toho, že Európska centrálna banka (ECB) prestala držať svoje vlastné úrokové sadzby mimoriadne nízko.

Index začína klesať

Odborníci popri lacnejších bytoch takisto predpokladajú zlepšenie takzvaného Indexu realitného zdravia (IRZ). Ten by sa podľa jeho tvorcov mal do marca dostať na úroveň 2,87, pričom koncom minulého roka dosiahol hodnotu až 3,14.

„Toto číslo vyjadruje vývoj na trhu známkou od 1 do 5, kde 5 je najhoršie hodnotenie, a v stabilnom období sa pohybuje okolo hodnoty 2,5,“ vysvetľuje portál Nehnuteľnosti.sk s dôvetkom, že stúpajúca krivka IRZ odzrkadľuje aktuálnu kritickú situáciu na realitnom trhu, ktorú charakterizuje nižšia dostupnosť hypoték a nedostatočná ponuka nehnuteľností.

Kúpa bytu mnohých v Európe neošklbe

Aj napriek niektorým pozitívnym novinkám vo všeobecnosti stále platí, že Slováci sa v dostupnosti bývania nachádzajú na chvoste Európy. Potvrdzuje to aj rozsiahla analýza Deloitte Property Index pre rok 2022.

Okrem iného z nej totiž vyplynulo, že priemerný zamestnanec v našej krajine minie 12,8 ročných príjmov na byt s rozlohou 70 štvorcových metrov. Horšie je na tom iba susedná Česká republika, kde musí zamestnanec za rovnakú nehnuteľnosť zaplatiť až 13,3 priemerných ročných platov.

Na porovnanie, údaje ako z inej planéty platia v prípade Írska, ktoré sa nachádza na opačnej strane rebríčka. Zamestnancovi tejto ostrovnej krajiny totiž stačí na kúpu bytu s rovnakou rozlohou iba 3,1 ročného príjmu, teda vyše štyrikrát menej. Veľmi dobre z porovnania vyšli aj Nóri (4,4 roka) alebo obyvatelia Belgicka (4,5 roka). V prípade Poľska, ktoré je po Česku azda našou najbližšou krajinou, hovoríme o hodnote 7,8, čím sa radí zhruba do stredu rebríčka.

Lepšie na tom nie sme ani pri porovnaní metropol. „Bratislava je po Amsterdame a Prahe treťou najmenej dostupnou metropolou, pokiaľ ide o vlastné bývanie. Na kúpu nového bytu s rozlohou 70 štvorcových metrov potrebuje obyvateľ Bratislavy 13,7 hrubých ročných miezd,“ konštatuje analýza Deloitte Property Index.

Prenájom výhodnejší ako kúpa

O tom, v akom nesúlade sú slovenské mzdy a slovenské ceny strechy nad hlavou, svedčia aj dáta Národnej banky Slovenska (NBS). Podľa jej odhadov totiž bol ku koncu septembra minulého roka štvorcový meter bývania drahší o 612 eur, ako by mal byť. 

V dôsledku drahej kúpy záujemcovia s kúpou bytu vyčkávajú. Napríklad v minulom roku sa v hlavnom meste podarilo predať 1 992 bytov, čo predstavuje medziročný pokles až o 40 percent.

Nevídaným javom je aj to, že trh s nehnuteľnosťami sa otočil hore nohami a platenie nájmu sa v súčasnosti podľa tlačovej správy realitnej kancelárie Herrys stáva výhodnejšie ako splácanie hypotéky. Trhu s prenájmami dominujú dvojizbové byty, ktorých je v ponuke najviac a je o ne najväčší záujem.

V dôsledku extrémnej situácie Slováci pri kúpe bývania siahajú po veľkých kompromisoch. Kupujú menšie byty, prípadne v menej lukratívnych lokalitách. Mnohým musí pomáhať rodina. Citeľný je podľa expertov aj posun záujemcov o bývanie do okrajovejších častí miest.

Kedy bude lepšie?

Predpovedať zlepšenie situácie je podľa odborníkov zložité, no veľká časť z nich upozorňuje, že citeľný pokles cien môže nastať najmä pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby si vysokú cenu zachovajú s väčšou pravdepodobnosťou, a to najmä pre vysoké ceny energií, práce a stavebných materiálov.

Pokiaľ ide o predpoveď prasknutia realitnej bubliny, ide o veľmi zložitú disciplínu, no aj v tomto ohľade existujú pozoruhodné teórie. Napríklad podľa ekonóma Freda Harrisona funguje realitný trh na báze 18-ročných cyklov. Svoje tvrdenie opiera o pozorovanie vývoja cien nehnuteľností počas uplynulých 300 rokov.

Každý cyklus je podľa neho rozdelený do troch fáz. V prvej, sedemročnej fáze ide o pomalý rast cien nehnuteľností. V druhej, takisto sedemročnej fáze ide o rýchly rast cien nehnuteľností. V tretej, štvorročnej fáze ide už o prasknutie realitnej bubliny a obdobie recesie.

Na základe tejto teórie je v hre rok 2026 (18 rokov po kríze v roku 2008). Harrison tvrdí, že práve vtedy praskne realitná bublina a nastane štvorročná fáza poklesu cien. Podľa neho sme momentálne na konci sedemročného rastu cien bývania a pred nami je mierna recesia, za ktorou nasleduje výrazné zdražovanie.