Hypotéky kedysi a dnes. Čo sa za tie roky zmenilo a aké sú možnosti?

Keď sa vrátime do histórie spred 25 rokov, kedy bol vôbec poskytnutý prvý hypotekárny úver, tak je to rok 1998. V podstate išlo o prelomový rok, kedy sa hypotekárne bankovníctvo zaviedlo na slovenský trh.

„Môžem polemizovať o tom, či začiatky poskytovania hypoték boli a či neboli komplikované. Zákon o bankách striktne definoval podmienky poskytovania hypotekárnych úverov, získavania zdrojov bánk na ich financovanie hypoték, podmienky získania štátneho príspevku k úrokovej sadzbe a aké nehnuteľnosti banky akceptovali na zabezpečenie úveru,“ povedala riaditeľka pre oddelenie úverov a lízingov zo spoločnosti Centrum poistenia Jana Valkučáková.

Nastavenie interných systémov bánk a s tým spojená náročná administratíva si vyžadovala nemalé investície na IT štruktúru bánk.

Úroky boli vysoké
Ročné úrokové sadzby hypoték sa pohybovali vtedy na úrovni 13,5 %, dnes oscilujú pod piatimi percentami. A už viacerí finanční odborníci skonštatovali, že tohtoročné úrokové sadzby na hypotékach kopírujú situáciu spred desiatich rokov. Vtedy sa sadzby pohybovali tiež okolo tejto úrovne. Teda tohtoročné zvyšovanie sadzieb nepovažujú za nič nezvyčajné.

Dražby hypotekárnych klientov sú, no ide o veľmi problémových ľudí bez záujmu situáciu riešiť.
Priemerná výška hypotéky bola v začiatkoch na úrovni pod 30-tisíc eur, v súčasnosti je to zhruba 85-tisíc eur. Kým dnes vie záujemca o hypotéku vybaviť úver aj do 48 hodín, v začiatkoch trval schvaľovací proces približne 30 dní. Banky nemali prístup do úverových registrov a používali vlastné modely posúdenia schopnosti splácať požadovaný úver. V súčasnosti musia banky rovnako postupovať podľa opatrení NBS.

Maximálna výška úveru bola v začiatkoch 70 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti, dnes je to 80 %. Maximálna 30-ročná splatnosť úveru bola posudzovaná do dosiahnutia 65. roku klienta, dnes to banky umožňujú aj do 70 rokov klienta.

„To sú len niektoré údaje ak si porovnáme začiatky zrodu hypoték na Slovensku s rokom 2023. Čo sa v podstate nezmenilo je fakt, že tento produkt patrí k najdôležitejším zdrojom financovania investícií súvisiacich s bývaním,“ hovorí Valkučáková.

Záujem o hypotéky klesá
Éra lacných úverov je nenávratne preč a po markantnom náraste úrokových sadzieb štatistiky jasne hovoria o rapídnom poklese poskytovania hypoték, a to podľa Valkučákovej platí aj v prípade predaja novostavieb, developerov či starších bytov realitnými maklérmi. Realitná bublina, na ktorú upozorňoval aj regulátor bankového trhu, praskla a predaj nehnuteľností rovnako zažíva pokles.

Európska centrálna banka (ECB) v poradí už 10 ráz za sebou zvýšila základnú úrokovú sadzbu, aktuálne na 4,5 % v polovici septembra 2023. Ide teda podľa Valkučákovej o neutíchajúci trend zvyšovania úrokových sadzieb a obmedzenú dostupnosť získania hypotéky, pretože sa predražilo aj financovanie bánk.

V porovnaní s krajinami EÚ nie sú sadzby na hypotékach podľa odborníčky až také drahé. Ak sa pozrieme na dostupné májové štatistiky ECB, tak priemerná ročná sadzba nových hypoték je na úrovni 3,6 %. Naproti tomu maďarskí alebo poľskí klienti majú sadzby podstatne vyššie, Maďarsko zhruba 10 %, Poľsko asi 8 %.

Klienti tak často riešia, o koľko porastú ešte úroky, kedy sa predpokladá, že začnú klesať. „Mať tak vešteckú guľu, vedeli by sme odpovedať, ale dá sa predikovať, že ak základná úroková sadzba ECB dosiahne svoje maximum, na hypotekárnom trhu zrejme budú sadzby niečo tesne pod 5 % p.a.,“ povedala Valkučáková.

A čo by pomohlo k dostupnejšiemu bývaniu?
Tí, ktorí bývanie riešili, budú čeliť navýšeným splátkam v období refixácie úrokovej sadzby a budú sa musieť ešte viac uskromniť, šetriť, starostlivo strážiť finančný rozpočet rodiny a redukovať výdavky. „Na túto situáciu je potrebné pripraviť sa a odporúčam poradiť sa s odborníkom, ktorý pomôže klientovi správne sa rozhodnúť,“ uviedla Valkučáková.

Čo sa týka nových klientov, tak tu je na mieste dobre zvážiť, či výber nehnuteľnosti, jej cenu, lokalitu a príjem klienta aj v prípade nepredvídaných okolností zvládne.

Odporúčania sú rôzne
„Naše odporúčania začínajú analýzou finančnej situácie klienta. Čo by si mal každý klient pred nákupom nehnuteľnosti zvážiť, je revízia jeho cash flow. Sú klientove príjmy dostatočné, aby pokryli jeho mesačné náklady? Každý z nás by si mal položiť otázku, aké sú naše voľné disponibilné financie, ak odrátame všetky povinné výdaje. Ak bude výsledok plusový, tak je reálny predpoklad, že okrem splácania všetkých záväzkov si vieme začať budovať finančnú rezervu,“ uviedla Valkučáková.

V prípade negatívneho výsledku je správny čas zamyslieť sa nad tým, ako si vieme zvýšiť príjem a následne obmedziť výdavky. V čase rastúcej inflácie, životných nákladov platí, že možno nebudeme dlhodobo schopní vykrývať naše či už mesačné alebo aj nepredvídateľné náklady z našetrených peňazí.

Vhodným riešením je podľa Valkučákovej poradiť sa odborníkom na oblasť financií, ktorý poradí ako nájsť pre klienta vhodné riešenie. „A práve upratať si naše financie nám pomôže ušetriť finančné prostriedky a prispieť k finančnej stabilite či pohode a v konečnom dôsledku aj k získaniu vysnívaného bývania,“ dodala odborníčka.

Text pôvodne publikovali na webe agentúry SITA. Vychádza so súhlasom redakcie.