Bývanie na Slovensku zlacnelo. Realitný boom je však stále v nedohľadne

Aktuálny vývoj cien nehnuteľností na bývanie podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčka plne zapadá do stagnujúceho výhľadu pre realitný trh v tomto roku. Štatistiky Národnej banky Slovenska totiž ukazujú, že ponukové ceny nehnuteľností medzi štvrťrokmi klesli o 0,4 percenta.

"Trend medzimesačných rastov pretrval od októbra do januára, vo februári však prišlo výrazné zlacnenie," informuje vo svojom komentári analytik regulátora Roman Vrbovský.

Výsledok v porovnaní s posledným kvartálom minulého roka však nepredstavuje žiadnu drámu. "Jedným dychom treba dodať, že ich zníženie ide na vrub domov, ktoré podľa NBS medzištvrťročne zlacneli o 2,4 percenta. Pri bytoch vidíme medzi štvrťrokmi nárast o 0,2 percenta," hovorí pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Rozkolísaný cenový vývoj podľa neho nie je tento rok žiadnym prekvapením. Ak viacerí makléri dnes hovoria o živšom obchodovaní s nehnuteľnosťami, neznamená to automaticky, že sme svedkami realitného boomu. "Ceny vo viacerých segmentoch a lokalitách môžu nejaký čas ďalej stagnovať či mierne klesať," dodáva s dôvetkom, že kým byty zaznamenali rastúci trend, domy sa podpísali pod celkový pokles za sledované obdobie.

Ponuka bytov a domov rástla

Z dát Národnej banky Slovenska vyplýva, že znižovanie ponuky bývania, ktoré bolo možné sledovať celý minulý rok, postupne zastavuje. Na trh sa teda odvážilo viac predávajúcich, ktorých prilákalo spomalenie poklesu cien.

Následne zvýšenie ponuky prispelo k dodatočnému zlacneniu nehnuteľností, pritom podľa Vrbovského zostal podiel bytov a domov v celkovom objeme inzerátov nezmenený. "V medziročnom porovnaní boli ceny o 5,2 percenta nižšie. V jednotkovom vyjadrení je to pokles o 10 eur na štvorcový meter," vyčísľuje.

Znamená to, že priemerná cena za štvorcový meter sa dostala na 2 423 eur, pričom k jej zníženiu prispeli najmä Košický a Banskobystrický kraj, ktoré evidujú najvýraznejšie zlacnenie. Pozitívne prekvapil kraj v okolí slovenskej metropoly. „Z regionálneho pohľadu je najzaujímavejší prvý cenový rast v Bratislavskom kraji od konca roku 2022 (o 0,3 percenta),“ dodáva analytik.

Kým drahšie bývanie sa nakupovalo aj v okolí mesta pod Zoborom, a to o 3,4 percenta, v šiestich krajoch nehnuteľnosti lacneli. "V štatistikách sú však pomiešané všetky typy nehnuteľností," vysvetľuje Kubrický. Upozorňuje, že takisto vývoj v jednotlivých okresoch môže byť v rámci jedného kraja odlišný.

Preto je podľa neho dobré pozerať sa na tieto čísla s určitým nadhľadom. "Hoci dôvody cenových zmien v jednotlivých krajoch môžu byť rôzne, jeden z nich NBS naznačila," konštatuje. Aj keď v Košickom kraji zlacnelo bývanie o 3,1 percenta, podľa regulátora mal „kraj v minulom štvrťroku najrýchlejší rast, zatiaľ čo Nitriansky kraj, naopak, najvýraznejší pokles“.

"Ak dnes na realitnom trhu vidíme stagnáciu, je prirodzené, že väčší skok cien smerom hore či nadol môže vyvolať vzápätí ich korekciu opačným smerom," dodáva expert na reality.

Menšie byty "zarobili" viac

Priemerná cena bytov na začiatku roku 2024 vzrástla o necelých päť eur za štvorcový meter a dostala sa na 2 689 eur za štvorcový meter. Kým ceny jednoizbových bytov poskočili výraznejšie, rozľahlé päťizbové strácali.

Zlacneli aj domy. V ich prípade priemerná cena stratila 47 eur na štvorcovom metri. "Vymazala tak rast z predchádzajúceho štvrťroka a dosiahla úroveň 1 865 eur za štvorcový meter," dopĺňa Vrbovský s tým, že klesli medziročne (3,4 percenta) aj medzikvartálne (2,4 percenta).

Aj keď koniec decembra naznačoval zaujímavejšie časy v tomto segmente, aktuálne sú analytici zdržanlivejší. Február a marec totiž priniesli výrazne nižšie čísla. "V dôsledku vývoja v týchto dvoch mesiacoch je medzištvrťročné tempo rastu napokon záporné," konštatuje Vrbovský.

Vývoj cien domov a bytov je na mesačnej báze veľmi premenlivý. „Zreálnenie očakávaní na trhu potvrdzuje aj mesačná štatistika čistého prírastku úverov na nehnuteľnosti,“ dodáva.

Na realitný boom si ešte počkáme

Vyčkávať budú podľa Boháčka predávajúci i kupujúci. Aj on poukazuje na to, že štatistika nových úverov na bývanie klesla vo februári a marci tohto roka na 50 miliónov eur, čo je v porovnaní s vlaňajškom o viac ako dve tretiny menej.

"Skôr ako rast či pokles očakávame naďalej vyčkávací mód. Developeri aj predajcovia budú čakať na zlepšenie kúpnej sily spotrebiteľa, aby zvýšili ceny. Naopak, kupujúci sa budú snažiť posunúť kúpu na neskôr v očakávaní nižších úrokových sadzieb na hypotékach," priblížil analytik 365.bank.

Existuje totiž viacero náznakov, že s poklesom úročenia hypoték to napriek očakávanej politike Európskej centrálnej banky nemusí byť na Slovensku také rýchle. Aktuálna priemerná úroková sadzba nových úverov na bývanie s najčastejšou fixáciou jeden až päť rokov je 4,05 percenta.

Dodal, že podľa odhadov by realitný sektor pocítil stimul až pri úročení hypoték pod tromi percentami, čo bude "dlhá" cesta – pri dobrej vôli ešte približne dva štvrťroky. "Nateraz to vyzerá tak, že jasnejší rastový trend predaja si u nás v tomto roku vyberá oddychový čas," dopĺňa Boháček.

Aj keď dnes už nikto na pád cien nehnuteľností podľa Kubrického nečaká, chuť kupovať rastie a nálada na trhu sa posledné mesiace zlepšuje, realitný boom je zatiaľ v nedohľadne. Ľuďom síce mzdy rastú, no bez toho, aby úvery zlacneli, prevratný zlom na realitnom trhu tento rok určite neuvidíme.