Slovenské rezidenčné nehnuteľnosti a nemecká ekonomická chrípka

Ako sa píše v Správe o finančnej politike NBS, prispelo k tomu najmä zvýšenie úrokových sadzieb, ochladenie na trhu nehnuteľností a nižšia dostupnosť bývania. Medziročný rast hypoték postupne spomalil až na 2,9 percenta k aprílu 2024, ďalšie výraznejšie spomalenie sa už neočakáva.

Spomalenie medziročných rastov je prítomné naprieč EÚ, Slovensko si zachovalo úroveň rastu nad mediánom Únie. „Úrokové sadzby na čisto nové hypotéky boli striedavo štvrté až piate najvyššie v eurozóne,” dozvieme sa zo spomínanej správy.

Na grafe vidíme, že indexovaný nájom a cena nehnuteľností (rok 2007 = 100) sú ešte stále od seba pomerne vzdialené. Peniaze zadarmo z ECB a hypotekárna revolúcia na Slovensku prifúkli ceny nehnuteľností.

Potom prišla pandémia s gigantickým monetárnym a fiškálnym stimulom. Inflácia eur z Európskej centrálnej banky v pandemických rokoch nafúkla v eurozóne najviac práve slovenské ceny nehnuteľností až o 70 percent (nasledujúci graf a). Aj po 10-percentnej korekcii ostávajú v pomere k nájmom stále drahé.

Zdroj: ECB

Nerovnováha medzi cenami nehnuteľností a ich výnosom sa bude v nasledujúcich rokoch vyrovnávať zrejme kombináciou rastu nájmu a stagnáciou alebo poklesom cien nehnuteľností. Či bude aj ďalší pokles, závisí od ekonomickej situácie. Aj preto sledujem, čo sa deje v Nemecku. V máji som napísal:

„Z Nemecka aj iných krajín eurozóny, ako je Francúzsko, začali nedávno chodiť opatrne optimistické správy ako opätovný mierny rast úverov nefinančným podnikom alebo opatrné oživenie v priemysle a stavebníctve. Či ide len o nadskočenie po páde na dno alebo zmenu trendu, ukáže nasledujúci štvrťrok.“

Podľa najnovších čísel to vyzerá skôr na to nadskočenie mŕtvej mačky (Dead Cat Bounce). Index ekonomických prekvapení (MAP Surprise Index) v eurozóne (rozdiel ekonomickej skutočnosti a očakávaní) je opäť hlboko pod nulou v celej ekonomike, ako aj priemysle.

Nemecké priemyselné objednávky v máji nečakane padli o 1,6 percenta medzimesačne (namiesto očakávaného rastu o 0,5 percenta), čo je medziročný pokles až 8,6 percenta. Ak očistíme tržby v nemeckom priemysle o cenovú infláciu, sú dnes na rovnakej úrovni, ako boli takmer pred 20 rokmi – ešte v roku 2006.

Príde nemecká ekonomická chrípka aj na Slovensko? Môj tip je, že otázka znie, kedy, a nie či.

Tržby slovenských podnikov už klesajú, najviac v priemysle a stavebníctve. Rastú ešte v maloobchode a službách. Pesimistickejšie vyhliadky možno odčítať aj z objemu úverov podnikom, ktorý tiež medziročne klesá, v posednom období čoraz rýchlejšie. V apríli to bolo medziročne -2,6 percenta, oproti maximu zo septembra 2023 je to -4,8 percenta. Úvery na Slovensku spomaľujú rýchlejšie, ako je priemer EÚ, najviac v priemysle a veľkých podnikoch.

Ak bude ekonomické spomalenie na Slovensku pokračovať a začne výraznejšie rásť aj nezamestnanosť, zvýši sa citlivosť domácností na vysoké úroky na hypotékach a začnú viac nehnuteľností predávať.