Vyššia DPH vytlačí ceny novostavieb aj starších bytov či domov. Drahší bude aj nájom

Už aj tak náročnú dostupnosť bývania zvýšenie dane z pridanej hodnoty ešte zhorší. Zhodujú sa na tom odborníci z oblasti realít, pričom upozorňujú na to, že na trh s nehnuteľnosťami bude mať možno najviditeľnejší vplyv.

Zmeny zákonov, samozrejme, ovplyvňujú všetky odvetvia. V rámci realít však bude dosah opatrenia viditeľný už pri nákladoch na výstavbu, následne sa odrazí pri predaji či prenájme domov alebo bytov. No a prvým efektom vyššej DPH bude zdražovanie nehnuteľností.

Vyššie náklady premietne predávajúci do ceny

Vskutku ide o jednoduchú rovnicu. Pri drahších stavebných materiáloch má developer vyššie vstupné náklady. Okrem toho budú drahšie aj mnohé služby spojené s realizáciou výstavby. Tie bude chcieť logicky následne premietnuť do ceny pre kupujúceho, pretože už od začiatku projektu stavebné firmy rátajú s konkrétnym ziskom a ten si chcú aj zachovať.

Ak ceny stúpajú, dopyt poväčšine kráča opačným smerom. Koniec koncov sme len nedávno na trhu v súvislosti so zvyšovaním úrokových sadzieb na hypotékach istú stagnáciu na realitnom trhu zaznamenali. A pritom ceny po pandémii mierne klesli a smerom nahor sa vydávajú až v poslednom období.

Aktuálne sa nachádzame v situácii, keď je už jasné, že DPH vzrastie, a to celkom skokovo. To by malo motivovať kupujúcich, aby svoje plány na nadobudnutie nového bývania urýchlili. Dočasne tak trh pravdepodobne zaznamená istý tlak na cenu domu či bytu, s najväčšou pravdepodobnosťou len dovtedy, keď sa zvýšenie dane skutočne prejaví.

Ako funguje realizácia projektov v praxi, vysvetľuje pre Štandard Róberta Mecková, riaditeľka FinGO recloud. „Skúsený developer má v zmluve zakotvenú cenu tak, že sa DPH vypočíta v čase odovzdania bytu,“ dodáva s dôvetkom, že ak tento odkaz v zmluve na sadzbu DPH v zmysle legislatívy nemá,
je na ňom, ako sa k tomu postaví.

Buď podľa nej zvýšenú DPH prenesie na klienta, alebo na seba. Je to teda vecou zmluvy. Napriek tomu však treba počítať s rastom finálnych cien pre klientov. „Byt v cene 300-tisíc eur vrátane DPH po starom, bude stáť po novom 307,5 tisíca eur. Rozdiel je tak 7 500 eur, ktoré klient zaplatí štátu zo svojho vrecka,“ vyčísľuje Mecková.

Smutnou správou pre konečného spotrebiteľa je, že vyššia DPH jednoducho znamená, že zdražie skoro všetko a aj podľa realitnej odborníčky sa dá očakávať, že podnikatelia prenesú drvivú časť nákladov na spotrebiteľov.

Pripomína aj dosah ďalších konsolidačných opatrení, ktoré zvýšia ceny. „Bude to aj takmer pol percenta kvôli transakčnej dani z finančných prevodov, bude to ďalších iks percent kvôli drahšej energii, ktorú počas výstavby použijú,“ vymenúva.

Treba si podľa nej uvedomiť, že aj elektrárne budú chcieť na svojich odberateľov preniesť svoje náklady, takže k nejakému zvýšeniu nákladov dôjde takmer všade.

Róberta Mecková, odborníčka na reality. Zdroj: FinGo

Cenotvorba a reakcia trhu sa dá predpokladať

Aj ďalší príklad ukazuje, čo spôsobí zavedenie nových konsolidačných opatrení. „Ak cena novostavby kvôli nim stúpne z 200-tisíc eur napríklad na 205-tisíc, vieme predpokladať, ako zareaguje trh,“ hovorí pre Štandard Mecková.

Pripomína, že dnes sa cenotvorba pri bežnej klientele robí tak, že “ak sused predal za 205-tisíc, ja za toľko predám tiež”. A preto stúpnu aj ceny starších bytov. „Nemusí to byť hneď, ale časom sa dorovnajú,“ dodáva s tým, že to trh jednoducho takto spracuje.

Nezabúda ani na infláciu a drahšie poplatky, ktoré budú zdražovaniu asistovať. „Štatistický úrad alebo Národná banka Slovenska možno vyčísli, ako tieto konsolidačné opatrenia prispeli k zmene cien, sama som na túto analýzu zvedavá,“ uzatvára s tým, že otázkou ostáva, či to kupujúci akceptujú a transakcie budú pokračovať, alebo sa trh pribrzdí a bude sa predávať horšie a dlhšie.

Portál Alphareality.sk upozorňuje aj na to, že vyššie zdanenie pocítia aj nájomníci. „Ak vlastníci nehnuteľností čelia zvýšeným nákladom, môžu sa rozhodnúť preniesť ich na nájomcov vo forme vyššieho nájomného. To môže mať za následok zvýšený finančný tlak na nájomníkov. A to najmä v mestách, kde je už teraz nájomné vysoké,“ upozorňuje web.

Rovnaký vývoj ako Mecková avizuje portál aj pre staršie byty či domy. Ich majitelia si pri predaji pravdepodobne prilepšia. Keďže sú už na trhu, vplyv zvýšených nákladov ich takmer nezasiahne, respektíve len minimálne. Stanú sa však voči novostavbám atraktívnou alternatívou a to ich ceny, samozrejme, vyženie tiež nahor.

Ak sa teda s myšlienkou na kúpu nehnuteľnosti zahrávate, mali by ste sa poponáhľať. Dobrou radou je pozorne si preštudovať zmluvu o budúcej zmluve, ak je vami vybraný byt ešte vo výstavbe, a spozornieť, aké garancie developer v rámci DPH uvádza. Pozor aj na inflačnú doložku.

Keďže rast DPH prichádza v čase, keď sa trh po viac ako roku konečne oživuje a všetci očakávajú znižovanie úrokových sadzieb, odborníci opäť očakávajú zhoršenie dostupnosti nového bývania. Na dopyt by vyššia sadzba až taký vplyv nemala mať.

Je však veľmi pravdepodobné, že mnohí záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti sa budú ponáhľať a posnažia sa zrealizovať kúpu do konca tohto roka s cieľom, aby využili úsporu na DPH.