Na Slovensku si staviame byty, ale nie miesta na život

Znie to ako realitná verzia paradoxu o chlebe a kaviári: čím menej dostanete, tým viac platíte.

Podľa údajov Eurostatu patrí Slovensko k štátom EÚ s najmenšou priemernou podlahovou plochou na osobu, približne 30 štvorcových metrov. To by samo osebe nebolo problémom, keby developeri tento nedostatok kompenzovali kvalitným verejným priestorom, ako je bežné v Rakúsku či Holandsku.

Na prvý pohľad ide o banálny spor medzi veľkosťou bytu a jeho okolím. V skutočnosti však ide o hlbší problém. Na Slovensku sa meter štvorcový stal fetišom, zatiaľ čo kvalita bývania definovaná dostupnosťou zelene, verejných priestorov a infraštruktúry zostáva v developerských kalkuláciách takmer neviditeľná.

Stromy verzus parkovacie miesta

Panelové sídliská 70. a 80. rokov síce trpeli uniformitou, no zároveň obsahovali ihriská, školy a často aj prekvapivo veľa stromov. V mnohých prípadoch sa obyvatelia ešte dnes tešia z tieňa lipovej aleje vysadenej za socializmu.

Po roku 2000 sa však trh zmenil a nová výstavba začala uprednostňovať maximálne využitie pozemku. V praxi to znamenalo viac bytov na menšej ploche a menej priestoru medzi nimi.

Výsledok sa dá vyčítať aj zo zdravotných štatistík. Podľa viacerých štúdií, ktoré sumarizuje Svetová zdravotnícka organizácia, kontakt s prírodou v mestskom prostredí môže znížiť úroveň stresu približne o 10 až 12 percent.

Západná Európa už dávno pochopila, že kvalita štvorcového metra je minimálne taká dôležitá ako jeho cena. Viedeň každoročne investuje desiatky eur na obyvateľa do údržby a rozvoja verejných priestorov. Berlín má vo svojom spoločnom územnom pláne s Brandenburskom zásadu, že približne 30 percent plánovacej oblasti má zostať nezastavaných. (Nejde však o povinnosť vzťahujúcu sa na každý jednotlivý projekt.)

Na Slovensku podobný záväzný rámec chýba. Závisí od vôle developera a odrazí sa v marketingu zrejme iba vtedy, keď je lacnejšie vysadiť pár stromov než vybudovať ďalšie parkovacie miesta.

Argument developerov je pritom predvídateľný. Verejný priestor podľa nich nie je ich úlohou, ale vecou mesta. Tvrdia, že vyššie náklady na zeleň či námestia by sa premietli do cien bytov, ktoré sú už dnes na hranici dostupnosti.

Čiastočne majú pravdu – ak sa náklady prenesú na kupujúceho, cena za štvorcový meter v Bratislave by mohla narásť o dve až štyri percentá. Paradoxné je, že tieto percentá sú v konečnom dôsledku nižšie než psychologická a zdravotná cena života v betónovej džungli.

Ekonomické výhody

Zástancovia kvalitnejšieho urbanizmu preto argumentujú inak. Podľa viacerých štúdií sa byty v lokalitách s kvalitnou dostupnosťou zelene predávajú v priemere o sedem až dvanásť percent drahšie než porovnateľné nehnuteľnosti bez nej. Ide teda nielen o estetiku, ale aj o ekonomickú návratnosť.

Na Slovensku však dominuje krátkodobá logika: cieľom je predať byt čo najskôr po kolaudácii. Príkladom je bratislavská Petržalka, kde nové projekty často ignorujú už existujúcu dopravnú a občiansku infraštruktúru. Následkom sú preplnené cesty, nedostatok miest v školách a škôlkach a absencia komunitného života mimo obchodných centier.

Nie každý však súhlasí, že by štát mal prikazovať developerom stavať parky. Niektorí ekonómovia tvrdia, že regulácia môže výstavbu spomaliť a obmedziť ponuku bytov, čo by ešte viac zdvihlo ceny.

Trhový signál, ktorý predpokladá, že ak si zákazníci žiadajú kvalitu, tak developeri ju začnú poskytovať, na Slovensku zatiaľ nefunguje. Dôvod je jednoduchý. Dopyt po bývaní v mestách ďaleko prevyšuje ponuku, takže developeri nemajú motiváciu súťažiť o klienta kvalitou verejného priestoru. Byty sa predajú aj bez parku a často ešte predtým, než sa vôbec začne stavať.

Pocit bezpečia a súdržnosť komunity

Zlepšenie môže nastať až vtedy, keď mesto a developeri fungujú ako partneri a keď sú minimálne štandardy právne záväzné. Bratislava začala v roku 2024 pripravovať takzvaný manuál verejných priestorov, ktorý má stanoviť jasné kritériá pre zeleň, mobiliár či pešie prepojenia. Ak sa však nezmení územný plán a legislatíva, zostane manuál len odporúčaním, nie povinnosťou.

Medzitým sa obyvatelia nových projektov učia, že kvalita života nezávisí len od počtu izieb. Psychologické štúdie dlhodobo potvrdzujú, že priestor, kde ľudia spontánne trávia čas mimo svojho bytu, je kľúčom k pocitu bezpečia a komunitnej súdržnosti. V prostredí, kde jedinou alternatívou na prechádzku je nákupné centrum, sa tento pocit stráca.

Ak sa teda chceme priblížiť mestám, kde meter štvorcový nie je jedinou menou kvality, musíme začať rátať aj s metrami zelene. Bez toho zostane slovenský trh s bývaním drahou, no priestorovo a psychologicky chudobnou investíciou. A kým budeme merať len podlahu pod nohami, budeme sa pozerať na cenu, nie na život.