Ako hypotéky brzdia slovenskú ekonomiku

Kto sa raz upíše na tridsať rokov banke, zvyčajne zostáva tam, kde mu poštár nosí listy. Zatiaľ čo kedysi sa to považovalo za prirodzené, dnes sa táto stabilita mení na problém.

Podľa údajov Eurostatu (2023) má približne 93 percent slovenských domácností bývanie vo vlastníctve, pričom hypotekárny dlh populácie dosiahol približne 41,9 miliardy eur (jún 2025). V kombinácii s prudkým rastom úrokových sadzieb od roku 2022 vzniká jav, ktorý ekonómovia nazývajú „fixačná pasca“. Ľudia si zafixovali nízke sadzby, no po skončení fixácie ich čaká úverová realita s často dvojnásobnými úrokmi.

Pre mnohých to znamená jediné: zostať na mieste a držať sa zamestnania, ktoré im pokryje splátky.

Stabilita alebo flexibilita?

Na prvý pohľad ide o individuálny problém finančnej záťaže. V skutočnosti však ide o systémovú otázku, pretože obrovské množstvo ľudí je ekonomicky neochotné alebo neschopné meniť zamestnanie či región. To znižuje pracovnú mobilitu a brzdí rast produktivity. Slovensko sa tým dostáva do pasce, v ktorej stabilita bývania podkopáva flexibilitu pracovného trhu.

Historicky patrila Slovenská republika k lídrom vlastníckeho bývania. Už v polovici 90. rokov bolo viac než 90 percent bytov v osobnom vlastníctve, čo bol dôsledok masovej privatizácie bytového fondu po páde socializmu.

Trh s nájmami sa nikdy nerozvinul do rozsahu západoeurópskych krajín. Podľa Eurostatu tvorí nájomné bývanie na Slovensku približne sedem percent trhu, v Nemecku je to viac než 53 percent. Tento nepomer je kľúčový, pretože v krajinách s rozvinutým nájomným sektorom môžu ľudia flexibilnejšie reagovať na pracovné príležitosti, sťahovať sa za vyššími mzdami či lepšími podmienkami.

Mobilita sa drží pri zemi

Ekonomický efekt obmedzenej mobility nie je len akademická téma. Téme vplyvu geografickej mobility na rast produktivity sa venovalo aj OECD. Naopak, nízka mobilita vedie k regionálnej inverzii, teda k situácii, keď pracovné miesta zostávajú neobsadené v rastúcich regiónoch, zatiaľ čo v iných krajoch rastie nezamestnanosť.

Slovensko to vidí na vlastné oči. Kým Bratislavský kraj hlási nedostatok IT špecialistov a inžinierov, v Banskobystrickom či Prešovskom kraji ostávajú stovky absolventov bez práce v odbore.

Ako dvojsečná zbraň pôsobí v tomto prípade hypotekárna fixácia. Na jednej strane chráni pred výkyvmi úrokov, na druhej vytvára psychologickú bariéru. Ľudia odmietajú meniť prácu, ak by to znamenalo predať byt a vziať si nový úver za horších podmienok. Tento efekt je znásobený tým, že ceny nehnuteľností za posledných 15 rokov vzrástli približne o 100 percent a náklady na kúpu nového bývania sú pre väčšinu domácností neprijateľné.

Kritici tohto pohľadu namietajú, že vlastné bývanie je, naopak, zárukou stability. Znižuje riziko sociálneho vylúčenia a poskytuje ľuďom možnosť budovať majetok. Podľa niektorých je problém skôr v nedostatku infraštruktúry a slabom rozvoji regiónov než v hypotékach samotných.

Aj pri uznaní týchto argumentov však zostáva fakt, že nízka mobilita oslabuje schopnosť ekonomiky prispôsobiť sa zmenám. Firmy sa často rozhodujú neinvestovať do regiónov, do ktorých nevedia prilákať dostatok kvalifikovanej pracovnej sily. Paralelne sa zvyšuje tlak na diaľkovú dochádzku, čo má environmentálne aj sociálne náklady.

Druhým, menej viditeľným efektom je vznik realitnej bubliny podporovanej kultúrnou normou, že vlastniť je lepšie ako si prenajímať. Keď sa vlastníctvo stane jediným spoločensky prijateľným modelom, dopyt po nehnuteľnostiach rastie aj vtedy, keď tomu ekonomické podmienky nenahrávajú.

Tento mechanizmus sme videli v rokoch 2020 a 2021, keď rekordne nízke úroky okolo jedného percenta v roku 2021 a začiatkom 2022 v kombinácii s pandémiou spustili nákupnú horúčku. Kupovali aj tí, ktorí by v inej situácii radšej počkali. Dnes mnohí z nich platia hypotéky s úrokom okolo 3,8 percenta (marec 2025), čo je často viac, než je trhové nájomné, ale ich rozhodnutie je „zamknuté“ fixáciou a nákladmi na predaj.

Takto vzniká bublina, ktorá nemusí prasknúť dramaticky, ale môže dlhodobo podväzovať ekonomický rast. Riziko je najmä v tom, že kapitál domácností zostáva viazaný v nehnuteľnostiach, ktoré neprinášajú likvidný výnos, a tým sa znižuje investičná dynamika v iných sektoroch.

Nerobme z hypotéky postrach

Ako z toho von? Odpoveď nevedie cez odhováranie ľudí od kúpy bytov, ale cez rozšírenie možností. Viac kvalitného nájomného bývania vrátane modelov s dlhodobými zmluvami, ktoré poskytujú istotu porovnateľnú s vlastníctvom, by mohlo odomknúť pracovnú mobilitu. Zároveň by pomohlo, keby banky a regulátory umožnili prenos hypotéky medzi nehnuteľnosťami bez sankcií.

Slovenská ekonomika stojí pred voľbou: buď bude pokračovať v betónovaní kapitálu a pracovných síl na mieste, alebo si vytvorí pružnejší trh práce, ktorý dokáže reagovať na príležitosti aj krízy.

Hypotéka sama osebe nie je nepriateľ. Nepriateľom je jej neviditeľná reťaz, ktorá drží ľudí tam, kde už možno dávno nechceli byť. A kým túto reťaz neodopneme, mobilita zostane luxusom, ktorý si väčšina nebude môcť dovoliť.