Aký vplyv na finančnú dostupnosť nájomného bývania má vyššie zdanenie prázdnych bytov

Ľudia, ktorí si myslia, že vyššie zdanenie nehnuteľností by zlepšilo finančnú dostupnosť nájomného bývania, vychádzajú z predpokladu, že prázdne byty sú prázdne z dôvodu takzvanej špekulatívnej neobsadenosti. Odborná literatúra však pozná aj takzvanú frikčnú neobsadenosť [slovo friction sa prekladá najmä ako trecí, ale ekonómovia ho používajú aj vo význame dočasný, pozn. red.].

Frikčná, teda dočasná neobsadenosť vzniká napríklad vtedy, ak sa v prenajímanom byte mení nájomník. Majiteľovi daného bytu môže trvať aj niekoľko mesiacov, kým nájde vhodného nového nájomníka. Medzitým je nehnuteľnosť prázdna. Nejde však o prípad špekulatívnej neobsadenosti, pri ktorej majiteľ ponechá byt prázdny s dlhodobým zámerom.

S dočasnou neobsadenosťou, ktorá je vynútená objektívnymi okolnosťami, sa môže stretávať aj developer, ktorému nejaký čas prirodzene trvá, než sa v práve postavenej novostavbe alebo kompletne zrenovovanom staršom dome obsadia všetky jednotky.

V praxi je pomerne ťažké, ak nie nemožné, oba dôvody neobsadenosti rozlíšiť (frikčná neobsadenosť navyše môže vznikať aj v dôsledku dlhodobej choroby, úmrtia majiteľa a následných dedičských konaní, majetkových sporov dedičov či spoluvlastníkov). Pokiaľ sa teda zvýši daň z nehnuteľnosti alebo ak sa zavedie daň z prázdnych nehnuteľností, obe sa premietnu do výšky nájomného.

Napríklad majiteľ nehnuteľnosti, ktorý ju bežne prenajíma, vie, že z času na čas ju má aj tak prázdnu. A to napríklad práve v období, kým nájde vhodného nového nájomníka namiesto toho, ktorý už byt opustil. Ak by došlo k zavedeniu dane z prázdnych nehnuteľností, frikčná neobsadenosť sa takému majiteľovi predraží. V období, kým do bytu nájde nového nájomníka, zaň bude platiť viac. Aby tieto zvýšené náklady na prenajímanie pokryl, jednoducho nájomné zdvihne.

Podobne bude postupovať developer. Svoje očakávané zvýšené náklady plynúce zo zavedenia zdanenia frikčnej neobsadenosti premietne do ceny predávaných bytov v novostavbe alebo v renovovanej staršej zástavbe. Urýchli to rast cien nehnuteľností v danej oblasti, čo môže viesť aj k plošnému rastu nájmov, pretože majitelia sa budú snažiť preniesť vyššiu cenu realít na nájomníkov, aby si udržali existujúcu nájomnú výnosnosť.

Proti popísanému zvýšeniu nájomného, ktorého dôvodom je zdanenie dočasnej neobsadenosti, bude pôsobiť efekt rastu ponuky nájomného bývania. Tá vzrastie, pretože vyššia daň z nehnuteľnosti či nová daň z prázdnych bytov znížia podiel špekulatívne neobsadených bytov. Vyššie zdanenie nevynútenej špekulatívnej neobsadenosti ju predraží, čím prirodzene zníži jej atraktivitu v očiach majiteľov nehnuteľností. Dôsledkom tak bude vyššia ponuka bytov na prenájom, čo zintenzívni tlak na pokles ceny nájomného.

Lenže tento tlak na pokles ceny nájomného plynúci z predraženia špekulatívnej neobsadenosti narazí na protichodný, už spomenutý tlak plynúci z predraženia aj frikčnej neobsadenosti. Napríklad vo Vancouveri, kde v predchádzajúcej dekáde daň z prázdnych nehnuteľností zaviedli, sa oba protichodné efekty viac-menej vzájomne „vymazávajú“, ukazujú empirické zistenia. Takže vlastne finančná dostupnosť nájomného bývania vplyvom nového zdanenia nevzrastá, vyplýva zo štúdie.

Vyššia daň z nehnuteľnosti alebo nová daň z prázdnych bytov predražujú nevynútenú neobsadenosť, ale súčasne logicky aj vynútenú neobsadenosť. Znižujú atraktivitu nevynútenej neobsadenosti, čo je zámer, no zároveň – čo už zámer nie je – zvyšuje náklady vynútenej neobsadenosti, teda zvyšuje náklady bežného podnikania majiteľa nehnuteľnosti alebo developera.

Tí zvýšené náklady prenášajú v konečnom dôsledku na nájomníkov, čím sa anuluje priaznivý efekt, ktorý na nájomníkov má predraženie špekulatívnej neobsadenosti, teda daňová penalizácia ponechávania si bytov prázdnych.

Ani z iných časti sveta, ako je Vancouver, dosiaľ neexistuje spoľahlivý empirický dôkaz, že by zvýšenie dane z nehnuteľnosti alebo zavedenie dane z prázdnych nehnuteľností zvyšovalo finančnú dostupnosť bývania.

Text pôvodne publikovali na webe lukaskovanda.cz.