Zvýšenie dane z nehnuteľností zlepšuje dostupnosť bývania pre mladých ľudí, tvrdí štúdia

Na prvé počutie neintuitívny záver vyplýva z minuloročnej štúdie medzinárodného tímu ekonómov, publikovanej pod hlavičkou americkej centrálnej banky.

Práve zníženie cien nehnuteľností vplyvom zvýšenej dane z nehnuteľností považujú autori štúdie za kľúčový argument, prečo dostupnosť bývania v dôsledku vyššieho zdanenia narastá. Zvýšená nehnuteľnostná daň sa podľa nich takzvane kapitalizuje do nižšej obstarávacej ceny nehnuteľnosti.

Nižšia obstarávacia cena potom znamená, že napríklad mladí ľudia „dávajú na drevo“ menej peňazí zo svojho, ľahšie dosahujú na hypotéku, takže je pre nich vlastné bývanie dostupnejšie. Náklady plynúce z vyššieho zdanenia potom budú splácať po celý život aj oni, no až keď budú dostatočne zarábať, pretože medzitým si rozbehnú kariéru.

Empirické zistenia americkej štúdie spochybňujú zaužívaný pohľad, že vyššie nehnuteľnostné dane len zvyšujú životné náklady. V oblastiach s vyššou nehnuteľnostnou daňou sa sústreďuje viac domácností mladých ľudí, pričom v nich mladí ľudia zároveň vykazujú relatívne vyššiu mieru vlastníckeho bývania.

Kalifornia či Texas

V takýchto oblastiach je aj menej neobsadených nehnuteľností a žije v nich vyšší podiel detí. Môže nastať nielen stimulácia pôrodnosti, ale aj rast priemernej úrovne pracovného zárobku.

Ako príklad slúži úplne odlišná situácia v štátoch USA – Kalifornia a Texas. Kalifornia uplatňuje na americké pomery neobvykle nízke nehnuteľnostné dane. Texas ich má naproti tomu pomerne vysoké. Pritom najsilnejší migračný tok smerom z Kalifornie trvalo smeruje práve do Texasu, kde je dostupnosť bývania oveľa lepšia.

Pomerne nízke počiatočné náklady späté s obstaraním nehnuteľnosti favorizujú Texas v očiach mladých, pričom Kalifornia sa vo zvýšenej miere stáva štátom vlastníkov nehnuteľností v dôchodkovom veku.

Nízke zdanenie nehnuteľností v Kalifornii totiž znamená nielen prohibitívne vysoké vstupné náklady vlastníckeho bývania z hľadiska početných mladých ľudí, ale aj nízke „udržiavacie“ náklady z hľadiska starších vlastníkov, často už v dôchodkovom veku.

Kalifornskí penzisti tak držia svoje nehnuteľnosti, „vyprázdnené rodinné hniezda“, ktoré už ich deti dávno opustili. Nízka daň penzistu nemotivuje k predaju ani k eventuálnemu presťahovaniu sa do menšieho príbytku. Ponuka nehnuteľností na predaj je teda nižšia, než by bola s vyššou nehnuteľnostnou daňou, čo, pochopiteľne, taktiež prispieva k cenovému rastu nehnuteľností, teda k ešte horšej dostupnosti bývania z hľadiska mladých.

Najmä vo vekovej skupine od 30 do 50 rokov žije v Kalifornii zreteľne vyšší podiel ľudí v nájme ako v Texase. Miera vlastníctva nehnuteľnosti pritom v Kalifornii citeľne narastá aj vo veku od 50 do 80 rokov, pričom v Texase sa v tejto vekovej skupine drží na celkovo nižšej a v podstate už nerastúcej úrovni, ako to zachytáva graf.

Autori štúdie spočítali, že ak by sa zvýšila daň z nehnuteľností v Kalifornii na úroveň zdanenia realít v Texase a zvýšená daň by sa zodpovedajúcim spôsobom kapitalizovala do cien nehnuteľností, vzrástla by všeobecne (teda nie nutne len medzi mladými) miera vlastníctva nehnuteľností v Kalifornii o 4,6 percenta, medzi mladými potom až o sedem percent.

Celkové bohatstvo Kalifornčanov tak narastá práve z dôvodu všeobecne vyššej miery vlastníckeho bývania naprieč generáciami. Výsledkom by bola aj vyššia imigrácia do Kalifornie, teda štátu s pomerne vysokými mzdami, čo by zvýšilo celkovú zárobkovú úroveň v tomto štáte USA a malo by potenciál zvýšiť celkový HDP na obyvateľa.

Ako to môže byť u nás

Je zrejmé, že argumenty, s ktorými štúdia prichádza, budeme stále častejšie počúvať aj v Česku [veľmi podobný vývoj môžeme očakávať aj na Slovensku, pozn. red.]. Pre politikov nakoniec bude jednoduchšie zvýšiť daň z nehnuteľností ako uvoľňovať podmienky výstavby a deregulovať.

Preto sa práve krajiny bývalého východného bloku musia pripraviť na rast nehnuteľnostných daní, potenciálne aj razantný. Práve v nich sú zatiaľ nehnuteľnostné dane z medzinárodného hľadiska nízke. Ak možno fundovane argumentovať, že ich rast zvyšuje dostupnosť bývania z hľadiska mladých a podporuje pôrodnosť, ba dokonca potenciálne výšku HDP na obyvateľa, budú mať politici v rukách vskutku mocný argument.

Protiargument, že ide o ďalší nárast prerozdeľovania a svojím spôsobom o obmedzenie slobody nakladania s vlastným majetkom, bude znieť o to slabšie, čím viac sa do budúcnosti u nás roztvoria nožnice bohatstva medzi triedou vlastníkov nehnuteľností a triedou nájomníkov, tvorenou práve mladými ľuďmi.

Text pôvodne publikovali na webe lukaskovanda.cz.