Realitný trh zamrzol na vysokých číslach. Mladé rodiny to vytláča z miest

Okrem kupujúcich a predávajúcich sleduje dianie na realitnom trhu aj centrálna banka. Na základe najnovších dát za tretí štvrtok zhodnotila, že ponukové ceny nehnuteľností aj v tomto období rástli, ale miernejšie.

Po výraznej dynamike z prvej polovice roka 2025 dosiahol podľa Národnej banky Slovenska medzikvartálny rast 1,3 percenta, čo predstavuje tohtoročný najslabší výsledok. „V medziročnom porovnaní však ceny zostávajú vyššie o 11,7 percenta,“ vyčísľuje inštitúcia.

Rast ponukových cien nehnuteľností v priebehu roka teda postupne spomaľuje. „Potiahli ho takmer výlučne ceny bytov, zatiaľ čo ceny rodinných domov sa do zelených čísiel dostali len v mesiaci september,“ konštatuje Roman Vrbovský, analytik makroekonómie regulátora.

Vidieť sezónny útlm i vyčkávanie ponuky

Tretí kvartál pôsobí, akoby po dlhšom období prichádzala žiaduca zmena. „Priemerná cena bývania vzrástla o 37 eur za štvorcový meter na 2 814 eur,“ vyplýva z dát s tým, že ceny samotných bytov (bez domov) poskočili o dve percentá, respektíve o 12,8 percenta medziročne na 3 177 eur za štvorec.

Priemerná cena rodinných domov sa prakticky nezmenila a dosiahla 2 101 eur za rovnakú výmeru, čo je medziročný skok o 8,6 percenta. „Tempo rastu viditeľne pokleslo, ale ide skôr o stabilizačnú fázu po dlhšom období prudkého rastu, než o zmenu trendu,“ myslí si analytik Tomáš Boháček z 365.bank.

Počas letných mesiacov počet inzerátov podľa Vrbovského očakávane poklesol, čo je typický sezónny jav. „Celkový objem inzerátov sa znížil na úroveň z konca minulého roka. Ide však o opakujúci sa vývoj počas tretieho štvrťroka – výnimkou bol len rok 2022,“ dodáva.

Boháček upozorňuje, že pokles ponuky môže mať aj širšie pozadie. „Pokles počtu inzerátov súvisí aj so sezónnym útlmom, ale podľa môjho názoru ukazuje aj na zdržiavanie ponuky – majitelia a developeri často čakajú, či sa rast cien po lete opäť zrýchli,“ vysvetľuje.

Dodáva, že takéto vyčkávanie vytvára dočasne napätie na trhu a udržiava ceny na vysokých úrovniach.

Podiel bytov na celkovej ponuke sa mierne znížil, pričom podľa údajov NBS rástli ceny všetkých typov bytov, najvýraznejšie jedno- a päťizbových.

Regionálne rozdiely sa prehlbujú

Situácia nie je vo všetkých kútoch Slovenska rovnaká. „Rast cien nehnuteľností bol v treťom štvrťroku výraznejší najmä v západnej časti krajiny,“ konštatuje Vrbovský.

Najvyšší prírastok zaznamenal Trenčiansky kraj (+3,2 percenta), nasledovaný Bratislavským (+2,2 percenta) a Nitrianskym (+1,3 percenta). Naopak, Košický kraj po troch štvrťrokoch výrazného rastu oslabil.

Podľa Boháčka ide o prirodzenú lokálnu korekciu, keďže pokles o takmer štyri percentá v okolí východoslovenskej metropoly môže byť prvým náznakom lokálnej korekcie po predchádzajúcom prehriatí trhu.

„Ten sa začína správať viac selektívne a rozlišovať medzi regiónmi podľa ekonomickej výkonnosti, infraštruktúry a dlhodobo udržateľného dopytu,“ dopĺňa.

V Bratislave podľa Vrbovského najviac zdraželi byty v Ružinove a Novom Meste, zatiaľ čo v Trenčianskom kraji rástli ceny bytov v okrese Trenčín a ceny domov v Novom Meste nad Váhom. Pokles v Košickom kraji sa týkal najmä domov mimo mesta Košice, zatiaľ čo ceny v samotných Košiciach prevažne stagnovali.

Ceny kopírujú vývoj úverov

Mesačný vývoj cien je podľa analytika centrálnej banky úzko spätý s objemom úverovania. „Bytom sa darilo predovšetkým na prelome júla a augusta, v septembri mierne spomalili. Ceny domov väčšinu štvrťroka mierne klesali a až v poslednom mesiaci poskočili smerom nahor,“ dodáva Vrbovský.

Boháček dopĺňa, že dostupnosť hypoték zostáva kľúčovým faktorom vývoja. „Ak by banky sprísnili podmienky financovania, najviac by to pocítil segment bytov, ktorý je najviac úverovo závislý,“ zdôrazňuje analytik.

Dostupnosť bývania sa zhoršuje

Zdražovanie bývania je naďalej rýchlejšie než rast príjmov domácností, čo podľa Boháčka znižuje reálnu dostupnosť bývania, najmä pre prvokupujúcich mimo Bratislavy.

Ako dodáva, nedostatok novej výstavby zostáva hlavným štrukturálnym problémom trhu. „Ak sa nepridajú nové kapacity výstavby, tlak na ceny sa nevytratí ani v prípade slabšieho dopytu z úverového segmentu,“ myslí si.

Analytici sa zhodujú, že slovenský realitný trh vstupuje do fázy postupnej normalizácie. „Aktuálny medzištvrťročný rast zodpovedá dlhodobému priemeru a naznačuje, že trh sa stabilizuje po prudkých výkyvoch posledných rokov,“ konštatuje Vrbovský.

Zatiaľ však nehrozí, aby sa cenovky pohli smerom nadol. „V najbližších dvoch štvrťrokoch očakávam pokračujúce spomalenie tempa rastu, ale plošný pokles cien je nateraz vylúčený. Trh bude viac rozlišovať medzi kvalitnými a priemernými projektmi,“ vysvetľuje Boháček.

Regióny ako Bratislava, Trnava či Trenčín si podľa neho udržia stabilný rast, zatiaľ čo v oblastiach s nadbytkom ponuky môžu ceny stagnovať či krátkodobo klesnúť.

Vzhľadom na obmedzenú ponuku novej výstavby a prehlbujúce sa regionálne rozdiely bude podľa odborníkov situácia na realitnom trhu aj v roku 2026 cenovo napätá. Rast cien by sa mal postupne ustáliť na jednociferných hodnotách, pravdepodobne bližšie hranice 10 percent.