Ako ovplyvňujú pôrodnosť ceny nehnuteľností

Roky výskumu ukazujú, že negatívny vzťah medzi cenami nehnuteľností a pôrodnosťou naozaj existuje. To je kratšia odpoveď. Tu je tá dlhšia.

Veľká štúdia o vzťahu cien bývania a pôrodnosti pochádza z jesene 2024. Kým väčšina predchádzajúcich prác vychádza z rozsiahlych amerických dát, táto využila storočný dataset cien nehnuteľností až zo 14 krajín (Spojené štáty, Kanada, Japonsko a jedenásť západoeurópskych štátov).

Autor Wenchao Li spočítal, že nárast cien bývania o 10 percent znižuje priemerný počet detí na ženu o 0,01 až 0,03. Je to podobne silný efekt ako nárast vzdelanosti žien.

Vplyv rastúcich cien je však iný na vlastníkov nehnuteľností a iný na nájomcov. Vlastníkom rastom cien stúpa bohatstvo, čo vedie k nárastu fertility. Pri nájomcoch je to naopak, hoci existuje sivá zóna vlastníkov, ktorí by chceli zväčšiť rodinu a chcú sa presunúť do väčšieho domu.

Výskum NBER na amerických dátach tento efekt vyhodnotil na zvýšenie fertility o päť percent pri vlastníkoch a zníženie o 2,4 percenta pri nájomcoch za každých dodatočných 10-tisíc dolárov hodnoty nehnuteľnosti. Treba však poznamenať, že výskum je z roku 2011.

Výsledná bilancia je teda závislá od miery vlastníctva nehnuteľnosti v kritickej skupine (ľudia vo veku 20 až 45 rokov). S postupom času vlastníci starnú, a ak je vstup do klubu majiteľov nehnuteľností ťažší, pomer vlastníkov a nájomcov sa postupne mení, čo ovplyvňuje aj výslednú bilanciu smerom k zápornému čistému efektu na pôrodnosť.

Rozdiel je aj v tom, kde je nehnuteľnosť umiestnená. Vysoká hustota osídlenia vedie k nižšej pôrodnosti oproti redším predmestiam a vidieku. Najvýraznejší je tento efekt v ázijských megametropolách, ako napríklad Soul alebo Šanghaj, je ale popísaný aj v európskom kontexte. Za zdroj rozdielov sa považujú obmedzené spoločné priestory (dvory, vnútrobloky) v takýchto zástavbách.

Čo s tým? Americký ekonóm Bryan Caplan, ktorý sa okrem iného venuje aj „ekonómií detí“ (sám je otcom štyroch), vo svojej knihe Build baby, build! dôvodí v prospech rozsiahlej deregulácie stavebných zákonov, ktorá by uvoľnila putá masívnej výstavbe, stlačila ceny a zvýšila pôrodnosť.

Iní používajú tradičnejšie finančné dotovania kúpy nehnuteľností pre cieľovú skupinu mladých rodín. Efektivita takýchto výdavkov je však nejasná. Ak nie je pokles cien trvalý, takéto dotácie môžu spôsobiť len posun rozhodnutia mať deti v čase, ale nie posun v zamýšľanom počte detí. Pôrodnosť také opatrenie potom pozitívne ovplyvní len krátkodobo.

Väčšina z analýz sa nezaoberá príčinami nárastu cien bývania. To je však kľúčová otázka – aj keď nie je položená úplne správne.

Napríklad ceny slovenských nehnuteľností narástli od roku 2018 o 96 percent. Index S&P 500 za rovnaké obdobie o 127 percent, zlato o 203 percent a bitcoin až o 1 492 percent.

Nerastú len ceny nehnuteľností, rastú ceny všetkých aktív, v ktorých sa dá „zaparkovať“ finančná hodnota. Možno by sme sa preto nemali baviť o raste ceny bývania, ale o poklese hodnoty peňazí a jej spojitosti s pôrodnosťou.