Tento rok na realitnom trhu nepotvrdil katastrofické scenáre ani návrat k stagnácii. Byty zdražovali rýchlejšie, než analytici predpokladali, investori sa vrátili aj napriek vyšším úrokom a staršie nehnuteľnosti dobiehali náskok novostavieb.
Ktoré mestá vyčnievajú, kde ide len o cenovú korekciu, prečo sú dvojizbáky zlatým štandardom trhu a čo by mali mať na pamäti kupujúci aj predávajúci, vysvetlil pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Čo bolo najväčším prekvapením v realitách v roku 2025?
Veľké prekvapenia sme tento rok nemali. Očakávalo sa, že ceny, ktoré išli hore už minulý rok, budú stúpať aj naďalej. To sa potvrdilo, hoci rast bol o niečo rýchlejší, ako sa čakalo. Realitný barometer našej Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, medziročne ku koncu novembra vzrástol o 12,6 percenta. Niekde byty však zdraželi aj o viac ako pätinu, napríklad staršie dvojizbáky v Banskej Bystrici zdraželi až o 28,1 percenta.
Zdražovanie sa komunikuje dlhodobo, ale určite sa nájde tých špecifík viac.
Zaujímavé je, že ceny starších bytov rástli rýchlejšie ako ceny tých novších. Okrem toho sme sledovali návrat hypotekárnych realitných investorov v takej veľkej miere, v akej sme to pri úrokových sadzbách okolo 3,5 percenta nepredpokladali. Veď v roku 2023 realitní investori, ktorí si kupujú nehnuteľnosť na hypotéku, úplne zmizli z trhu. Vlani znovu začali prichádzať na trh a tento rok sa už nedali prehliadnuť.
Návrat realitných investorov je teda významný.
Áno, potvrdzuje to aj Národná banka Slovenska vo svojej správe o finančnej stabilite. Spresňuje, že v skupine klientov nad 35 rokov s vyšším príjmom je najvyšší podiel tých žiadateľov o hypotéku, ktorí už v minulosti hypotéku mali.
Poďme k tým starším bytom. Neboja sa ľudia týchto investícií, keď možno menšia mačka vo vreci je novostavba?
Životnosť starších bytov je často diskutovanou témou. Odborníci sa však zhodujú, že aj byty v panelových domoch môžu pri správnej údržbe slúžiť ľuďom výrazne dlhšie, ako sa pôvodne predpokladalo. Mám tu dáta ku koncu novembra za krajské mestá a z nich vychádza, že ceny starších dvoj- a trojizbových bytov rástli medziročne rýchlejšie ako ceny porovnateľných novších bytových jednotiek. Pokiaľ tie staršie zdraželi priemerne o približne 15 percent, novšie o 11 percent. Znamená to, že cenový rozdiel medzi týmito dvomi skupinami bytov sa za posledný rok zmenšil.
Predpokladám, že v dlhšom časovom horizonte to vyzerá inak.
Mám aj štatistiky za posledných sedem rokov. Z nich vidíme, že za toto obdobie ceny novších bytov poskočili hore viac ako ceny starších bytov. Takisto počas ochladenia realitného trhu v roku 2023 sme videli, že vývoj bol menej priaznivý pri starších bytových jednotkách. Zlacňovali rýchlejšie ako novšie byty. Ak za posledný rok sledujeme opačný trend, môžeme to vnímať aj ako určitú korekciu toho predchádzajúceho vývoja.
Povedzme si o tom viac.
Ak vo všeobecnosti vyskočí v štatistikách nejaké zvlášť nízke či vysoké číslo, je dobré dať ho do kontextu predchádzajúceho vývoja. V realitách sa stáva, že ceny v niektorej lokalite najskôr výrazne spadnú a následne opäť prudko idú hore, čím len dorovnávajú predchádzajúci pokles. Ak vidím izolovane zrazu len číslo o vysokom raste, je dobré pozrieť sa, či nejde o prirodzenú korekciu.
Platí to aj opačne. Typický prípad, už keď som s tým začal, je Žilina, kde ceny bytov išli minulý rok prudko hore. Ak si vezmeme dvojizbové byty, staršie tam zdraželi o 19,1 percenta a novšie o 37,7 percenta. Bolo to výrazne viac ako v iných krajských mestách. Za posledný rok sa však ku koncu novembra v Žiline zvýšili ceny starších dvojizbových bytov len o 1,2 percenta a novších dokonca klesli o 4,9 percenta.
Keby to človek vytrhol z kontextu, tak by povedal, že Žilina aktuálne nie je veľká výhra.
Povedal by si, že v Žiline je nejaký problém, keď inde byty zdražujú dvojciferným tempom. V skutočnosti ide len o korekciu predchádzajúceho vývoja, ktorá nič neznamená.
Rozumiem. Špecifickým trhom budú pravdepodobne aj Košice, keďže sa tamojší obyvatelia sťažujú na príliš vysoké ceny bytov.
Metropola východu sa cenami nehnuteľností postupne doťahuje na Bratislavu. Dopyt po bývaní v Košiciach a ich okolí sa výrazne zvýšil v súvislosti s príchodom automobilky Volvo, keďže trh počíta s masívnym prílevom nových pracovných príležitostí. Svoj podiel na aktuálnej situácii na realitnom trhu v Košiciach má však aj prílev utečencov z Ukrajiny, pre ktorých je toto mesto na Slovensku jedno z najatraktívnejších.
Pamätám si, že jedným z dôsledkov vojnového konfliktu boli aj vyššie ceny prenájmov.
Čo sa týka nájomného trhu, mali sme tu za posledné roky také skoky, že v porovnaní s nimi je tento rok doslova nuda. Keď v roku 2020 prišla pandémia koronavírusu, zrazu sa byty vyprázdnili, čiže išli ceny nájmov dole. Boli ľudia, prenajímatelia, ktorí mali reálny problém, keďže si nájmom vykrývali splátky svojej finančnej hypotéky. Zrazu nemali na to, aby to utiahli. Následne v roku 2022 prišla vojna a prílev utečencov, ktorý zatriasol trhom s nájmami opačným smerom. Aj tieto okolnosti prispeli k tomu, že realitný trh je dnes tam, kde je.
O Slovákoch je všeobecne známe, že nehnuteľnosti radi vlastnia. Nedávno som zachytila prieskum, ktorý potvrdil, že túto ambíciu majú aj mladí našinci. Otázne však je, či si to budú môcť aj dovoliť.
Výsledky tohto prieskumu môžem potvrdiť aj z vlastných skúseností. Mladí Slováci chcú často bývať vo vlastnom. Na ambiciózneho dvadsiatnika pri obhliadke jedno- či dvojizbového bytu určeného na predaj narazím bežne. Motivujú ich aj finfluenceri na sociálnych sieťach, ktorí radami v oblasti finančnej gramotnosti nešetria.
Informácie teda majú odkiaľ čerpať, ale predpokladám, že bez podpory najbližších by kúpu vedel realizovať len máloktorý z nich.
Mladí ľudia si často kupujú nehnuteľnosť so spoludlžníkom, pomáha však často aj rodina. Môže ísť o konkrétnu sumu alebo o dodatočné zabezpečenie hypotéky svojich potomkov vlastnou nehnuteľnosťou.
Realitný barometer a dáta, ktoré ním sledujete, sú prevažne o krajských mestách, a teda aj tie štatistiky, ktoré pravidelne robíte, sa ich týkajú. Vidíte rozdiel medzi nimi a zvyšnými mestami?
My v Realitnej únii štvrťročne sledujeme aj 30 vybraných miest na Slovensku. Zvolili sme mestá, kde je trh ako-tak likvidný, teda máme tam dostatok dát. Ak sa pozrieme na cenový rebríček, vidíme, že krajské mestá sú väčšinou drahšie než menšie mestá. Pri podrobnejšom pohľade zistíme, že medzi najdrahšie mestá sa zaradili aj tie, ktoré sú tesne pri Bratislave, ako Pezinok či Senec. Patrí im tretie a štvrté miesto hneď za Bratislavou a Košicami. Je to prirodzené, pretože ľudia odtiaľ dochádzajú za prácou do hlavného mesta, kde sú platy vyššie. Preto si môžu dovoliť aj viac zaplatiť za bývanie.
Takže západ výrazne vedie.
Áno, avšak za zmienku stojí, že do prvej desiatky najdrahších miest sa prepracovali aj Liptovský Mikuláš či Poprad, teda mestá, ktoré sú prirodzenými centrami významných rekreačných oblastí. Doplním, že tieto cenové rebríčky vychádzajú z dát starších trojizbových bytov, ktorých je na realitných portáloch v ponuke najviac. Ale to je ďalšia téma.
Najrýchlejšie pritom z ponuky miznú dvojizbáky.
Poďme teda k tomu, lebo toto je veľká téma, ktorej som sa venoval nedávno aj na realitnom kongrese našej únie.
Zaujíma ma, že sa dvojizbové byty tešia takej veľkej obľube, čo nesporne ovplyvňuje aj ich cenu, a pritom v praxi často počujem, že po čase ľudia potrebujú niečo väčšie, napríklad keď sa narodí dieťa a zrazu je ten byt malý.
Detí sa zasa až toľko nerodí, pričom to samo osebe automaticky neznamená, že rodina sa presťahuje do väčšieho bytu. Ja si myslím jednu vec, že ak niekde trh začne budúci rok nejako pokrivkávať, tak to budú staršie trojizbové byty v panelákoch na okrajových sídliskách. Za socializmu sa postavilo najviac trojizbákov, pričom dodnes tvoria v ponuke najväčšiu skupinu bytov. Ich vysoká ponuka už dnes nekorešponduje s tým, ako sa zmenil dopyt.
Záujemcovia o kúpu hľadajú dnes najviac dvojizbové byty.
Veľkosť domácností sa totiž zmenšuje, mladí ľudia žijú často v páre bez detí alebo „single“, starší sa, žiaľ, rozvádzajú a rozchádzajú. Dvojizbový byt je dnes ideálnym riešením pre ďaleko viac domácností ako pred dvadsiatimi či tridsiatimi rokmi.
Zjavne by boli väčšie jednotky v podstate zbytočné.
Presne tak, potvrdzujú to aj realitní investori. Takisto majú v obľube dvojizbové byty. Nie náhodou. Ide totiž spravidla o domácnosti s jedným či dvomi členmi, kde každý zarába. Riziko neplatenia nájmu je v tomto prípade nižšie ako pri trojizbovom byte. Ten nezriedka obýva trojčlenná domácnosť s jediným živiteľom.
Áno, ale ten rozdiel v cene medzi dvoj- a trojizbovým bytom v podstate nie je taký zásadný.
Vyšší dopyt po dvojizbákoch, samozrejme, súvisí aj s ich nižšou cenou oproti trojizbákom. Rozdiel medzi obomi typmi bytov však niekde môže byť relatívne malý. Ide o prípady, keď cena za štvorcový meter pri dvojizbovom byte je výrazne vyššia než pri trojizbovom. Vtedy stojí za úvahu trochu si priplatiť a kúpiť si rovno väčší byt. Kto si chce zadovážiť nehnuteľnosť, mal by sa preto dobre zorientovať vo svojej lokalite. Odlišnosti medzi jednotlivými mestami môžu byť totiž výrazné.
Z pozície kupujúceho a neskôr predávajúceho ste mi nahrali, že je dvojizbák ideálny, pretože ho viem rýchlejšie predať ako trojizbák.
Vo všeobecnosti sa dvojizbový byt predá rýchlejšie ako trojizbový, neplatí to však absolútne. V každom prípade je pri kúpe bývania vždy treba myslieť dopredu. Hoci si kupujem svoj prvý byt pre seba, mal by som v niečom uvažovať ako realitný investor, ktorý pri kúpe zvažuje aj jeho budúci cenový vývoj.
Mal by som počítať s tým, že časom budem chcieť ísť bývať do väčšej nehnuteľnosti a môj dvojizbák pôjde na trh. Ak je na prvom poschodí a mám okná priamo do rušnej ulice, jeho predajná cena bude nižšia a bude ma to obmedzovať pri kúpe väčšieho bytu. Navyše môžu prísť na realitný trh horšie časy, ako sme to videli napríklad v roku 2023. Ak sa v danej lokalite objaví desať podobných dvojizbových bytov, kupujúci dá zrejme prednosť inému bytu. Samozrejme, vždy je to aj otázka ceny.
Ale nielen ceny.
Aj lokalita rezonuje. Napríklad ľudia, ktorí si hľadajú bývanie v Bratislave, sa niekedy vyslovene vymedzujú voči Vrakuni či Podunajským Biskupiciam. Je to už také klišé. Pritom aj tam sú dobré a bezpečné mikrolokality s kvalitnou infraštruktúrou. Treba však povedať aj to, že tieto dve mestské časti sú na okraji hlavného mesta a aj preto sa im niekedy ľudia pri hľadaní bývania vyhýbajú. Do centra je to predsa len o kúsok ďalej.
Hovorili sme už o lokalitách, kde za posledný rok stúpli ceny dvojciferne. Nemám sa ako kupujúci báť toho, že ak byt na takom mieste po roku budem musieť predať, pôjdem pod cenu?
Vždy je dobré pozerať sa na predchádzajúci cenový vývoj. Prípadov prudkých cenových nárastov, po ktorých nasledoval útlm, je viac. Investícia automobilky Jaguar Land Rover, ohlásená v roku 2015 v Nitre, mala okamžitý vplyv na dynamický rast cien nehnuteľností. Tie sa výrazne zdvihli ešte pred začiatkom výroby v roku 2018. Po tomto prudkom raste však neskôr Nitra začala strácať dych a v cenovom rebríčku krajských miest klesla z popredných pozícií medzi najlacnejšie.
Pri lokalitách, kde ceny za posledný rok rástli príliš rýchlo, napríklad o dvadsať percent, je preto z pohľadu kupujúceho namieste zvýšená opatrnosť. Inak sa môže ľahko stať, že ak budem o rok musieť byt predať, pôjdem pod cenu.
Volvo by teda mohlo priniesť niečo podobné.
Košice sú možno špecifické, lebo ceny tlačí nahor nielen to Volvo, ale sú to aj iné faktory.
Ako by ste definovali slovenského realitného investora?
Zjednodušene povedané, je to niekto, kto si nekupuje nehnuteľnosť na vlastné bývanie, ale chce ju prenajímať. V poslednom čase vidíme, že uvažuje oveľa sofistikovanejšie než investori spred niekoľkých rokov. Aj vďaka osvete na sociálnych sieťach sa zvyšuje ich finančná gramotnosť a lepšie sa orientujú v napríklad v možnostiach financovania nehnuteľností. Bez hypotéky by väčšina z nich mohla o realitnom investovaní iba snívať.
Takže investori si zháňajú peniaze, za ktoré nehnuteľnosti kupujú. Pri súčasnom rýchlom raste cien bytov niektorí môžu skĺznuť k tomu, že investičná nehnuteľnosť je akýsi „svätý grál“. Stačí sa dostať k peniazom z banky, kúpiť byt a o pár rokov ho za dvojnásobok predať, pričom splátky hypotéky medzitým pokryje nájomca. Nad rizikami sa toľko nezamýšľajú.
Asi sa to aj dobre končí, keďže centrálna banka pravidelne konštatuje, že v rámci splácania úverov je situácia priaznivá, respektíve nesplácaných úverov je málo. Ako by mala vyzerať regulácia?
Zatiaľ sa to končí dobre aj preto, že realitný trh šliape z pohľadu realitných investorov ako hodinky. Ani posledné ochladenie na trhu neprinieslo žiadny veľký prepad cien nehnuteľností. Pokiaľ ide o reguláciu investorov, zatiaľ sa nič nepripravuje. Národná banka Slovenska práve vo svojej novembrovej správe o finančnej stabilite spomína, že dostupnosť vlastného bývania pre mladších alebo ľudí s nižším príjmom by mohlo podporiť aj vyššie zdaňovanie vlastníctva viac ako jednej nehnuteľnosti.
Áno, hovorilo sa o tom ako o súčasti plánovanej konsolidácie, ale nestalo sa.
Nestalo sa, pozrime sa však za rieku Moravu. Tam si túto agendu osvojila Česká národná banka. Sprísňuje pravidlá pre investičné hypotéky, čím nepriamo reguluje realitných investorov. Cieľom opatrení je tlmiť rýchly rast cien nehnuteľností a zabezpečiť finančnú stabilitu bánk aj v prípade prudkých cenových prepadov na realitnom trhu.
Otázka znie, či sa to investorom oplatí, prípadne či môžu ešte taký markantný rast cien očakávať napríklad v horizonte piatich rokov. Je niekde strop?
Ten cenový strop nemusí byť, veď o päť rokov budú platy zasa výrazne vyššie. Na druhej strane, nečakajme, že dvojciferný rast cien, ktorý sme videli napríklad tento rok, sa bude opakovať so železnou pravidelnosťou. Cenový vývoj sa, samozrejme, vždy odvíja aj od lokality a typu bytu.
Ako vnímate bytové domy postavené napríklad v sedemdesiatych rokoch, pričom je rok 2025?
Životnosť starých panelákov je večná téma. Ukazuje sa však, že budú obývateľné podstatne dlhšie, než sa pôvodne predpokladalo. Svoju rolu zohráva aj ich obnova, ktorú dnes vidíme už prakticky na všetkých slovenských sídliskách. Dnešné paneláky vyzerajú úplne inak ako pred dvadsiatimi rokmi. Záujem o panelákové byty pretrváva aj medzi mladými ľuďmi. Cenovo sú dostupnejšie než novostavby a často ponúkajú atraktívnu okolitú infraštruktúru. Kto si kúpi byt v paneláku, často to berie ako štartovacie bývanie, nie riešenie na celý život.
Konsolidácia a realitný trh?
Tá ovplyvní podľa mňa skôr domácnosti, ktoré žijú v nájme, lebo to sú ľudia, ktorí nie sú úplne tí najbonitnejší a nedosiahnu na hypotéku.
Je všeobecne niečo, čo prekvapilo za posledné roky realitný trh?
Zaujímavým fenoménom posledných rokov je, ako významne vplýva na vývoj cien samotná nálada na trhu. Keď nehnuteľnosti v roku 2023 zlacňovali, ľudia ich nenakupovali, hoci to bolo výhodné. Čakali, až sa ceny odrazia od dna, a dali sa do pohybu až vtedy, keď to začalo ísť hore.
Zdá sa, že čím viac zdražovanie naberá na obrátkach, tým viac ľudí naskakuje do realitného „vlaku“. Konštatuje to aj Národná banka Slovenska, podľa ktorej výrazné oživenie od polovice roka 2024 nebolo ani tak výsledkom zlepšenej cenovej dostupnosti nehnuteľností, ale skôr očakávaní ďalšieho vývoja cien. V čase, keď byty a domy prudko zdražujú, sa ľudia ponáhľajú s kúpou nehnuteľnosti oveľa viac ako pri stabilnom vývoji. Boja sa totiž, že zajtra bude ešte drahšie. Naplno sa tento fenomén prejavil tento rok.
Častejšie sa riešia kupujúci, ale čo by ste poradili predávajúcim?
Predávajúci často žijú vo vlastnom svete, ktorý má od reality dosť ďaleko. Neraz majú napríklad mylnú predstavu o likvidite svojej nehnuteľnosti. Ak ceny idú hore, automaticky si myslia, že byt predajú zajtra. Chvíľu im trvá, kým pochopia, že rýchly predaj zvyčajne znamená vyjsť v ústrety kupujúcemu, či už formou cenovej zľavy, alebo iným zvýhodnením.
Osobitnou kapitolou sú hendikepované nehnuteľnosti, ktoré sa vždy predávajú o čosi ťažšie a dlhšie. Keď sa však pri kúpe ulakomím na prízemný byt pre nižšiu cenu, musím počítať, že pri predaji zaň aj menej zinkasujem. Ak vlastním hendikepovanú nehnuteľnosť, mal by som mať na mysli aj to, že jej likvidita v zlých časoch, keď ceny klesajú, sa výrazne zhoršuje. Predávajúcim by som poradil, aby nastavovali cenu realisticky, vnímali nielen silné, ale aj slabé stránky svojej nehnuteľnosti a počítali s tým, že aj rýchlosť predaja má svoju cenu.
Nedávno som sa stretla s tým, že už máme na Slovensku byty cenovo porovnateľné s tými vo svetových metropolách.
Áno, ide o prémiový segment, v ktorom platí, že niekto, kto má peniaze, chce nakúpiť v lukratívnej lokalite. No a, samozrejme, porovnáva okolité metropoly. Kupujúci pritom dbajú viac napríklad na výhľad či jedinečnú architektúru. Celkovo sa prémiový segment správa inak ako ten bežný, lebo bonitní kupujúci nepozerajú, či sú hypotéky za dve, tri alebo štyri percentá. Oni majú na kúpu nehnuteľnosti pripravenú hotovosť, ktorú chcú „zaparkovať“. Preto je tento segment odolnejší aj pri ochladení realitného trhu.
Ako by mohol vyzerať trh na budúci rok?
Ak pri niektorých článkoch vidíme titulky o praskaní realitnej bubliny, berme to s rezervou. Často ide len o snahu zaujať čitateľov za každú cenu. Ako sme boli svedkami aj v nedávnej minulosti, s cenami nehnuteľností sa síce môže stať všeličo, no prudký a náhly obrat na trhu je na budúci rok nepravdepodobný.
Vo všeobecnosti budú nehnuteľnosti aj v roku 2026 naďalej zdražovať, hoci pomalším tempom než v tomto roku. Rast cien menších bytov v krajských mestách a tam, kde je dostatok pracovných príležitostí, však môže byť aj naďalej dvojciferný.
