Štandard sa v súvislosti s vypuknutím konfliktu na Blízkom východe obrátil na analytikov. „Reputácia Dubaja ako bezpečného miesta na investovanie utrpela, a to bez ohľadu na ďalší vývoj vojnového konfliktu,“ reaguje pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Podľa neho aktuálne tamojší realitný trh zasiahne najmä výpadok krátkodobých príjmov z nájmov.
Dubajským realitám sa vlani darilo nadštandardne
Dubaj sa podľa Viktora Obtuloviča, konateľa realitnej spoločnosti Wilusa, v posledných rokoch tešil výraznému rastu záujmu investorov. „Len v roku 2023 vzrástol objem transakcií medziročne približne o 30 až 35 percent, pričom ceny rezidenčných nehnuteľností stúpli o 15 až 20 percent v závislosti od lokality,“ vyčísľuje pre Štandard.
Rok 2024 pokračoval v raste, hoci už miernejším tempom (jednociferné až nízke dvojciferné percentá). „Trh bol silný, likvidný a podporený prílevom kapitálu z Európy, Ruska, Indie aj Číny,“ dodáva Obtulovič.
Vlaňajšok sa do histórie dubajského realitného trhu zapísal rekordnými číslami, ktoré poháňal výrazný rast objemu aj celkovej hodnoty predaja. Tá prudko vzrástla na 544,2 miliardy emirátskych dirhamov (125,5 miliardy eur), čo predstavuje medziročný nárast o štvrtinu.
Objem transakcií zároveň dosiahol historické maximum 205 400 operácií, čo je takmer o pätinu viac v porovnaní s rokom 2024. Skutočnosť, že rast hodnoty o štvrtinu predstihol rast objemu, jasne naznačuje trh poháňaný kapitálovým zhodnotením a posunom k drahším aktívam.
Tento trend potvrdzuje aj nový rekord v segmente ultraluxusných nehnuteľností s cenou nad desať miliónov dolárov (8,5 milióna eur), v ktorom sa vlani zaznamenalo až 500 transakcií. Podľa analýzy spoločnosti Knight Frank práve tento prémiový segment koncom minulého roka preukazoval značnú odolnosť, čím upevnil status Dubaja ako top destinácie pre najbohatších investorov sveta.
Aj dokument s názvom UAE Real Estate Market Review Q4 2025 od spoločnosti CBRE potvrdzuje, že realitný trh v Spojených arabských emirátoch si vlani udržiaval vzostupnú tendenciu aj napriek miernemu ochladeniu makroekonomického prostredia. Štandard sa preto zaujímal o to, aký vplyv bude mať aktuálne dianie.
Portál Nehnuteľnosti.sk reaguje, že situáciu po vypuknutí vojny monitoruje na dennej báze. „Dubaj si dlhodobo budoval status ‚bezpečného prístavu‘, a preto je kľúčové sledovať, či si túto pozíciu udrží, alebo či eskalácia napätia prinesie korekciu,“ konštatuje Zajacová. Nateraz je podľa nej predčasné hovoriť o zmene vývoja cien.
Hoci plány registrovaných projektov naznačovali masívny prílev až 160-tisíc bytových jednotiek v roku 2026, realita ich dokončovania býva odlišná. Developeri mali počas posledného cyklu problémy s dodržiavaním termínov, aj keď sa miera včasného dokončenia vlani zlepšila.
Na základe diania na Blízkom východe, samozrejme, prichádza ochladenie, ktoré môže spôsobiť, že dokončovanie stavieb bude aspoň nateraz viaznuť viac. Zajacová upozorňuje, že konflikt v regióne trvá príliš krátko na to, aby sa reálne pretavil do štatisticky relevantných zmien v ponuke, dopyte alebo cenotvorbe.
„Realitný trh je robustný mechanizmus, ktorý na geopolitické výkyvy reaguje s určitým oneskorením. Akékoľvek dnešné závery o ‚trende‘ by boli v tejto chvíli skôr špekulatívne,“ myslí si.
O budúcnosti rozhodne dĺžka trvania konfliktu
V súvislosti s vojnou medzi Izraelom a USA na strane jednej a Iránom na strane druhej sa už teraz jasne ukazujú dva realistické scenáre, ktoré môžu ovplyvniť trh nehnuteľností v Dubaji. Prvý predpokladá krátky šok a následnú normalizáciu.
Druhý však počíta s dlhšou vojenskou eskaláciou a vyššími cenami ropy v dlhšom časovom horizonte, ktoré by dlhodobo zvýšili náklady na financovanie a znížili ochotu investorov vstupovať do realitných transakcií.
Očakávať, že by ľudia začali svoje investičné apartmány masívne predávať, je podľa Kubrického nereálne.„Budú vyčkávať, ako sa situácia vyvinie. Je to logické aj vzhľadom na to, že nehnuteľnosti patria k menej likvidným aktívam, ktoré sa ani v dobrých časoch nemusia predať rýchlo,“ vysvetľuje.
V prípade, že sa konflikt v priebehu niekoľkých týždňov ukončí, otočí sa podľa analytika rýchlo aj situácia na realitnom trhu v Dubaji. „Na kúpu apartmánov sa však už ľudia budú pozerať triezvejšie ako doteraz,“ myslí si.
Pravdepodobnejší je prvý scenár
Zatiaľ čo vojnové udalosti vyvolali prudký rast cien ropy a pokles finančných trhov po celom svete, čo je spojené s obavami o dodávky cez strategický Hormuzský prieliv, trhy môžu absorbovať tieto šoky rýchlo, ak konflikt zostane krátkodobý a regionálne ekonomiky udržia prítok kapitálu a pracovných miest.
Dubaj sa podľa Obtuloviča vnímal ako stabilný, daňovo efektívny a bezpečný investičný prístav mimo EÚ, s atraktívnym výnosom z prenájmu na úrovni šesť až osem percent ročne. „Po vypuknutí konfliktu sledujeme krátkodobé ochladenie nálady,“ konštatuje s dôvetkom, že v takýchto situáciách reagujú investori primárne emóciou – vyčkávajú.
Zatiaľ, pravdaže, systémový výpredaj ani dramatický prepad cien nevidieť. „Skôr ide o spomalenie rozhodovania a mierne zníženie dopytu v segmente zahraničných kupujúcich,“ dopĺňa s tým, že ak by konflikt eskaloval alebo sa dlhodobo rozšíril, môže to mať negatívny vplyv na dynamiku trhu, najmä na sekundárny trh a špekulatívne nákupy.
Ak však pôjde o krátkodobú geopolitickú situáciu bez priameho zásahu regiónu SAE, predpokladá návrat k štandardnému režimu v horizonte niekoľkých mesiacov. „Je potrebné si uvedomiť, že aj veľmi stabilný trh, akým bol Dubaj, dokáže takáto udalosť krátkodobo poškodiť,“ konštatuje.
Zároveň sa podľa Obtuloviča ukazuje, že Európa sa aktuálne javí ako relatívne najbezpečnejší investičný prístav – minimálne z pohľadu vnímania rizika. „To však neznamená, že iné trhy sú automaticky mimo hry,“ myslí si konateľ.
Do popredia dnes viac vystupuje aj fakt, že investor v cudzine na rozdiel od Slovenska nepozná prostredie a nedokáže si získať dostatok objektívnych informácií. „Musí sa spoľahnúť na ľudí, ktorí sú priamo zainteresovaní na realitných transakciách,“ uzatvára analytik Realitnej únie.
O to intenzívnejšie rezonuje táto otázka v situácii, keď sa lokalita na investovanie nachádza mimo územia Únie, ako je to v prípade Dubaja.
