Nádeje mnohých mladých ľudí vychádzajú z jednoduchého demografického výpočtu: milióny ľudí z generácie baby boomers, čo sú ľudia narodení počas povojnového populačného boomu, vlastnia domy a byty. A keď sa tieto nehnuteľnosti dostanú (najmä po ich smrti) na trh, ponuka sa zvýši a ceny klesnú.
Pre mladšie rodiny, ktoré si v posledných rokoch nemohli dovoliť kúpiť vlastné bývanie, by to mohlo znamenať dlho očakávanú príležitosť. No podľa aktuálne dostupných údajov z Nemecka sa tieto nádeje môžu ukázať ako neopodstatnené. Nadchádzajúci prevod vlastníctva nehnuteľností sa bude odohrávať v priebehu desiatok rokov a bude sa sústreďovať najmä do regiónov, kde je už teraz nedostatok kupujúcich.
Ceny rezidenčných nehnuteľností v Nemecku už nejaký čas rastú. Podľa indexu cien stavebníctva a nehnuteľností Spolkového štatistického úradu vzrástli ceny rodinných a dvojrodinných domov, ako aj bytov od roku 2010 v celonárodnom meradle približne o 82 percent. V prvom štvrťroku 2026 bol index cien domov medziročne o 1,4 percenta vyšší.
Proti rýchlemu prílevu nehnuteľností na trh hovorí aj vek nemeckých baby boomerov. Bežne uvádzané roky narodenia 1946 až 1964 sa totiž vzťahujú najmä na USA. V Nemecku sa obzvlášť početné ročníky narodili neskôr, v rokoch 1955 až 1969. Podľa oficiálnych štatistík o pôrodnosti dosiahli pôrody vrchol v roku 1964 s 1,36 milióna narodených detí. Skutočná generácia nemeckých baby boomerov bude mať teda v roku 2026 od 57 do 71 rokov.
V bývalom Československu platil skôr americký model a ďalšia silná generácia takzvaných Husákových detí sa rodila až po roku 1970.
Analýza realitnej platformy Jacasa odhaduje, že generácia baby boomerov vlastní v Nemecku približne 4,8 milióna rezidenčných nehnuteľností. Podľa tohto modelu by to predstavovalo 32 percent nehnuteľností vo vlastníctve obyvateľov. V niektorých častiach východného Nemecka a tradičných priemyselných regiónoch na západe podľa modelu vlastní generácia baby boomerov aj viac ako 40 percent nehnuteľností v súkromnom vlastníctve.
Tento odhad vychádza z kombinácie údajov zo sčítania ľudu, regionálnych mier vlastníctva nehnuteľností a demografických údajov. Nemecko nemá celonárodný register, ktorý by identifikoval vlastníkov nehnuteľností podľa roku narodenia.
Pomaly prebiehajúci predaj
Berlínsky výskumný inštitút Empirica považuje obraz „striebornej cunami“, ktorý sa v súčasnosti šíri v médiách, dokonca za zavádzajúci. Generácia baby boomerov zahŕňa približne 15 ročníkov narodenia. Úmrtia v jednotlivých kohortách sa tiež rozložia na mnoho rokov. Podľa výpočtov inštitútu sa preto prevod nehnuteľností spomínanej generácie uskutoční až v priebehu približne 35 rokov. K prevodu majetku dôjde v mnohých menších vlnách, ktoré trh dokáže ľahšie absorbovať.
V Nemecku môže dedenie domu predstavovať cestu k vlastníctvu nehnuteľnosti. V roku 2024 žilo 53 percent obyvateľstva v nájomných bytoch, čím sa Nemecko stalo jedinou krajinou EÚ, kde si väčšina ľudí svoje bývanie prenajímala. Naopak, podľa Eurostatu žilo v Rumunsku 94 percent ľudí v domácnostiach vo vlastnom vlastníctve, v porovnaní s 93 percentami na Slovensku a 92 percentami v Maďarsku.
Je to čiastočne preto, že nemecký daňový zákon znevýhodňuje tých, ktorí si nehnuteľnosť kupujú na vlastné bývanie, a nie na prenájom. Na rozdiel od vlastníkov, ktorí v nehnuteľnosti bývajú, prenajímatelia si môžu uplatniť nárok na odpočet určitých nákladov, ako sú úroky z úverov.
Stojí tiež za to položiť si otázku, prečo by dedičia mali predávať nehnuteľnosti, ktoré zdedili po svojich rodičoch z povojnovej generácie. Neexistuje na to žiadny automatický dôvod. V nehnuteľnosti navyše aspoň spočiatku zostáva pozostalý partner. Deti sa do nej neskôr môžu nasťahovať samy alebo nehnuteľnosť prenajať.
Predaj je pravdepodobnejší, ak dedičia bývajú ďaleko, ak si viacerí dedičia musia rozdeliť hodnotu nehnuteľnosti alebo ak si renovácia a údržba vyžadujú dodatočné finančné prostriedky. Tlak na predaj môže v Nemecku vyvolať aj dedičská daň, hoci sa nevzťahuje na každú nehnuteľnosť.
Každé dieťa má nárok na daňovú úľavu vo výške 400-tisíc eur. Rodinný dom môže byť od dane z dedičstva oslobodený aj v prípade, ak sa doň dieťa bezodkladne nasťahuje a využíva ho ako svoje vlastné bývanie počas 10 rokov. Pre deti je oslobodenie obmedzené na obytnú plochu 200 štvorcových metrov.
Spomínaných 4,8 milióna rezidenčných nehnuteľností preto predstavuje odhadovaný počet domov či bytov, ktoré by mohli zmeniť vlastníka. Nejde o prognózu, že na trh príde 4,8 milióna nehnuteľností.
Atraktívne a nelákavé regióny
Pokiaľ ide o ceny nehnuteľností, lokalita má väčší význam ako rok narodenia vlastníka. Vo veľkých mestských oblastiach čelia byty, ktoré sa dostávajú na trh, silnému dopytu spôsobenému rastom populácie, pracovnými príležitosťami a dlhoročným nedostatkom novej výstavby.
Prognóza Nemeckého ekonomického inštitútu (IW) a Národného združenia nemeckých družstevných bánk preto predpokladá, že ceny budú na celonárodnej úrovni rásť napriek demografickým zmenám.
Predpokladá sa, že mediánová cena za štvorcový meter vzrastie z 3 024 eur v roku 2025 na 4 092 eur v roku 2035. Pri predpokladanej inflácii na úrovni dvoch percent by to zodpovedalo priemernému reálnemu nárastu o 1,1 percenta ročne. Pre sedem najväčších nemeckých miest štúdia predpovedá ročný reálny rast tesne nad dvomi percentami, pričom v Berlíne by mal dosiahnuť 2,4 percenta.
Pokles cien sa pravdepodobne sústredí v regiónoch s klesajúcim počtom obyvateľov, kde je už teraz nedostatok kupujúcich. Prognóza IW predpokladá, že do roku 2035 reálne ceny bývania v Nemecku klesnú najmä v Sársku, Sasku-Anhaltsku a Durínsku. V Porýní-Falcku, Sasku a Severnom Porýní-Vestfálsku sa podľa prognóz očakávajú len minimálne zmeny.
Aj tieto údaje na úrovni jednotlivých spolkových krajín skrývajú výrazné rozdiely. Príťažlivosť Berlína a slabý dopyt v niektorých vidieckych okresoch v podstate vytvárajú dva veľmi odlišné trhy s nehnuteľnosťami v rámci jednej spolkovej krajiny.
Ďalším faktorom je stav starších nehnuteľností. Nízka kúpna cena môže rýchlo stratiť na atraktívnosti, ak si nehnuteľnosť vyžaduje novú strechu, nový vykurovací systém alebo rozsiahlu renováciu zameranú na zvýšenie energetickej úspornosti.
Pôvodný text bol publikovaný na webe sesterského denníka Statement.com.