Nehnuteľnosti majú vrchol za sebou. Dočkáme sa poklesu cien bytov?

Finančný cyklus je dlhší ako hospodársky. Je definovaný schopnosťou a ochotou domácností brať na svoju súvahu dlh. To sú zvyčajne hypotéky, za ktoré sa nakupujú nehnuteľnosti. Hlavným hýbateľom finančného cyklu je centrálna banka, ktorá nízkymi úrokmi vytvára u domácností ilúziu bohatstva.

Človek s rovnakým príjmom je pri hypotéke s jednopercentným úrokom zrazu dvakrát taký bohatý ako pri šiestich percentách. Môže si razom kúpiť dvojnásobne drahú nehnuteľnosť na dlh. Hlavnými ukazovateľmi finančného cyklu sú preto zadlženie domácností a ceny nehnuteľností. Ten slovenský trvá s krátkou prekážkou v podobe finančnej krízy už dvadsať rokov.

Centrálne banky úroky dvíhajú a ich dlhové pasce sklapli. Aj podľa posledných údajov o vývoji cien nehnuteľností z Národnej banky Slovenska (NBS) sa zdá, že sme sa vo finančnom cykle akurát prehupli do poklesu.

Ceny nehnuteľností na Slovensku boli už pred pandémiou vysoké. Nízke úroky centrálnej banky, ktorá ich držala dokonca pod úrovňou cenovej inflácie, nafúkli v tomto sektore bublinu. Slováci na extrémne nízke úroky zareagovali a po roku 2012 boli desaťročie majstrami Európskej únie v zadlžovaní sa. Bublina s príchodom pandémie nespľasla, ale narástla do ešte väčších rozmerov. Ľudia vystrašení záplavou zlých peňazí z centrálnych bánk utekali práve do nehnuteľností schovať svoje úspory pred cválajúcou infláciou.

Klientov vystrašených infláciou som pred rokom odhováral od unáhlených krokov. Vravel som im, že rast cien v obchodoch ešte neznamená, že budú rásť ceny nehnuteľností. Naopak, ceny aktív sa zvyknú po vyprchaní monetárnych ilúzií a príchode vysokej inflácie trápiť. Podľa posledných údajov z NBS sa zdá, že vrchol v cenách slovenských bytov máme už za sebou a ceny nehnuteľností na bývanie začali už aj u nás klesať.
 
„Mesačné údaje ukazujú, že ceny nehnuteľností na bývanie dosiahli v 3. štvrťroku najvyššiu úroveň v júli, v nasledujúcich mesiacoch mierne klesali. Tento vývoj je ešte výraznejší pri pohľade na samotné ceny bytov. Najvyšší medzištvrťročný rast evidujeme v Prešovskom (o 7,4 percenta) a Trenčianskom kraji (o 5 percent). Medzikvartálny rast v Bratislavskom a Košickom kraji je približne na úrovni celoslovenského priemeru (o 1,6 percenta). V Trnavskom a Banskobystrickom kraji ceny rezidenčných nehnuteľností v porovnaní s minulým štvrťrokom mierne klesli (o 0,3, respektíve 2,2 percenta),“ uvádza NBS

Sme na začiatku. Rastúce úroky a s nimi rýchlo stúpajúce splátky hypoték, rastúce ceny energií, prichádzajúca recesia a rast nezamestnanosti situáciu na trhu slovenských rezidenčných nehnuteľností v nasledujúcich rokoch ešte zhoršia.

Tento článok sme odomkli vďaka spolupráci so spoločnosťou Numbrs.