Kupovať nehnuteľnosť už dnes alebo trpezlivo počkať na ďalší pokles?

V poslednej dekáde rástli ceny nehnuteľností na Slovensku raketovým tempom. V niektorých regiónoch sa za posledných päť rokov cenovka zdvojnásobila. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR stúpli na Slovensku ceny dvojizbových bytov v tomto období až o vyše 81 percent. Za štvorcový meter by zaplatil kupujúci pred piatimi rokmi sumu 1 496 eur, teraz je to 2 712 eur.

Najväčší nárast zaznamenali v Banskej Bystrici, kde ceny z februára 2018 v porovnaní s februárom 2023 stúpli o skoro 110 percent, naopak, najlepšie obstála Bratislava, kde cenovky za rovnaké obdobie poskočili o takmer 60 percent.

Analytici však očakávajú, že ceny by mali v najbližšom období klesnúť o desiatky percent. Najvyšší prepad by mal prísť tam, kde byty draželi najviac – o zhruba 30 percent v Banskej Bystrici. V závese sú však aj ďalšie krajské mestá.

Je to príležitosť na kúpu?

Analytik Finančného kompasu Matej Dobiš upozorňuje práve na to, že tento začínajúci trend zlacňovania neplatí plošne a pre všetky typy nehnuteľností.

„Reálny pokles nehnuteľností je vyčísliteľný len ťažko, keďže z trhu zmizli vplyvom vyšších úrokov ponuky, ktoré sa predávajúci rozhodli podržať. Z ponúk, ktoré sú online, však vidíme zatiaľ minimálne poklesy na úrovni od dvoch do štyroch percent v prípade novostavieb a 6 percent v prípade starších nehnuteľností. Ceny nehnuteľností sa často zvyknú označovať ako nadhodnotené, aktuálne obdobie však môžeme vnímať ako test ich reálnej hodnoty,“ vysvetľuje Dobiš.

Podľa Maroša Ovčarika, investičného odborníka v spoločnosti Partners Group SK sa oplatí s kúpou ešte počkať.

„Makroukazovatele naznačujú spomalenie ekonomického rastu. Posledný kvartál minulého roku už ceny nehnuteľností začali klesať a úrokové sadzby na hypotékach sa strojnásobili oproti svojim historickým minimám zo začiatku roku 2022. To všetko hrá v prospech ďalšieho poklesu cien nehnuteľností,“ skonštatoval Ovčarik.

Úrokové sadzby však rastú a tak skoro to neskončí

Súčasne s trendom zlacňovania bývania ide ruka v ruke dvíhanie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, ktorá sa snaží bojovať s pretrvávajúcou infláciou. Navyše, podľa znakov, ktoré ECB vysiela, sa dvíhanie tak skoro neskončí. To sa postupne odráža aj na cenách hypoték v komerčných bankách. Podľa informácií Partners Group SK sa najlacnejšie sadzby, a to jednoročné, dostali už nad 3 percentá, pričom pred rokom ponúkali banky hypotekárne úroky s desaťročnou fixáciou za 0,99 percenta.

Menia sa tak dva hlavné faktory, ktoré ovplyvňujú rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti pomocou úveru. Jedným z nich je cena nehnuteľnosti a tou druhou cena za požičané peniaze.

„Dostať sa ku kúpe nehnuteľnosti je aktuálne ťažšie nie iba pre vysoké mesačné splátky, ale aj pre maximálny limit úveru, ktorý sa znížil parametrom DSTI (ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver), ten totiž určuje maximálnu výšku mesačnej splátky,“ upozorňuje analytik Dobiš.

Podľa riaditeľky platformy FinGO recloud Róberty Meckovej je aktuálne obdobie vhodným časom na zjednávanie ceny. Tvrdí, že ak má kupujúci na stole ponuku za dobrú cenu, mal by ju prijať.

„Ak niekto hľadá nehnuteľnosť kvôli životnej potrebe, kúpiť musí a vtedy to nemá zmysel odkladať. Ak potrebuje dom, nech kupuje dom. Ak ho nepotrebuje, nech pokojne čaká, ako sa bude situácia vyvíjať. Ak chce kupujúci investovať, nech kúpi pozemok, byt, garáž, dom, ak ich vie kúpiť za skvelú cenu. Práve teraz je na trhu priestor na vyjednávanie ceny. Dobrá príležitosť na investičnú kúpu sa nemusí opakovať každý deň,“ skonštatovala Mecková.

Problém s dostupnosťou bývania sa zvyšuje

Národná banka Slovenska v stredu zverejnila novú správu o ekonomickom vývoji na Slovensku. V nej sa ukazuje, že ani pokles cien nehnuteľností nedokázal vykompenzovať prudký nárast úrokových sadzieb na hypotékach. Vlastné bývanie sa tak stáva nedostupnejším.

„Ešte na začiatku minulého roka dostal úver takmer každý. Dnes, pri splátkach úverov, ktoré narástli o viac ako 50 percent, jednoducho ľudia nedosiahnu na potrebnú výšku úveru,“ hovorí o aktuálnej situácii Eva Šablová, riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk.

„Správa NBS hovorí, že bývanie sa vplyvom rastúcich úrokových sadzieb stáva čoraz nedostupnejšie. Bývanie je najmenej dostupné v Prešovskom, Košickom a Žilinskom kraji. Naopak, najdostupnejšie je v Bratislavskom kraji,“ uviedla riaditeľka platformy FinGO recloud.

Dôvodom je podľa nej hlavne to, že v hlavnom meste a okolí je „ponuka nehnuteľností oproti ostatným krajom širšia a predávajúci sú viac naklonení ísť s cenou dole“. Mecková za tým vidí aj fakt, že rast miezd je v súčasnosti najdynamickejší práve v Bratislavskom kraji.

Pohľad na sídlisko Dlhé diely v mestskej časti Karlova Ves v Bratislave. Foto: Dano Veselský/TASR

Dlžníci, ktorým končí na hypotéke fixácia, by sa mali pripraviť

Európania boli dlhé roky zvyknutí na znižovanie úrokových sadzieb a výhodné hypotéky. Terajší rast sadzieb tak sprevádzajú aj obavy.

„Tí, čo už hypotéku majú, napríklad desať a viac rokov, zažili obdobie, keď sa úrokové sadzby pohybovali na úrovni 4 až 5 percent a aj vyššie. A zvládli ho. Čo vidím ako väčšiu neistotu, je skokový nárast splátky hypotéky u ľudí, ktorým sa skončí fixácia s nízkymi úrokovými sadzbami v nasledujúcich dvoch rokoch. No aj na ten sa dá vopred pripraviť,“ zhodnotila odborníčka na osobné financie v Partners Group SK Ivana Mikitová.

Zabezpečenie si bývania je pritom pre Slovákov jednou z najpodstatnejších vecí. Napĺňaniu tohto cieľa však dnes nebránia len drahé hypotéky, ale aj rekordná inflácia spotrebného tovaru a ceny energií.

„Podľa výsledkov posledného Focus prieskumu pre Nadáciu PARTNERS až 78 percent domácností pocítilo v posledných dvoch rokoch zvýšenie nákladov na život, z toho 60 percent uviedlo navýšenie v rozmedzí 50 eur až 150 eur, čo je pri priemernej čistej mzde (1 000 eur) 5- až 15-percentné navýšenie v rámci rozpočtu. Ďalšie zvýšenie určite pocítia tí, ktorým sa končí v najbližších dvoch rokoch fixácia na hypotéke. Splátka môže byť vyššia aj o 200 eur a na to sa treba pripraviť,“ upozorňuje Mikitová.

Mladí sa neponáhľajú, využívajú mama hotely

Mikitová vidí problém s vlastným bývaním aj pri mladých ľuďoch, ktorí ho dlhodobo odkladajú. Tí potom mnohokrát ostávajú u svojich rodičov. V roku 2020 bol európsky priemer na úrovni 26,5 roka, u nás to bolo až 30,9 roka, informuje Partners Group SK o priemernom veku, v ktorom mladí opúšťajú rodičovské hniezdo.

„Čím neskôr mladý človek začne s prípravou na vlastné bývanie, tým ťažšie bude chýbajúce zdroje naháňať,“ varuje Mikitová.

„Ideálny moment na kúpu nehnuteľnosti neexistuje, rovnako ako pri investovaní. Zabezpečenie vlastného bývania je jedna zo základných potrieb a vždy bude výhodnejšie vlastniť nehnuteľnosť, ako si ju prenajímať. Navyše, fixácia, ako aj úroková sadzba sa v priebehu 30 rokov niekoľkokrát zmenia. Takzvaný normál v tomto prípade neexistuje,“ doplnila odborníčka na osobné financie.

Dobrou správou je podľa Mikitovej fakt, že ceny nehnuteľností v dlhých horizontoch rastú. „Pokiaľ (človek) nehnuteľnosť kupuje na bývanie, a nie na špekuláciu, ani prípadný dočasný pokles jej hodnoty by ho nemal výraznejšie vyrušiť,“ uzavrela.