V článku reaguje aj na moje obvinenia, že to bola Európska centrálna banka, kto vlákal mnohé, s prepáčením, „finančne negramotné“ slovenské domácnosti do dlhovej pasce. Predsa len, máloktorá domácnosť si robila analýzu schopnosti splácať hypotéku, keď im centrálna banka pridvihne úroky na štyri až sedem percent. Nie, nemenuje ma tam, sám som sa identifikoval. Nevšimol som si, že by na Slovensku o tom (už zhruba štyri roky) niekto okrem mňa v médiách kuvikal:
„Padli slovenské domácnosti do dlhovej pasce ECB? Druhou témou je najmä rast úrokových sadzieb a ich vplyv na schopnosť domácností splácať úvery. Toto vnímam ako oveľa dôležitejšiu tému, aj vzhľadom na to, že v posledných rokoch sme na Slovensku videli silný rast zadlženosti domácností.
Ale najprv zareagujem na niektoré medializované informácie o tom, ako centrálne banky v čase menového uvoľňovania nastavili pre domácnosti prostredníctvom nízkych sadzieb „dlhovú pascu“ a teraz v čase vyšších sadzieb sa táto pasca zatvára.
Pokles sadzieb ECB mal určite vplyv na vyššiu dostupnosť úverovania, ale rozhodujúce faktory, ktoré spôsobili, že sa nám dlh v priebehu jednej dekády zdvojnásobil, hľadajme skôr u nás doma, na Slovensku,“ píše Marek Ličák.
Nie, úrok nebol len jeden z mnohých vplyvov. Pri 30-ročnom záväzku je to kľúčová veličina. ECB znížila pre Slováka úrok na hypotéke zo siedmich percent na jedno percento a spravila z priemerného človeka boháča, ktorý si mohol s rovnakým platom namiesto 100-tisícovej nehnuteľnosti zrazu kúpiť 200-tisícovú.
Naša centrálna banka držala úrok niekoľko rokov hlboko pod mieru cenovej inflácie v našej ekonomike. Ako som hovoril napríklad v roku 2018, keď som varoval pred dlhovou pascou centrálnej banky: nebyť štátnej centrálnej banky, v kapitalizme by ste ťažko hľadali blázna, ktorý by „finančne negramotnému“ ľudu na hypotékach požičiaval za menej, než je inflácia. Kto by dobrovoľne negatívnym úrokom dotoval vlákanie ľudí do dlhových pascí, ak nie centrálna banka s tlačiarňou na peniaze?
Pozrime sa na protiargumenty Marek Ličáka:
„Ak by teória o pasci ECB mala platiť, potom by pasca mala fungovať v celej eurozóne, alebo aspoň vo väčšine štátov. Kým na Slovensku sa medzi rokmi 2010 a 2021 dlh domácností (meraný podielom dlhu na disponibilnom príjme) zvýšil z 39 percent na 75 percent, v celej eurozóne poklesol z úrovne 99 percent na 96 percent. Z celkového počtu 19 krajín eurozóny len šesť krajín zaznamenalo rast. Pritom žiadna z krajín (s výnimkou Luxemburska), kde dlh rástol, sa nám tempom rastu ani len nepriblížila.“
Áno, Slovensko je v niečom iné ako ostatné krajiny eurozóny, a preto boli tunajšie domácnosti náchylnejšie reagovať na návnadu nízkych úrokov a ochotnejšie brať hypotéky „zadarmo“. Nachádzali sme sa v inej fáze finančného cyklu a tunajšie domácnosti ešte mali kopu miesta na súvahách na ďalšie zadlžovanie. Kým staré členské krajiny eurozóny si lízali rany po finančnej kríze a zo štátov PIIGS ostali po výbuchu tamojších bublín len ruiny, u nás sme si finančnú krízu v bankovom sektore ani nevšimli. Pre zadlžovanie domácností predstavovala len dočasné spomalenie.
My sme si poslednú zimu finančného cyklu v podobe našej vlastnej bankovej a menovej krízy zažili na prelome tisícročí, nevstúpili sme do nej vo veľkej finančnej kríze v rokoch 2008 až 2010 ako takmer celý zvyšok Únie. Zachraňoval nás vtedy medzinárodný menový fond a reštrukturalizovali sme banky. Preto boli práve slovenské domácnosti také citlivé na ďalšiu stimuláciu ECB. Ako som pred pandémiou hovorieval, Slováci sú Španieli ďalšej krízy. Kým pred príchodom veľkej finančnej krízy boli práve Španieli majstri Európy v zadlžovaní, po kríze sme tento titul prebrali my.
„Podobný obraz vidíme aj v susedných krajinách. V susednom Česku dlh domácností stúpol z 51 percent na 61 percent, v Poľsku z 52 percent na 56 percent a v Maďarsku dokonca poklesol zo 66 percent na 36 percent.“ pokračuje Marek Ličák.
Tu už ale porovnávame jablká s hruškami. Česká republika a Maďarsko majú vlastné centrálne banky, a preto inú monetárnu politiku ako my. Ja z predlženia našich domácností obviňujem ECB, nie národnú banku Česka alebo Maďarska.
Napriek tomu pri veštení osudu Slovenska môže byť užitočné pozrieť sa práve na tieto postkomunistické krajiny s podobným ekonomickým vývojom. Môžu byť lepším benchmarkom pri získavaní pocitu ohľadom toho, koľko dlhu môžu naše domácnosti asi tak zniesť – z európskeho hľadiska na finančné aktíva extrémne chudobné domácnosti.
Bohatšie české domácnosti sú zadlžené menej než tie slovenské. Keďže Česká národná banka naviazala českú korunu na euro v rokoch 2014 až 2017, čím importovala aj našu monetárnu politiku, podobne ako u nás by som aj tam čakal v nasledujúcom období platenie účtu za prílišné nadšenie domácností z prilacných hypoték a korekciu prifúknutých cien nehnuteľností.
Z vývoja zadlženia tamojších domácností je zrejmé, že Maďarsko sa prehuplo do zimy finančného cyklu už vo veľkej finančnej kríze. Maďari vtedy doplatili na „lacné“ úvery, ktoré si nabrali v zahraničnej mene (hlavne v švajčiarskych frankoch) a táto epizóda sa skončila čiastočným vyvlastnením bánk Orbánom. Vrchol zadlženia domácností v pomere k príjmu tam dosiahol 66 percent a odvtedy postupne kleslo až na 30 percent.
Zima finančného cyklu na maďarský spôsob by mohla byť problémom aj pre slovenské banky. Tie majú dnes vysokú expozíciu voči riziku prepadu cien nehnuteľností v podobe takmer najvyššieho podielu hypoték na celkovom objeme úverov bánk v eurozóne.
Podiel úverov na rezidenčné (modrý stĺpec) a komerčné (oranžový) nehnuteľnosti na celkovom objeme úverov v bankách členských krajín eurozóny – Slovensko je vysoko, v hypotékach takmer vedie.
Oddlženie domácností po maďarsky by potrápilo aj našu domácu ekonomiku. V nasledujúcich rokoch by si na rozdiel od posledných 20 rokov žili hlboko pod príjmové pomery. Do ekonomiky by nepribúdalo každý štvrťrok takmer pol miliardy hypotékami vytvorených peňazí. Naopak, eurá by splácaním úverov zanikali.
Ešte si pre istotu pozrime aj postkomunistu z eurozóny. Niekoho s našou centrálnou bankou, monetárnou politikou aj transformačnou minulosťou. Slovinci sa volajú podobne, no ich domácnosti sú výrazne bohatšie. Napriek tomu pomer ich dlhu domácností k príjmu vrcholil v poslednej finančnej kríze len na približne 50 percentách a odvtedy klesá.
Ako uvádza Marek Ličák: „Dôležitým zlomom, ktorý spôsobil, že sme sa od priemeru eurozóny začali výrazne odkláňať smerom dolu [v úrokoch, poznámka autora], bolo prijatie takzvaného Beblavého percenta. Ide o legislatívu, ktorá umožňovala refinancovať úver kedykoľvek a v podstate zadarmo. Zámer bol určite dobrý, pokles sadzieb pre klientov, ale zároveň to spustilo aj viacero sekundárnych efektov. Od tohto momentu začalo „vykrádanie“ portfólií prostredníctvom refinancovania a veľakrát s významným navýšením úveru. Posilnila sa pozícia sprostredkovateľov, ktorých motivácia je nastavená na maximalizáciu poskytnutých úverov. A sadzby išli vplyvom tejto špirály nižšie a nižšie.“
Nie, také ľahké to nebude. Nemôžeme všetko hodiť na Beblavého. Nie on, ale naša centrálna banka znížila úroky na slovenských hypotékach. Beblavého zákon mohol mať vplyv na konkurenciu poskytovania hypoték, no cenu úverov, teda toho, čo banky predávajú, nastavila ECB radikálnym znížením základných úrokov.
Základný úrok ECB
Centrálna banka úrok postupne znížila až na absurdných mínus 0,5 percenta. To znamená, že ECB platila každej slovenskej komerčnej banke za to, že bola ochotná od nej zobrať novovytvorené eurá a vyrábať z nich hypotéky. Tak boli naše komerčné banky priamo motivované tlačiť peniaze do ekonomiky. Keďže rýchlejšie a lacnejšie, než požičiavať finančne gramotným a rizikovým firmám, je to natlačiť cez hypotéky do domácností, najviac z novovytvorených peňazí skončilo práve tam.
ECB zároveň znižovala úroky na našich hypotékach aj kvantitatívnym uvoľňovaním, ktoré bežalo v rokoch 2015 až 2018 a potom znova od roku 2019, v rámci ktorého centrálna banka zmonetizovala (nakúpila) viac než tretinu slovenského štátneho dlhu.
Úrok na našich štátnych dlhopisoch tak padol pod nulu, čím sa znížili dramaticky aj úroky na hypotékach. Či vari Beblavý znížil úrok aj na štátnom dlhu?
Výsledkom bolo, že Slovák namiesto preplatenia 100-tisícovej 30-ročnej hypotéky pri siedmich percentách o 140-tisíc eur za jej trvanie ju zrazu preplatil len o 15,8 tisíca eur. Takáto zľava na dlhu poplietla hlavu nejednej domácnosti.
Nie všetky domácnosti si uvedomovali riziko toho, že centrálna banka im o pár rokov neskôr tento dlh začne znovu zdražovať. Pri hypotékach sme už späť niekde pod piatimi percentami. Tridsaťročnú 100-tisícovú hypotéku ľudia preplatia pri 5 percentách už o 93-tisíc eur.
Pre domácnosti znamená rast úrokov z necelého percenta na takmer päť percent až o 50 percent vyššiu splátku. Rád by som, no pri pohľade na tieto čísla neviem zdieľať optimizmus šéfa odboru finančnej stability NBS. Pri svojich odhadoch dôsledkov dvíhania úrokov centrálnou bankou na slovenské domácnosti NBS počítala v marci 2023 s veľmi optimistickým konečným maximom úrokov na hypotékach vo výške 4,5 percenta, pritom už dnes sme v prípade mnohých bánk nad štyrmi percentami.
Naposledy, keď bol základný úrok na úrovni ako dnes (štyri percentá), v roku 2007, bol priemerný úrok na hypotéke na Slovensku 6,9 percenta. Beriem to ako navigáciu pre budúcnosť. Nasledujúca recesia ukáže, aký podiel slovenských domácností zastihne zima finančného cyklu bez dostatočných zásob v úsporách.
Nemôžeme sa čudovať, že dopyt po hypotékach sa prepadol a najmä hypotékami ťahané ceny nehnuteľností pokračujú v klesaní.
„V prvom štvrťroku 2023 ponukové ceny nehnuteľností na bývanie poklesli o 3,9 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom... mesačné údaje ukazujú, že v marci 2023 boli nehnuteľnosti o takmer sedem percent lacnejšie ako na cenovom vrchole v júli... medzikvartálny pokles cien nehnuteľností evidujeme vo všetkých krajoch. Najvýraznejšie klesli ceny v Košickom (-6,1 percenta), Prešovskom (-5,9 percenta) a Bratislavskom kraji (-4,2 percenta),“ píše NBS.
Podľa informácií od mojich klientov sa pokles realizovaných (nie ponukových) cien rezidenčných nehnuteľností od posledného vrcholu pohybuje medzi 10 až 15 percentami. V niektorých sektoroch sa dá dostať pri rýchlom konaní aj viac než 20-percentná zľava.
