Zdražovanie hypoték čaká státisíce domácností. Analytici radia, ako sa pripraviť

Tieto čísla oprášili spomienky na globálnu finančnú krízu, keď sme podobné dianie sledovali na sklonku roka 2008. No a činil sa aj Federálny rezervný systém v USA, ktorý svoju hlavnú sadzbu zvýšil 26. júla na najvyššiu úroveň za posledných 22 rokov – 5,25 až 5,5 percenta.

Obdobie supernízkych či nulových sadzieb je teda už len spomienkou. Neustále stúpajúce úrokové sadzby zdražujú úvery. No a splácajúci to pocítia na vlastnej koži, niektorí viac, iní menej, ale končiace sa fixácie prinášajú a ešte len prinesú výrazné zmeny, predovšetkým na výške splátok hypoték.

Stovkám tisíc hypoték sa bude končiť fixácia

Podľa štatistík Národnej banky Slovenska (NBS) sa len v roku 2023 skončí fixácia nízkeho úroku niekoľkým desiatkam tisícom hypoték. A zhruba po stovke tisíc k nim pribudnú ďalšie v rokoch 2024 a 2025. Takmer 230-tisíc splácajúcich teda z pásma nízkeho úroku (do 1,2 percenta) poskočí niekde k štyrom až piatim percentám, ako je súčasná sadzba. A to už bude rozdiel, ktorý domácnosti pocítia.

„Ak sa pozrieme na úroveň východiskových úrokových sadzieb pri refixácii, tak v tomto roku, keď refixuje svoj úver 10 percent ľudí s hypotékou, refixujú dve tretiny hypoték zo sadzby medzi jedným a dvomi percentami," hovorí pre Štandard finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Dodáva, že istá časť ľudí s nižšími príjmami si minulý rok refixovala hypotéky iba na jeden rok, keďže ponúkali najnižší úrok. To bola už vtedy podľa neho jasná chyba a aktuálny vývoj to potvrdzuje.

Nesmieme pritom zabudnúť ani na tých, ktorých sadzba už nebola najnižšie, pohybovala sa od dvoch do zhruba 2,5 percenta. Do konca roka 2025 tak spolu s prvou skupinou zaeviduje pre zvýšenie sadzby zvýšenie splátky až 356-tisíc hypoték. Búlik tento nárast predstavuje na príklade.

„Pri mediánovej istine hypotéky 45-tisíc eur a náraste z 1,5 percenta na priemernú júnovú sadzbu pri refixácii (3,6 percenta) sa mesačná splátka zvýši o necelých 50 eur. Pri náraste z 1 percenta ide o nárast o 57 eur," vyčísľuje analytik.

To sú sumy, ktoré vie drvivá väčšina domácností bez problémov zvládnuť. „V Bratislavskom kraji je mediánová úroveň istiny 73-tisíc eur, z čoho vyplýva mesačné zvýšenie o 74 respektíve 92 eur. Vzhľadom na výrazne vyšší priemerný príjem aj tento nárast dokáže podľa Búlika drvivá väčšina domácností v Bratislavskom kraji zvládnuť.

Trh však môže ešte prekvapiť prichádzajúca jeseň a ďalšie potenciálne zvýšenie sadzieb zo strany ECB. Hypotekárny špecialista Slavomír Molnár je presvedčený, že pri zvýšení splátok nepôjde len o desiatky eur. Podľa neho platí pravidlo, že každých 50-tisíc eur zostatku hypotéky znamená nárast mesačnej splátky orientačne o 90 až 100 eur. Pri 200-tisícovom úvere by to potom znamenalo platiť podľa nových podmienok približne o 400 eur mesačne viac.

Centrálna banka odhaduje, že ohrozených je 6 percent hypoték

Centrálni bankári pri svojej analýze rizík hovoria, že situácia domácností je aj napriek vysokej inflácii a zvýšeným výdavkom stabilná. Argumentujú tým, že pokračuje rast nominálnych miezd, navyše domácnosti vďaka rôznym dávkam a príspevkom (a naposledy vďaka zvýšenému daňovému bonusu) zaznamenali v posledných troch rokoch výrazný rast reálnych príjmov.

„Za posledných desať rokov podľa centrálnej banky reálne príjmy domácnosti stúpli o 34 percent a prvý pokles zaznamenali až minulý rok o 4,4 percenta," uvádza Búlik. Domácnosti tak podľa neho majú ešte stále priestor na rast výdavkov bez toho, aby boli vážnejšie finančne ohrozené. „Národná banka Slovenska odhaduje, že potenciálne ohrozených môže byť len šesť percent hypoték a deväť percent spotrebných úverov," dodáva.

Aké sú riešenia

Ako sa teda s nastávajúcimi zmenami dá popasovať? Éru hromadného refinancovania síce už máme dávno za sebou, stále je však táto možnosť k dispozícii. Podľa analytikov je pritom potrebné posvietiť si na to, kedy sa fixácia hypotéky končí. Ak by totiž boli aktuálne na trhu lepšie podmienky, ako sa javia vyhliadky o pár mesiacov či do roka, mohlo by to byť jedno z riešení. Už sa určite nie je možné dopracovať k úroku okolo jedného či dvoch percent, ale vziať 4,5 percenta je lepšie, ako čakať na prípadné ďalšie zvyšovanie.

Aj mimoriadne splátky majú svojich zástancov. Tie majú vplyv nielen na výšku zostatku, ale, samozrejme, aj na novú sumu, ktorú po zmene sadzby bude klient platiť. Dá sa aj „natiahnuť" dĺžka splácania, čo pomôže žiadateľom, ktorým ide o čo možno najmenší cenový rozdiel a splátku chcú priblížiť k žiaducemu číslu. V tomto prípade je dobré vyhľadať si inštitúcie, ktoré dlhšiu splatnosť na hypotékach ponúkajú.

Otázne ostáva, ako sa banky k tomu, čo sa blíži, postavia. Takmer 400-tisíc hypoték, na ktorých splácajúci zmenu pocítia, určite nie je zanedbateľným množstvom. Koronakríza ukázala, že takmer bez problémov mohla väčšina klientov požiadať o odklad splátok. „Táto možnosť znižuje tlak na splácanie len dočasne a celkovo predražuje úver," potvrdzuje Búlik s dôvetkom, že vo svojej praxi odporúča rodinám minimálne troj- až šesťmesačnú rezervu mesačných výdavkov. Tá je totiž pri rizikovejších životných situáciách najväčšou istotou.

Tí, ktorí však finančné rezervy nemajú, môžu byť skutočne ohrození. Majú však aj ďalšie, i keď menej populárne možnosti, ako je predaj väčšieho bytu so súhlasom banky a presťahovanie sa do menšieho. Analytik odporúča zamerať sa na to, aby do rodinného rozpočtu tieklo peňazí viac. „Najúčinnejším riešením je v tejto situácii zvýšenie príjmu napríklad zmenou zamestnania. Nie vždy je to možné v mieste bydliska, preto treba reálne pripustiť aj možnosť dochádzania či práce ďalej od domova," naznačuje.

Ako to vidí najväčší poskytovateľ hypoték

Slovenskému trhu v rámci poskytnutých hypoték dominuje Slovenská sporiteľňa. Jej hovorkyňa Marta Cesnaková pre Štandard potvrdila, že podľa údajov NBS je na trhu približne 600-tisíc hypoték. „V našej banke zatiaľ neevidujeme výraznejšie zvýšenie počtu zlyhaných úverov, dlhodobo sa drží na úrovni približne dve percentá," dodáva Cesnaková.

„Pokiaľ ide o blížiace sa refixácie, priemerný nárast splátky v týchto prípadoch očakávame približne o tretinu. Prípadov, keď splátka vzrastie o viac ako 50 percent, budú na celom bankovom trhu desiatky, možno pár stoviek hypoték," dopĺňa.

Ak to celé bližšie osvetlila, vracia sa k štatistikám z roku 2019, keď si podľa nej brali domácnosti priemernú hypotéku vo výške 70-tisíc eur na 24 rokov s úrokovou sadzbou 1,39 percenta. Jej splátka bola 286 eur. Pri pravidelnom splácaní bude mať klient po piatich rokoch zostatok úveru zhruba 57 276 eur a splatnosť ešte 19 rokov. „Po refixácii bude mať sadzbu 4,49 percenta a splátku 374 eur. To znamená, že splátka narastie o 30,7 percenta a nie na dvojnásobok. Teda rozdiel je v desiatkach eur, maximálne sto eur pri priemernej hypotéke," dodáva.

O potenciálnom zvýšení splátky komunikujú s klientmi ešte predtým, ako dôjde k zmene úrokovej sadzby. „Znamená to, že im ponúkame možnosť pripraviť sa na prípadné zvýšenie splátky," hovorí Cesnaková. Odporúča, aby ich klient kontaktoval predtým, ako sa dostane do omeškania. To zvyšuje šance, že sa pre neho nájde najlepšie riešenie. Potvrdzuje, že do úvahy pripadá predĺženie doby splatnosti hypotéky, samozrejme, v prípade, ak klient nemá nastavenú maximálnu, ktorá je u nich 30 rokov. K dispozícii je aj konsolidácia úverov, čiže spojenie viacerých záväzkov do jedného s nižšou úrokovou sadzbou. Odklad splátok je možný na šesť mesiacov.

Cesnaková pripomenula aj vývoj na trhu v poslednej dekáde, ktorý banky neopomenuli. „Úrokové sadzby počas ostatných desiatich rokov boli vysoko neštandardné, čo spôsobovalo vysoký dopyt po hypotékach," hovorí s tým, že každá hypotéka prešla testovaním, aby ju klient vedel splácať aj v prípade, že sa mu splátka zvýši o dva percentuálne body.

Ľudia sa zadlžovali aj nad svoje možnosti

Predvolebné kampane niektorých strán, ktoré poukazujú práve na tieto rizikové skupiny, síce naznačujú, že by mal konať štát, otázkou však je, ako. Ako sa totiž ukázalo, sme na trhu, ktorý určuje svoje vlastné pravidlá, a predpokladať, ako sa situácia vyvinie a v akom horizonte sa vrátime k žiaducim sadzbám, sa len tak niekto neodváži.

„Je zrejmé, že jednou z funkcií sociálneho štátu je pomáhať ľuďom v ťažkej životnej situácii a núdzi. To však nie je zďaleka prípad všetkých ľudí, ktorí nie sú schopní splácať úver. Pri abnormálne nízkych úrokoch som videl mnoho prípadov ľudí, ktorí sa zadlžovali nad svoje možnosti len preto, že im to vtedy finančne vychádzalo," reaguje Búlik na otázku, ako môže zasiahnuť štát.

Podľa neho sa mnohí dostali do problémov pri vyšších sadzbách vlastnou chybou a v prvom rade by mali hľadať riešenie u seba. „Až keď vyčerpajú všetky možnosti a ocitnú sa reálne v núdzi, môže prísť na pomoc štát. Iný prístup totiž nie je spravodlivý voči všetkým zodpovedným ľuďom, ktorí si vytvorili finančnú rezervu, chránia sa poistením pred nečakanými udalosťami a snažia sa uskromniť, nehovoriac o ľuďoch, ktorí nemajú žiadnu hypotéku," uzatvára.

V rokoch 2024 a 2025 sa bude podľa Búlika spolu refixovať približne 40 percent všetkých hypoték, pričom u približne polovice úverov sa tak bude diať zo sadzby pod jedným percentom. Ak lepšie platená práca pre dotknutých vo výhľade nie je, je potrebné už dnes zredukovať výdavky. „Kto nemá finančnú rezervu, mal by si ju začať tvoriť tak, že rozdiel medzi dnešnou a budúcou splátkou si vždy po výplate pošle na samostatný sporiaci účet," uzatvára Búlik s tým, že zvýšenie úrokovej sadzby sa dá zvládnuť, ak sa na to ľudia poctivo pripravia.