Nehnuteľnosti zlacneli, nové viac ako tie existujúce. Oplatí sa vyčkávať s ich kúpou?

Prednedávnom sa pritom v súvislosti s vývojom cien nehnuteľností na Slovensku ozývali aj hlasy, ktoré nadhodili tému realitnej bubliny. Po enormnom zvyšovaní cien podľa posledných štatistík centrálnej banky tento trh výrazne pribrzdil, pričom aktuálna správa Štatistického úradu z konca augusta už deklaruje zlacnenie nehnuteľností po deviatich rokoch nepretržitého rastu. Zdá sa však, že kupujúci nebojujú len so sprísnenými podmienkami hypotekárnych úverov a ich vyššími sadzbami, ale aj s pocitom, že sa ceny ich vysnívaného bývania stále pohybujú príliš vysoko.

A majú pravdu, keďže podľa štatistického úradu boli v dlhodobom porovnaní s priemerom roka 2010 aktuálne ceny nehnuteľností vyššie o 78 percent, hoci medziročný pokles realizačných cien určených na bývanie vyčíslili na 3,9 percenta. „Zlacnenie zaznamenali obe sledované kategórie – ceny existujúcich nehnuteľností poklesli o 4,1 percenta a ceny nových nehnuteľnosti o 3,2 percenta,“ konštatuje úrad.

Nové verzus staršie

Zaujímavosťou analýzy je aj to, že zlom sa prejavil výraznejšie pri cenách nových nehnuteľností, ktoré boli o 3,6 percenta nižšie. Existujúce nehnuteľnosti medziročne zlacneli o 1,5 percenta. „Cenový vývoj v oboch kategóriách je podobný, takže ďalekosiahle závery sa robiť nedajú. Pokiaľ niekde nové nehnuteľnosti zlacneli viac ako existujúce, naznačuje to, že developeri v snahe predať sú pripravení podliezať vlastné cenníkové ceny,“ konštatuje pre Štandard analytik Realitnej únie Slovenskej republiky Vladimír Kubrický. Ide o pozitívny signál, keďže doteraz sa v súvislosti s nízkou ponukou nehnuteľností vždy hovorilo o nízkej motivácii na strane developerov poskytovať zľavy.

Analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik však poukazuje na fakt, že ceny nových nehnuteľností rástli v roku 2022 významne rýchlejšie ako zvyšok nehnuteľností, a časť developerov si preto vytvorila väčší cenový vankúš, z ktorého môžu čerpať a mierne zlacňovať ponúkané byty.

„To je však v praxi prípad menšej časti developerov, kým väčšina stále ponúka namiesto zlacnenia benefity ako kuchyňa či parkovacie miesto zadarmo, prípadne v marketingu používajú dočasne dotovanú hypotéku,“ dopĺňa. Naopak, staršie byty síce kopírovali cenový rast novostavieb v roku 2022, avšak cenovo narástli miernejšie, preto je ich medziročný pokles nižší.

Do hry však vstupuje veľa faktorov. A tak sa ešte na veľké ústupky zo strany realizátorov nových nehnuteľností tešiť pravdepodobne nemôžeme. „Otázka je, za koľko je schopný developer byty postaviť, aká je lokalita, cieľová skupina či forma financovania projektu. Dnes sa však developeri do novej výstavby nehrnú,“ dodáva Kubrický s dôvetkom, že nerovnováha medzi ponukou a dopytom sa preto na realitnom trhu bude zvyšovať, čo zatlačí na rast cien. A to predávajúcim hrá do karát.

Aj jednotlivé kraje zaznamenali zmeny. Poklesu cien nových nehnuteľností sa vyhol Trnavský kraj. Naopak, v okolí Banskej Bystrice zaznamenali medziročne zlacnenie až o 13 percent. Vyššie ceny nových nehnuteľností si udržali aj v nitrianskom a prešovskom regióne. Pokiaľ ide o existujúce byty a domy, tu bol vývoj ešte dynamickejší – od poklesu na úrovni 20 percent v Žilinskom kraji až po rast 11,5 percenta v Trnavskom. „Vyššie ceny nehnuteľností starších ako tri roky boli stále v štyroch krajoch, a to okrem spomínaného Trnavského aj v Prešovskom, Bratislavskom, a Trenčianskom kraji,“ dodal úrad.

Čo je dôvodom padania cien?

Znižovanie cien nehnuteľností je témou už od jesene 2022. „To, kedy uvidíme aj medziročný pokles, bolo len otázkou času,“ hovorí Kubrický. Realitný barometer Realitnej únie Slovenskej republiky, ktorý každý mesiac mapuje ceny bytov v krajských mestách, ho podľa jeho slov zachytil už ku koncu marca 2023. „Príčin cenovej korekcie na realitnom trhu po prudkom niekoľkoročnom vzostupe je viac. Jednou z hlavných je rýchly nárast úrokových sadzieb na hypotéky,“ zdôvodňuje vývoj.

Nedá sa nevšimnúť si ani zásadné rozdiely oproti nedávno zverejneným číslam Národnej banky Slovenska. „Realizačné ceny pri predaji nehnuteľností poskytujú reálnejší obraz o vývoji cien bývania na Slovensku,“ vysvetľuje Búlik s tým, že kým ponukové ceny indikujú pokles cien bývania na úrovni deväť percent od júna 2022, realizačné hovoria o jednoznačne slabšom prepade.

Čísla Štatistického úradu tak podľa neho ukazujú, že ceny bývania sa nevyvíjali zďaleka tak dramaticky, ako indikovali ponukové ceny od prvého polroka 2022 až podnes. „V skutočnosti bol nárast cien bývania v prvom polroku celkovo miernejší, ako sa pôvodne zdalo, a aj keď ceny odvtedy klesali, cenový pokles je celkovo mierny,“ dodáva Búlik.

Scenár z obdobia finančnej krízy sa neočakáva

Najnovšie čísla Štatistického úradu podľa Búlika vyvracajú domnienku, že ceny bývania na Slovensku by mohli v priebehu fázy ekonomickej stagnácie v dôsledku vysokej inflácie a rastúcich úrokových sadzieb celkovo klesnúť podobne výrazne ako pri finančnej kríze v rokoch 2008 až 2014. „Nie je dôvod očakávať, že ceny bývania sa ešte zásadne prepadnú v podobnom rozsahu, ako to bolo pri poslednej finančnej kríze,“ tvrdí.

Priemerný medziročný pokles cien nehnuteľností je podľa analytika mierny a aktuálna situácia neindikuje, že by sa tempo poklesu malo zvýšiť. Práve naopak, je dôvodný predpoklad, že medziročný pokles cien sa v blízkej budúcnosti zastaví. Čísla z trhu hypoték naznačujú, že dopyt po nových úveroch sa opatrne oživuje.

Po výrazných poklesoch od leta 2022 v marci, máji a júni 2023 objem hypoték medzimesačne mierne vzrástol. „Keďže inflácia postupne klesá a v druhom polroku by reálne mzdy na Slovensku opäť po ročnej prestávke mohli začať rásť, je predpoklad, že čoraz viac ľudí sa vráti k odloženej kúpe nehnuteľnosti,“ uzatvára s tým, že podľa neho by sa mohol medziročný pokles cien nehnuteľností v najbližších dvoch kvartáloch postupne zastaviť.