Vlastné bývanie sa vzdialilo najmä jednej skupine žiadateľov. Odborníci radia, aké majú možnosti

Vyplynulo z neho, že pre takmer pätinu mladých ľudí vo veku 25 až 34 rokov je úver na vlastné bývanie nedostupný. A dôvodom je práve vysoký úrok. Im sa dvere k vlastnému bývaniu prakticky zatvorili. A keďže vízia, že by sadzby mali klesnúť, je nateraz ešte veľmi vzdialená, Štandard sa opýtal odborníkov, aké majú títo žiadatelia možnosti a čo by im pomohlo na ceste k získaniu nehnuteľností.

"Aktuálne na Slovensku sme síce vo fáze poklesu cien bytov a domov, avšak úrokové sadzby ešte neklesajú a približne ďalších 12 mesiacov pravdepodobne ani nebudú," potvrdzuje pre Štandard analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Aktuálnu dostupnosť bývania prirovnáva k úrovniam z roku 2011, keď po prepuknutí finančnej krízy v roku 2009 druhý rok klesali úrokové sadzby aj ceny bývania. "Napriek tomu, že ceny bývania sú dnes vyššie a úrokové sadzby približne rovnaké ako pred viac ako dekádou, dostupnosť je približne rovnaká," vysvetľuje. To, čo je nesporne vyššie, sú totiž príjmy.

Rozhodujú príjmy, hodnota nehnuteľností i typ rodiny

K otázke, ako sú na tom žiadatelia najväčšieho poskytovateľa hypoték, sa vyjadrila aj hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. "Pre vyššie úrokové sadzby môžu byť hypotéky menej dostupné z pohľadu výšky úveru najmä pre ľudí s nižšími príjmami či pre mladé rodiny s deťmi, hlavne v Bratislave, kde sú ceny nehnuteľností najvyššie," konštatuje. Dôvodom je, že príjmy domácností síce rastú, no nie tak dynamicky, ako ich výdavky či ceny nehnuteľností.

Banka však očakáva, že tento rozdiel sa bude postupne znižovať. "Faktom je, že tieto skupiny boli v náročnej situácii aj v období pred viac ako piatimi rokmi, teda predtým, ako u nás sadzby na hypotékach dosiahli historické minimá," dodáva Cesnaková.

Ak by sa dostupnosť bývania mala vrátiť na dlhodobý priemer, ceny nehnuteľností by podľa analytika voči prvému kvartálu tohto roka museli klesnúť ešte o 14 percent, čo je v dohľadnej dobe skôr nereálne. "Reálne je však postupné zlepšovanie dostupnosti v ďalších mesiacoch," predikuje Búlik. Aj keď podľa skôr avizovaných informácií sa sadzby okolo a pod jedným percentom už neočakávajú vôbec. Ak sa aj znížia, mohlo by to byť podľa odborníkov najnižšie niekde okolo troch či štyroch percent.

Výpovednejšiu hodnotu by mali štatistiky zamietnutých žiadostí

Búlik však upozorňuje na to, že pri prieskume treba brať s rezervou fakt, že ľudia odpovedajú subjektívne na otázku, či je pre nich úver na vlastné bývanie dostupný alebo nedostupný. "Naopak, ak by išlo o analýzu zamietnutých žiadostí v bankách na Slovensku, získali by sme presný obraz o tom, ktorá veková skupina, s akým vzdelaním, príjmom a miestom pobytu má najväčší problém so získaním úveru na bývanie," vysvetľuje relevanciu dát. Tie nie sú verejne dostupné.

Potvrdzuje však slová hovorkyne, že najväčší problém so získaním úveru na bývanie majú mladí ľudia pre nízky príjem na začiatku kariéry, a potom viacdetné rodiny v krajských mestách s vyššími cenami bývania. Poukazuje aj na to, že na Slovensku vládne dlhodobo trend, podľa ktorého sa väčšina potomkov od rodičov do vlastného bývania neponáhľa. "Slovensko je hneď po Chorvátsku na druhom mieste vo veku, do ktorého mladí ľudia zostávajú bývať o rodičov. Muži opúšťajú domov vo veku 32 rokov a ženy 29,5 roka," hovorí.

To znamená, že veková kategória uvedená v prieskume, logicky, takmer vôbec nerieši splácanie úverov na bývanie, keďže v drvivej väčšine bývajú s rodičmi. "Veková kategória 25 až 34 rokov je prvá, v ktorej sa mladí ľudia reálne snažia dostať k hypotéke, a je zrejmé, že pre nízky príjem majú najväčší problém," dodáva s tým, že spomínaná pätina z prieskumu by mohol byť pomerne reálny odhad aktuálnej situácie. "Avšak pravdepodobne podobne na tom sú aj mladšie rodiny tridsiatnikov s viacerými deťmi v krajských mestách," dodáva analytik.

Žiadatelia, ktorých sa to týka, majú viacero možností

Jedným z riešení môže byť podľa Cesnakovej sústrediť sa na cenovo dostupnejšie bývanie či skúsiť si nájsť spoludlžníka pri splácaní hypotéky. Niektorí môžu uprednostniť vyčkávaciu stratégiu kombinovanú s prenájmom nehnuteľnosti. Reálne mzdy budú postupne rásť, zatiaľ čo sadzby sa už pravdepodobne v tomto roku stabilizujú. To žiadateľom nahráva do karát. "Rovnako tak predpokladáme, že ceny nehnuteľností sa tak skoro k výraznému rastu nevrátia, čo taktiež prispeje k zlepšeniu dostupnosti bývania," vysvetľuje hovorkyňa.

Asi najdôležitejším parametrom je však, samozrejme, príjem. "Je to príležitosť vypýtať si vyšší plat u existujúceho zamestnávateľa alebo zmeniť prácu a zvýšiť si plat," hovorí Búlik s tým, že tomu nahráva aj situácia na pracovnom trhu. Slovensko napriek len mierne rastúcej ekonomike trpí výrazným nedostatkom kvalitných zamestnancov. Firmám tak nezostáva iné, ako ľuďom ponúkať vyššie platy a ďalšie benefity.

Okrem príjmu však veľkú rolu zohráva aj hodnota nehnuteľností. Akákoľvek zmena s dosahom na hodnotu nehnuteľnosti, výšku splátky alebo náklady má vplyv aj na výsledok schvaľovania a výpočet kapacity splácať. "Ak má klient problém získať úver z dôvodu hodnoty nehnuteľnosti, je potrebné dozaloženie ďalšou nehnuteľnosťou," odporúča hovorkyňa Tatrabanky Simona Miklošovičová.

Ak ide o nedostatočný príjem, respektíve jeho kapacitu, odporúča pridať do úveru spoludlžníka. V tom však Búlik vidí riziko. "Toto riešenie však často kazí rodinné vzťahy, keď napríklad hlavný dlžník prestane splácať úver a táto povinnosť prejde na spoludlžníka, čiže napríklad na rodičov alebo súrodenca," vychádza odborník z praxe. Pomôcť môže podľa Miklošovičovej aj konsolidácia úverov, teda spojenie do jedného s nižšou splátkou, ak ich má klient viac.

Počkať so žiadosťou na správny čas môže podľa Búlika žiadateľa posunúť k vlastnému bývaniu. Banky totiž zvyčajne posudzujú príjem za posledných šesť až dvanásť mesiacov. "Pri bankách so šesťmesačným obdobím pre posúdenie príjmu je dôležité požiadať o hypotéku po 13. plate alebo po vyplatení koncoročných odmien, aby bol priemerný posudzovaný príjem vyšší," odporúča.

Dostupnosť bývania sa od úvodu tohto roka zlepšuje

Objem poskytovaných hypoték je približne tretinu pod dlhodobým priemerom. "Ak porovnáme súčasné čísla s rekordným marcom 2022, pokles je vyše dvojtretinový," vyčísľuje analytik. Konkrétne, kým v marci 2022 banky poskytli nové úvery za 1,3 miliardy eur, v júni 2023 to bolo 360 miliónov eur. Dlhodobý priemer sa pohybuje mesačne okolo 500 miliónov eur.

"Súčasne nie je úplne korektné porovnávať aktuálnu situáciu s obdobím, keď boli sadzby historicky najnižšie a zaznamenávali sme rekordný boom v hypotékach," pripomína Cesnaková. Kým v ich banke podľa nej priechodnosť hypoték zásadne neutrpela, Tatrabanka priznáva, že počet poskytnutých úverov v porovnaní s predošlým rokom výrazne poklesol. "Pod túto skutočnosť sa podpísal začiatok rastu úrokových sadzieb v minulom roku. Veľké množstvo klientov využilo ešte možnosť získať nižšiu úrokovú sadzbu," spomína Miklošovičová.

Návrat k rekordným objemom bankári neočakávajú. "Oživenie trhu, samozrejme, očakávame, len čo rast miezd prekoná infláciu a dostupnosť bývania sa opäť začne zlepšovať aj pri vyšších sadzbách," predikuje Cesnaková.

Od marca tohto roka však podľa Búlika vidíme známky oživovania trhu, aj keď ide zatiaľ o opatrné signály. V marci, apríli, júni a tiež v auguste medzimesačne mierne narástol objem poskytnutých nových hypoték.
Zatiaľ ide o malé nárasty a okrem toho trh v lete v čase dovoleniek tradične klesol, kľúčové však je, že sa zastavil viac ako polroka trvajúci pokles objemu nových poskytnutých hypoték. "Na návrat na priemerné úrovne minulých rokov si ešte nejaký čas počkáme," uzatvára analytik.