Zlacnenie hypoték je konečne na dosah. Poznáme termín, dokedy so žiadosťou o úver ešte počkať

Zlacňovanie úverov tak klope na dvere, hoci bankári zatiaľ našľapujú veľmi opatrne. Svedčia o tom aj vyjadrenia európskych bankárov na čele s Christine Lagardovou, podľa nich je totiž o znižovaní sadzieb ešte predčasné diskutovať. "Sme odhodlaní zabezpečiť, aby sa inflácia včas vrátila k nášmu dvojpercentnému strednodobému cieľu. Na základe nášho súčasného hodnotenia sa domnievame, že kľúčové úrokové sadzby ECB sú na úrovniach, ktoré pri ich udržaní počas dostatočne dlhého obdobia k tomuto cieľu výrazne prispejú," vysvetlila šéfka európskeho regulátora.

Rada guvernérov teda ponechala kľúčovú sadzbu na 22-ročnom maxime 4,5 percenta. Sadzby pre jednodňové refinančné operácie zostali na úrovni 4,75 percenta a pre jednodňové sterilizačné operácie na úrovni štyroch percent.

Ale napríklad guvernér portugalskej centrálnej banky Mário Centeno by so zmenami smerom nadol dlho nečakal. Podľa neho je so znižovaním lepšie začať skôr a ísť na to pomaly a postupne. "Informácií máme dosť a kroky ECB závisia od ekonomických údajov, nie výhradne od údajov o vývoji miezd. Nepotrebujeme čakať do mája na údaje o raste miezd, aby sme získali predstavu o inflačnej trajektórii," reagoval v rozhovore pre Reuters na šéfa holandského regulátora Klaasa Knota.

Ten totiž poukázal na to, že by najprv mali byť známe údaje o vývoji miezd za prvý štvrťrok 2024, aby mali centrálni bankári aj dôkaz, že rast miezd v eurozóne sa spomaľuje. Až následne môžu znižovať. "Som jednoznačne za postupné znižovanie sadzieb, pretože tým vytvoríme priestor na adaptovanie sa na rozhodnutia ECB," dodal Centeno. Ideálna by podľa neho bola stabilná redukcia o 25 bázických bodov.

Treba viac, než dvakrát merať, kým začneme sadzby strihať

To, že inflácia spomaľuje, vnímajú aj slovenskí bankári. Možno aj preto, že v krajine nejde práve o učebnicový pokles a od žiaducich dvoch percent máme reálne veľmi ďaleko. Šéf Národnej banky Slovenska Peter Kažimír vyzýva na trpezlivosť. Načasovanie je podľa neho prinajmenšom dôležité. "Tu sa naše rozhodnutia budú riadiť prichádzajúcimi ekonomickými dátami, ako aj aktualizáciou budúceho vývoja inflácie, ktorá príde v marci," avizuje v najnovšom komentári.

Nachádzame sa podľa neho na dôležitej križovatke, ale dobrou správou je, že vrchol sprísňovania menovej politiky máme za sebou. Zníženie sadzieb je teda konečne na dosah. „Som presvedčený, že presné načasovanie, či už v apríli alebo júni, je druhoradé vzhľadom na to, aký vplyv toto rozhodnutie bude mať," dopĺňa Kažimír, pričom druhý termín považuje za pravdepodobnejší. Ten sa, samozrejme, viac pozdáva aj prezidentke ECB. A ako reálnejší ho vidia aj experti.

Slovensko totiž ešte čaká preceňovanie na začiatku roka, ktoré by mohlo priniesť nejaké prekvapenia. „Mzdové vyjednávania na najbližšie roky zostávajú aj naďalej nepredvídateľným faktorom – sú akousi mačkou vo vreci," dodáva Kažimír a prikláňa sa tak na stranu svojho holandského kolegu. Riziko spojené s predčasným znižovaním sadzieb je podľa guvernéra NBS oveľa väčšie, ako riziko konať o čosi neskôr.

Malo by nastať oživenie trhu hypoték

Európsky regulátor tému nepodceňuje. Aj preto uskutočnil prieskum, z ktorého vyplýva, že banky v eurozóne očakávajú začiatkom tohto roka malý nárast dopytu po hypotékach a firemných úveroch. Stále však ide len o "prvé známky zmiernenia poklesu".

Analýza štvrťročných dát bankových úverov odhalila, že veritelia v poslednom štvrťroku vlaňajška ešte prístup k úverom sprísňovali. "Ale urobilo to menej bánk ako kedykoľvek predtým za uplynulé dva roky, pričom ich podiel bol tiež nižší, ako samotné banky pred tromi mesiacmi odhadovali," upresňuje ECB.

Nejaký rapídny obrat sa síce zatiaľ neočakáva, ale finančné inštitúcie prvýkrát od začiatku roka 2022 zaznamenali aj "malý čistý nárast" dopytu po úveroch pre firmy a po hypotékach. Ukázalo sa totiž, že kým podmienky pre spotrebiteľské úvery sa ďalej sprísňovali, pri úveroch na bývanie sa zmiernili. A zlepšil sa aj prístup bánk k financovaniu prostredníctvom peňažných trhov, dlhodobých vkladov a dlhových cenných papierov, keďže trhy to zníženie úrokových sadzieb už netrpezlivo očakávajú.

Má to byť rok ukončenia zvyšovania sadzieb

Rok 2024 sa podľa analytikov do dejín zrejme zapíše ako rok klesania úrokových sadzieb alebo aspoň ukončenia ich zvyšovania. "Prvé zníženie by pri pokračovaní aktuálneho pozitívneho vývoja dát ohľadom inflácie a pracovného trhu mohlo prísť na júnovej schôdzi," hovorí pre Štandard Matej Dobiš z Finančného kompasu, ktorý v súvislosti s minulotýždňovým znížením úrokových sadzieb v prípade všetkých fixácií v 365.bank poukázal na zopár faktov.

"Komerčné banky na našom trhu zasiahli v roku 2023 do cenotvorby svojich úrokových sadzieb celkovo 89-krát. Niektoré menej, iné viac," konštatuje analytik s tým, že častejšie menili sadzby peňažné ústavy, ktoré majú vo svojej ponuke menej produktov, pričom práve hypotekárne úvery predstavujú nosný produkt ich filozofie predaja.

Najväčšie bankové domy na našom trhu zmenili sadzby menejkrát, avšak o to výraznejšie. "Čo je však zaujímavé, že po viac ako roku sa sadzby upravili smerom dole, a to na všetkých typoch fixácií, ktoré banka ponúka," vysvetľuje analytik na margo opatrenia 365.bank. Dôvodov na to môže byť podľa neho niekoľko.

Okrem poklesu záujmu o hypotekárne úvery vplývajú pozitívne na obchodníkov správy, že ECB pripustila zníženie kľúčových sadzieb oveľa skôr, ako sa predpokladalo. "Tento zásah podporuje nielen klesajúca inflácia, ale aj stále dobré čísla z pracovného trhu, ktoré sa podpísali pod to, že centrálna banka vidí vrchol sadzieb v tých dnešných," vysvetľuje Dobiš a dodáva, že nie je vylúčené, že práve menšie banky na slovenskom trhu v duchu marketingových kampaní svoje sadzby upravia už príchodom jari.  

Inak to vidí riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGo.sk Eva Šablová. Pripúšťa síce, že európska centrála už pravdepodobne zvyšovanie úrokových sadzieb ukončila a v priebehu roka 2024 zrejme naozaj pristúpi k znižovaniu sadzieb, to však ešte nemusí znamenať, že sa začnú znižovať úroky aj na Slovensku.

"Kritický stav verejných financií, nedávne zhoršenie ratingu Slovenska a hrozba nárastu cien našich dlhopisov môžu ovplyvniť ochotu a možnosti bánk znižovať komerčné úroky," vysvetľuje s tým, že cenovú politiku našich bánk výrazne ovplyvňuje aj vnútorná ekonomická situácia.

Trojpercentná sadzba sa blíži

Štandard bol zvedavý aj na to, kedy by sa mohli sadzby ustáliť okolo troch percent. Túto úroveň totiž väčšina odborníkov avizovala ako takú, kde sa sadzby v budúcnosti zastavia a zastabilizujú. "Pravdepodobne bude ECB pri prvom uvoľnení monetárnej politiky opatrná a zníženie sa uskutoční na úrovni poklesu o 0,25 percenta," konštatuje pre Štandard Dobiš. K poklesu na úroveň troch percent by teda mohlo prísť počas budúceho roka.

Optimistický scenár sa môže naplniť aj podľa ďalších odborníkov. Očakáva sa totiž, že Európska centrálna banka by v priebehu tohto roka mala znížiť svoju úrokovú sadzbu až o 125 bázických bodov. "Základná úroková sadzba je aktuálne na úrovni štyri percentá, mohla by teda do konca roka klesnúť na 2,75 percenta," hovorí František Burda, investičný analytik spoločnosti FinGo.sk.

Čo však môže situáciu na Slovensku značne skomplikovať, sú práve nedávno prijaté opatrenia zo strany štátu smerom k dlžníkom. "Pri pomoci so splácaním splátok na hypotekárnych úveroch bol zavedený dvojaký meter posudzovania dlžníkov. Myslím si, že celá jej existencia iba vytvorila na trhu nový benefit, na ktorý sa skladajú v zásade všetci, no využíva ho iba časť," hovorí pre Štandard Dobiš.

Ak chcel podľa neho štát pomáhať, mal pomáhať ohrozeným skupinám, a nie ignorovať tých, ktorí potenciálny nárast splátky riešili v predstihu. Podľa Šablovej budú tieto dotácie spolu so zdaňovaním našich bánk ďalším rozhodujúcim faktorom v cenotvorbe slovenských finančných domov.

Ich dosah na verejné financie a obchodnú politiku bánk môže v konečnom dôsledku opäť negatívne ovplyvniť vývoj úrokových sadzieb. "Aktuálne opatrenia našej vlády môžu prispieť k tomu, že na Slovensku sa nižších úrokov dočkáme neskôr ako zvyšok eurozóny," konštatuje riaditeľka pre úvery. Plošné znižovanie úrokových sadzieb na trhu momentálne neočakáva.

Ak by podľa nej Slovensko dostatočne zvládlo konsolidáciu štátneho dlhu, možno by v závere roka mohlo zachytiť trend v eurozóne, v ktorej sa očakáva postupné znižovanie sadzieb. "V takomto
prípade by sme sa aj u nás mohli dočkať zlacňovania hypoték," konštatuje Šablová.

Ako to bude vyzerať na strane bánk a či pocítia oživenie ako v minulosti, bude záležať od mnohých faktorov. "Banky môžu kalkulovať pri úprave úrokov aj s tým, že ak chce dlžník pomoc od štátu, nebude môcť na konci fixácie s hypotékou odísť do inej banky. Myslím si, že éra refinancovania sa môže pokojne zopakovať. Aká však bude silná, bude závisieť aj od politiky centrálnej banky," uzatvára Dobiš.