Každá „fundamentálna hodnota“ a od nej sa odvíjajúca cena je subjektívna – vychádza zo subjektívneho vyhodnotenia ekonomických veličín konkrétnou osobou v kombinácii so subjektívnymi preferenciami. Práve subjektivita hodnoty vedie k tomu, že pri rovnakých dostupných informáciách pri jednej cene jeden predáva, druhý od neho kupuje a obaja sú pri tom spokojní.
Je však rozdiel v subjektívnom ohodnotení šálky kávy a nacenení akcie alebo bytu. Aktíva majú dlhú životnosť, počas ktorej generujú výnosy. Preto do ich hodnotenia vstupuje množstvo premenných, ktoré tento proces komplikujú. V snahe trochu v nich upratať pomáhajú hračkárske modely, ktoré komplikovaný svet okolo nás zjednodušia na niekoľko premenných, ktoré sú pre nás o niečo stráviteľnejšie.
O takýto model ceny slovenských rezidenčných nehnuteľností sa pokúsili v Národnej banke Slovenska. Vyšlo im, že ceny slovenských bytov v ponuke (2 216 eur za štvorcový meter) sú aj po korekcii stále o 30 percent vyššie, ako ich „fundamentálna cena“ odhadnutá centrálnou bankou (1 703 eur za štvorcový meter).
NBS vychádza pri modeli fundamentálnej ceny z potenciálneho dopytu (odhadnutého ako súčin priemernej mzdy a celkového počtu pracujúcich v jednotlivých vekových kategóriách po odrátaní životných nákladov a splátok existujúcich úverov), ktorý dáva do lineárneho vzťahu s vývojom cien nehnuteľností od konca roku 2006.
Tu je dashboard, ktorý NBS pripravila k rezidenčným nehnuteľnostiam.
Príliš neviem, čo si mám počať s tým presným percentom, no v tom, že sú naše nehnuteľnosti stále skôr nadhodnotené, by som s NBS súhlasil. Ak si spravíme skúšku správnosti inými postupmi valuácie, vyjde nám podobný záver. Slovenské nehnuteľnosti sú drahé vo vzťahu k ich výnosom – nájmom. Tento pomer u nás poslednú dekádu rýchlo rástol.
A ceny rýchlo rástli aj k príjmom ľudí, ktorí v nich bývajú:
Aj keď je pravda, že aj v tejto súťaži nás Česi predbehli.
Podľa aktuálnej správy NBS ponukové ceny nehnuteľností na bývanie klesli v štvrtom štvrťroku 2023 o 0,2 percenta v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom. Ceny bytov v posledných mesiacoch roka stagnovali, ceny domov rástli. „Dostupné mesačné štatistiky signalizujú, že ceny dosiahli dno pravdepodobne v septembri. S týmto záverom koreluje aj vývoj mesačných údajov o čistom prírastku úverov na nehnuteľnosti.“ píše NBS.
Osobne budem dno hľadať v ďalšej recesii.
