Skomplikovať alebo dokonca prekaziť schválenie hypotéky im môže viacero faktorov. A kým zamestnanci na svoje účty každý mesiac dostávajú výplatu už zníženú o dane a odvody, u podnikateľov je to inak. Okrem príjmov totiž každoročne priznávajú aj výdavky. A čím sú tie vyššie, tým menšiu daň je nakoniec potrebné zaplatiť. Ak vysoké náklady dokonca prevýšili tržby, daň nie je z čoho vyrubiť, a teda bude nulová.
Pokiaľ ide o opodstatnené prípady, napríklad v úvode podnikania, keď sú investície poväčšine vyššie ako zárobky, nie je veľa možností, ako by sa výsledné čísla dali nejako výrazne ovplyvniť. Iná situácia však nastáva, keď do hry vstupuje takzvaná optimalizácia daní. Práve tá môže podľa expertky na úvery Evy Šablovej z FinGo.sk cestu k úveru na bývanie buď sťažiť, alebo dokonca úplne prekaziť.
Nemenej dôležitým faktom je aj to, že banky sú pri preverovaní podnikateľov prísnejšie. A okrem daňových priznaní skúmajú aj účtovné výkazy. Jednotlivé finančné domy dokonca príjmy živnostníkov či eseročkárov akceptujú v rôznej výške. „Daňové priznanie a výška zdokladovaných príjmov sú pri hypotéke pre podnikateľov kľúčové,” vysvetľuje Šablová.
Zdokladovanie príjmov je nesporne rozhodujúce v tom, či živnostník alebo spoločník eseročky úver dostane a v akej výške. Je potrebné si uvedomiť, že pokiaľ sa na banku obraciate so žiadosťou o akékoľvek financovanie, v prvom rade schvaľovatelia riešia, či budete schopní bez problémov platiť predbežne vypočítanú splátku, a to aj po odrátaní rezerv, ktoré vám či vašej celej rodine musia ostať na život.
V niektorých prípadoch o výške uznaného príjmu rozhoduje aj to, či si samostatne zárobkovo činná osoba uplatní paušálne alebo skutočné výdavky. "Ak si podnikateľ optimalizuje daňové priznanie tak, aby platil čo najnižšie dane, nemusí získať hypotéku vôbec alebo mu môžu schváliť len nízku sumu úveru, ktorá mu nebude stačiť," konštatuje riaditeľka pre úvery FinGo.sk.
Rolu pri schvaľovaní zohráva viac parametrov
Rovnako ako u zamestnancov sa v rámci posudzovania vašej bonity rieši aj to, v akom segmente podnikáte. Je logické, že sezónni zamestnanci to v bankách majú náročnejšie, než napríklad tí zo zastabilizovaných firiem, ktoré sú dlhé roky na trhu, alebo pracovníci štátnej či verejnej správy.
Obdobne sa to posudzuje u podnikateľov a dôležité je nielen to, v akej branži pôsobia, ale aj to, ako dlho. „Vo všetkých bankách platí, že žiadatelia o hypotéku, ktorí podnikajú, musia mať ukončené aspoň jedno zdaňovacie obdobie a zároveň ich podnikanie musí trvať aj naďalej,” hovorí Šablová. Dbá sa nielen na to, aby mal žiadateľ vyrovnané záväzky voči štátu, čiže zaplatené dane a odvody, ale daňové priznanie musí byť kladné, musí mať vyššie príjmy ako náklady.
Oproti zamestnancovi má podnikateľ počas schvaľovacieho procesu o jednu povinnosť viac, banky totiž od neho vyžadujú potvrdenie z Finančnej správy, ktoré obsahuje údaje z daňového priznania a tiež potvrdenie o tom, či daňový subjekt nemá nedoplatky. A väčšina bánk toto tlačivo potrebuje už k podaniu žiadosti. „Podnikatelia dnes primárne komunikujú s Finančnou správou elektronicky, čiže aj o
potvrdenie o príjme vedia požiadať online,” radí odborníčka.
Stačí sa prihlásiť na portál Finančnej správy a podať žiadosť o vydanie potvrdenia o výške daňovej povinnosti na účely vybavenia hypotéky, za ktoré si daniari účtujú štandardný poplatok 50 centov.
Ilustračné foto: Pexels.com
Rovnaký príjem, rôzne výšky hypoték
Bankové domy majú rozdielnu metodiku, preto príjem živnostníka akceptujú v rôznej výške. V prípade spoločníkov eseročiek môžu byť podľa odborníčky rozdiely v schválenej výške hypotéky aj oveľa väčšie. „Napríklad ak požiada o hypotéku IT špecialista ako živnostník, ktorý si vlani fakturoval priemerne tritisíc eur mesačne, v jednej banke môže získať hypotéku 153-tisíc eur, ale iná banka mu poskytne iba 79-tisíc eur a tretia banka mu neposkytne žiadny úver,” dodáva Šablová.
V prvom rade je však dobré obrátiť sa na inštitúciu, v ktorej má podnikateľ vedený účet. Tá totiž vidí históriu klienta, má predstavu aj o jeho bonite, má prehľad o príjmoch či platobnom styku. Aktuálne sa však ponuka finančných inštitúcii líši, niektoré už prišli s nižšími sadzbami na hypotékach a ďalšie poklesy sa očakávajú v lete.
Práve preto je vhodné dať si tú námahu a podklady predložiť viacerým bankám, aby tie následne prišli so svojimi konkrétnymi ponukami. "O úver môžete požiadať až po podaní daňového priznania a zároveň musíte splniť minimálnu dobu podnikania, ktorá sa líši v závislosti od banky," dopĺňa expertka s dôvetkom, že u živnostníkov aj pri spoločníkoch eseročiek je ideálne, ak podnikanie trvá aspoň jedno ucelené zdaňovacie obdobie, väčšinou ide o jeden kalendárny rok.
Sú však finančné domy, ktoré akceptujú aj kratší čas podnikania a uznajú aj šesť mesiacov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Zároveň platí, že hoci budete dokladovať výsledky podnikania za predchádzajúci kalendárny rok, podnikanie musí trvať aj naďalej. Kontinuálny a pretrvávajúci príjem z podnikania sa banke preukazuje napríklad výpismi z podnikateľského účtu či pokladničnými dokladmi alebo faktúrami.
Ilustračné foto: Pexels.com
Dva spôsoby akceptácie príjmov
Buď je príjem v prípade podnikateľov vypočítaný z takzvaného daňového základu, alebo ako percento z jeho obratov. Niektoré inštitúcie urobia oba prepočty a uplatnia ten, podľa ktorého vyjde vyšší príjem. Sú však aj také, ktoré striktne používajú len jeden zo spomínaných spôsobov.
V prvom prípade je výška príjmu vypočítaná podľa daňového základu ako rozdiel príjmov a výdavkov v daňovom priznaní po odrátaní dane a vydelená dvanástimi, čo je vlastne mesačný zárobok. Pri nižších príjmoch sa viac oplatí druhý spôsob, pri ktorom sa ako ako čistý príjem uzná určité percento z obratu v daňovom priznaní – môže to byť od 10 do 60 percent v závislosti od peňažného ústavu, prípadne až do 70 percent z tržieb pre vybrané povolania. Aj v tomto prípade banka sumu vydelí 12 mesiacmi a takto vyráta čistý mesačný príjem živnostníka.
Okrem toho, že podnikateľ nesmie vykazovať stratu, nemôže mať pozastavenú alebo už ukončenú živnosť a ani podlžnosti voči Sociálnej či zdravotnej poisťovni, prípadne nedoplatky na daniach.
Pár špecifík u spoločníkov eseročiek
Prvým spôsobom akceptácie príjmu je, že banky uznajú príjem z vlastnej eseročky ako percento z tržieb – väčšinou do výšky 10 až 20 percent z tržieb z prislúchajúceho podielu spoluvlastníka. "V niektorých prípadoch je možné akceptovať aj vyššie percento z tržieb," hovorí Šablová.
Ďalším spôsobom dokladovania príjmu je podiel na zisku. V tomto prípade banka vychádza z daňového priznania za firmu a zo zápisnice z valného zhromaždenia (respektíve rozhodnutia jediného spoločníka) o prerozdelení čistého zisku. Banky obvykle požadujú, aby vykázaný zisk bol aj prerozdelený a vyplatený. Nájdu sa však aj také, ktoré akceptujú aj nevyplatený zisk.
Pozor si spoločníci musia dať na to, že nemôžu mať záporný hospodársky výsledok ani záporné vlastné imanie, niektoré banky akceptujú len minimálnu stratu. Ak ste spoločníkom vo firme len pár mesiacov, banka posudzuje uznanie príjmu individuálne.
V niektorých finančných inštitúciách musíte vlastniť minimálne 50-percentný podiel vo firme, inak vám podľa expertky na úvery uznajú príjem z vlastnej firmy, len pokiaľ ste 100-percentný vlastník. Firma nemôže mať podlžnosti voči štátnym inštitúciám. "Zároveň z príjmových dokladov či výpisov z podnikateľského účtu (kreditné položky na účte) musí byť zjavné, že firma stále zarába a tržby jej plynú aj v čase medzi dokladovaným ukončeným zdaňovacím obdobím až do dátumu podania žiadosti o úver," uzatvára odborníčka.
Na nižšie sadzby je vhodné sa pripraviť
Aj keď sa už hovorí o tom, že infláciu sa aspoň čiastočne podarilo skrotiť a nepohybuje sa už v dvojciferných číslach, ako tomu bolo na jej nedávnom vrchole, so znížením úrokových sadzieb sa Európska centrálna banka ešte neponáhľa. Ak by to totiž urobila predčasne, tak by podľa guvernéra Národnej banky Slovenska Petra Kažimíra opäť hrozilo zdražovanie.
Európski bankári budú podľa neho v nasledujúcich týždňoch zbierať informácie a pripravovať stratégiu postupného uvoľnenia úrokových sadzieb. Čaká sa však na aprílové a najmä na júnové údaje o vývoji ekonomiky. K dispozícii bude nová prognóza budúceho vývoja inflácie a ekonomiky, a práve začiatkom leta očakávajú prvé zníženie úrokových sadzieb centrálnej banky aj analytici.
To by mohlo priniesť aj pokles sadzieb pre hypotekárne úvery a s tým ruka v ruke kráča aj nárast dopytu zo strany záujemcov. Je teda ideálny čas pre podnikateľov sa na žiadosť o úver už teraz pripraviť a začať môžu daňovým priznaním, ktoré financovanie nového bývania umožní.