Nehnuteľnosti sa teda v posledných dvoch rokoch záujemcom vzdialili, a to i napriek tomu, že ich ceny pomaličky padali. Pokles sa podľa Národnej banky Slovenska už koncom vlaňajška zastavil a väčšina analytikov očakáva, že sa pohnú smerom hore. Je teda vhodný čas na kúpu alebo sa oplatí na avizované zlacnenie hypoték počkať?

Sadzby sa pohnú, otázne je kam

Júnové znižovanie úrokových sadzieb sa napokon konať nemusí. Mohlo by sa tak udiať iba v prípade, že sa inflácia pohne požadovaným tempom aj smerom. "Ak všetko vyjde tak, ako sa očakáva, do konca roka by sa sadzby ECB mohli znížiť o 0,75 percentuálneho bodu,“ myslí si finančný analytik Swiss Life Select Pavol Škriniar.

To podľa neho nespôsobí, že o rovnakú výšku klesnú aj sadzby slovenských hypoték. Na jednej strane sa do ceny peňazí vždy započítava očakávaný vývoj. Znamená to, že keď príde daná udalosť, na trhu sa nič neudeje, pretože s tým už počítal.

Na druhej strane je tu trh s dlhopismi, ktorými si Slovensko požičiava na svoj chod. „Ak sa ich výnos zvýši, zvýšia sa aj úroky nových hypoték. Môže sa preto vyskytnúť aj taký scenár, keď ECB zníži sadzby, no sadzby slovenských hypoték vzrastú," vysvetľuje s tým, že dôvodom bude vyššia rizikovosť slovenských dlhopisov, a teda aj ich vyššia cena.

Hypotéky sa totiž tomu budú prispôsobovať, keďže ide tiež o požičiavanie si peňazí. Pozitívnejší scenár by nastal, ak by sa vláde podarilo presvedčiť zahraničných investorov a Slovensko by bolo schopné udržať alebo dokonca znížiť cenu zdrojov, čím by sa znížili aj sadzby hypoték. Tie sa aktuálne v priemere podľa Škriniara hýbu okolo 4,82 percenta.

Spomaľovanie úverovania sa zastavilo, môže dôjsť k obratu

Potom, ako štatistiky poukázali na ukončenie zlacňovania nehnuteľností, ohlásili koncom marca analytici centrálnej banky aj zastavenie spomaľovania úverovania. Inými slovami, počet poskytnutých pôžičiek by mal opäť rásť. Aspoň bankári obrat evidentne očakávajú.

Pri drahých úveroch firmy svoje investície i úverové financovanie prevádzkových potrieb v posledných rokoch postupne obmedzovali, no najnovšie dáta naznačujú, že rast úverov pre firmy v eurozóne sa v novembri minulého roka zmenil z klesajúceho na obdobie stabilného, aj keď nízkeho rastu.

Úvery domácnostiam však podľa odborníkov ukazujú zatiaľ len prvé náznaky prechodu na stabilný rast. "Po výraznom útlme sa úverovanie domácností vo väčšine krajín eurozóny aj naďalej medziročne spomaľuje. Mierne nárasty nových úverov v posledných mesiacoch však naznačujú, že aj úverovanie domácností by sa mohlo začať pomaly stabilizovať," predpokladajú analytici NBS.

Pripomenuli, že vývoj úverov domácnostiam prevažne ovplyvňujú hypotéky. Nemenej významným je aj fakt, že dostupnosť tých nových je na najhoršej úrovni od globálnej finančnej krízy. "Očakáva sa, že pokračujúci nárast príjmov a predpokladaný pokles sadzieb by mal prispieť k určitému zlepšeniu dostupnosti hypoték a postupne obnoviť aj rast úverov domácnostiam," predikujú.

Záujem ľudí o vyriešenie bývania neklesol

Zhoršenie dostupnosti hypoték skomplikovalo kupujúcim na Slovensku cestu k novému bývaniu. Pritom podľa výkonného riaditeľa Finančného kompasu Mateja Dobiša predstavuje hypotéka takmer jedinú cestu, ako túto základnú potrebu vyriešiť. "To znamená, že ľudia by kupovali aj za aktuálne ceny, avšak limity, ktoré im banky ponúkajú na financovanie, sú nepostačujúce," vysvetľuje s dôvetkom, že podľa neho záujem ľudí o nadobudnutie bytu či domu neklesol.

Ceny nehnuteľností sa totiž od čias, keď banky ponúkali hypotekárne úvery vo výške jedného percenta, znížili minimálne. Dokonca v niektorých mestách sú vyššie. "Absencia nájomného bývania neposkytuje alternatívu ku kúpe, čo výrazne ovplyvňuje ceny nájmov, ktoré sú na vzostupe," pripomína Dobiš.

Prax však ukazuje, že určitý nárast počtu záujemcov o hypotéku je predsa len viditeľný. "Rovnakú informáciu mám aj od našich partnerov v bankách, s ktorými spolupracujeme," potvrdzuje konateľ spoločnosti Perspective Group Igor Koso.

Pripomína však, že ľudia dnes vďaka rastu úrokových sadzieb dostanú oveľa menší úver, ako by dostali v období so sadzbami okolo jedného percenta. "Takže priestor na nejaký výrazný rast cien nehnuteľností je podľa mňa obmedzený, kým úroky na hypotékach nepoklesnú," dodáva s tým, že pokiaľ ide o ich klientov, kupujú tí, ktorí byty naozaj potrebujú pre svoju vlastnú potrebu.

Po určitom šoku, ktorý im spôsobil nárast úrokových sadzieb, a po fáze čakania sa kupujúci prispôsobili a postupne sa vracajú na trh. "Nemyslím si však, že by týchto klientov motivoval ku kúpe možný nárast cien nehnuteľností v budúcnosti," konštatuje Koso. Zaregistrovali však aj návrat prvých investorov do nehnuteľností na prenájom. Tam ide o ľudí, ktorí ceny realít dlhodobo sledujú. U nich si preto vie podobnú motiváciu predstaviť.

Jeho slová potvrdzuje aj hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. "Jar je tradične silnejším obdobím na hypotéky ako zima a to pozorujeme aj na pozvoľnom raste žiadostí o úver. Rozbiehajú sa nielen developerské projekty či individuálna výstavba, ale aj záujem o staršie nehnuteľnosti," hovorí.

Je to ako stávka na neistotu

Cesnaková uvádza, že úrokové sadzby majú v Slovenskej sporiteľni od 4,79 percenta ročne pri fixácii na jeden rok. "Stále najobľúbenejšia päťročná fixácia začína na sadzbe 4,99 percenta ročne," dopĺňa s tým, že v tomto roku je aj podľa nej predpoklad, že úrokové sadzby môžu ísť smerom nadol.

To by určite povzbudilo záujemcov o hypotéky. Je však otázne, či to aj nastane. Ak by ECB monetárnu politiku uvoľnila predčasne, mohlo by to znamenať dodatočný nárast inflácie a s ním by prišli oveľa horšie vyhliadky spojené s požičiavaním peňazí.

Ako sme už pripomenuli, nižšia sadzba neznamená len lacnejší úver, ale aj vyšší objem, ktorý žiadateľovi následne môže finančný dom odklepnúť. Prečo záleží na miere zníženia, vysvetľuje Škriniar prostredníctvom súčasných podmienok testovania dlžníka, ktoré stanovila centrálna banka. "Ak si dlžník dohodne s finančnou inštitúciou pri najobľúbenejšej fixácii sadzbu štyri percentá, banka ho otestuje na sadzbu šesť percent. Na rovnakú sadzbu ho otestuje aj v prípade, že by jeho úroková sadzba bola päť percent," vysvetľuje analytik.

To znamená, že pri súčasnom priemere sadzieb by sa žiadateľ potreboval dostať pod štyri percentá, aby získal vyššiu hypotéku. "Iba vtedy totiž bude testovaný na menej ako šesťpercentnú sadzbu, čo sa následne prejaví vo výške dostupnej hypotéky," vysvetľuje. Súčasné opatrenia na obmedzenie dostupnosti hypoték sa zdajú byť podľa analytika prísne, chránia však dlžníkov pred prílišným zadlžovaním sa.

Analytici predikovali ustálenie sadzieb pri troch percentách

Nielen pre už spomínané dôvody, ale aj z podstaty bánk vyplýva, že k znižovaniu sadzieb nebudú tlačené. "Dôvodom je, že pre ne je vždy výhodnejšie požičať štátu, ako požičať spotrebiteľovi," vysvetľuje Koso. Takisto pripomína, že si Slovensko, žiaľ, musí požičiavať čoraz drahšie.

Takže v súčasnosti sú už výnosy bánk na slovenských štátnych dlhopisoch rovnaké ako výnosy bánk na hypotékach. Pre banku je preto vždy výhodnejšie požičať štátu. Nepotrebuje pobočkovú sieť, nemusí riešiť regulácie. "Okrem toho sme zaviedli bankovú daň, ktorá peňažným ústavom znížila zisk. Ziskovosť bánk na Slovensku dnes patrí medzi najnižšie v Európe. Prečo by teda mali znižovať ceny pre spotrebiteľa?" pýta sa Koso.

Jediné, čo by podľa neho mohlo pomôcť, by bolo, ak by sa niektorá z veľkých bánk predsa len rozhodla znížiť úroky a ďalšie by ju nasledovali, ak by nechceli znížiť svoj trhový podiel v segmente hypoték.

Všetko však bude podľa Dobiša závisieť od tvrdých dát. Tých je niekoľko, navyše problémy s financovaním môžu ovplyvniť aj prípadné geopolitické konflikty. "Utlmená ekonomická aktivita eurozóny môže proces znižovania sadzieb spomaliť, no pokles o jedno percento by za pozitívnych okolností mohol byť v roku 2025 pravdepodobný," dodáva.

Počkať na priaznivejšie sadzby sa neoplatí

Ak sa žiadateľ o nehnuteľnosť chystá využiť na kúpu hypotekárny úver, je viac ako pravdepodobné, že jeho splatnosť bude 20 či dokonca 30 rokov. Z tohto pohľadu by sa nemal tak krátkozrako pozerať na to, v akej výške mu dnes banka dokáže poskytnúť úrokovú sadzbu.

"Do budúcna existuje veľká pravdepodobnosť poklesu úrokových sadzieb, navyše slovenská legislatíva umožňuje preniesť úver z banky do banky s cieľom zníženia preplácanej sumy s pokutou vo výške jedného percenta," pripomína Dobiš s dôvetkom, že je tiež vysoko pravdepodobné, že sa finančné domy v snahe získať klienta, ktorý už hypotéku spláca, rozhodnú formou kampane preplatiť mu túto pokutu.

Ľudia teda môžu ťažiť z toho, že ceny nehnuteľností nenarástli počas posledných rokov na svojej hodnote, ako by tomu bolo, ak by banky aj dnes ponúkali sadzby blízke jedného percenta. "Ak sa totiž dočkáme výrazného zníženia úrokov, bude to znamenať, že ceny nehnuteľností zasa porastú," konštatuje Koso.

Možno sa podľa neho zasa dočkáme aj trhu predávajúceho. "Naozaj je to pre nás dobré? Súčasné úroky sa mnohým zdajú vysoké. Sú však úplne normálne," vysvetľuje s tým, že priemerný úrok na hypotekárnom úvere v USA medzi rokmi 1913 a 2013 bol okolo 4,5 percenta.

"Pokiaľ potrebujete bývať, nečakal by som. Ceny poklesli. Našim klientom vždy hovoríme, že cena, za ktorú kúpite, je dôležitejšia ako úrok na úvere," uzatvára Koso a dodáva, že kým úrok sa časom zmení, cena, za ktorú kúpite, s vami zostane.

Štandard oslovil s rovnakými otázkami aj ďalšie slovenské banky, do uzávierky však neodpovedali.