Krátkodobé prenájmy stále čelia kritike, tento rok zvlášť v južnej Európe. Platforma Airbnb, ktorá globálny trh v tomto segmente de facto stvorila, však čelí aj iným problémom – nezvláda ochrániť súkromie svojich zákazníkov a udržať lojalitu prenajímateľov.
K obdobiu letného cestovania tradične patrí aj téma turistického ubytovania. V posledných rokoch v nej dominujú debaty o krátkodobých prenájmoch, typicky reprezentovaných firmou Airbnb. Hoci sa zdá, že z roka na rok sú tieto debaty menej výrazné, neznamená to, že by sa nič nedialo.
Americká spoločnosť Airbnb v podstate stvorila globálny trh s krátkodobými prenájmami. Prvotná myšlienka vytvoriť platformu sprostredkujúcu zdieľanie vlastného bývania, na ktorú odkazoval pôvodný názov AirBed & Breakfast, teda nafukovačka a raňajky, sa rýchlo vyvinula na niečo úplne iné.
Dnes je platforma Airbnb najväčším online trhoviskom s krátkodobým i dlhodobým ubytovaním. Zásadným spôsobom rozšírila možnosti najmä turistického prenájmu, čím na jednej strane pomohla určitej skupine zákazníkov, na druhej strane nahnevala iné skupiny – typicky miestnych obyvateľov v turistických destináciách a zvlášť hotelierov.
Hoci zakladatelia Airbnb fakticky stvorili nový trh, nie je vôbec isté, nakoľko z neho budú investori napokon profitovať. Spoločnosť síce prežila covidovú krízu a v posledných dvoch rokoch dokonca generovala zisk, globálne však čelí viacerým výzvam.
Keď miestnym dochádza trpezlivosť
Regulácia krátkodobých prenájmov nie je novinkou. Medzi priekopníkov patrí napríklad Berlín, kde regulácia existuje už dekádu. Krátkodobé prenájmy obmedzujú či zakazujú viaceré mestá či štáty. A to nielen v Európe, ale aj v Spojených štátoch amerických – medzi prominentov patria európske metropoly ako Rím, Madrid, Amsterdam, nám blízka Viedeň či americký New York. O zavedení regulácie sa aktuálne diskutuje aj v susedných štátoch – v Maďarsku i v Česku.
Regulácia krátkodobých prenájmov má viacero motivácií. Najčastejšou je snaha znížiť cenu bývania v turistických lokalitách pre miestnych obyvateľov. Druhý typ motivácie sa vzťahuje na reguláciu turizmu samého osebe – zástancovia regulácie argumentujú preťažením turistických centier či stratou charakteru určitých štvrtí po tom, čo krátkodobé prenájmy vytesnili miestnych obyvateľov. V neposlednom rade do hry vstupuje snaha verejného sektoru zaistiť si daňové príjmy.
Argumentácia odporcov krátkodobých prenájmov je zrejmá. Krátkodobé prenájmy v turisticky atraktívnych lokalitách sú finančne výnosnejšie než dlhodobé prenájmy miestnym, respektíve zvyšujú nájomné pre miestnych obyvateľov, ktorí chcú bývať dlhodobo. To sa prejavuje i v raste cien nehnuteľností, ktoré sa opäť stávajú nedostupnými pre miestnych obyvateľov a sú skupované podnikateľmi s cieľom prenájmu.
Otázkou je, nakoľko sa tieto argumenty opierajú o ekonomickú realitu. Napríklad štúdia Harvard Business Review zameraná na zákaz prijatý v New Yorku ukázala, že krátkodobé prenájmy nie sú najvýznamnejším faktorom vysokého nájomného v meste a vhodnejšie by boli iné opatrenia na jeho zníženie. Štúdia zároveň ukázala, že zákaz prenájmov viedol k rekordne vysokým cenám za ubytovanie v hoteloch, v priemere 300 dolárov za noc.
Najmä v južnej Európe sa ekonomické argumenty miesia s kultúrnymi. Viaceré talianske mestá sa obávajú, že turizmus presahuje udržateľnú mieru. Podobná je situácia v Španielsku, kde nové opatrenia prijali na Malorke a v Barcelone.
Bez ohľadu na ekonomickú opodstatnenosť regulácií je motivácia politikov zrejmá. Tí musia predovšetkým vyhovieť tlaku miestnych skupín, či už ide o voličov, alebo vplyvných podnikateľov (v tomto prípade najmä hotelierov, pre ktorých sú krátkodobé prenájmy konkurenciou). Turisti síce nosia peniaze, no dlhodobý záujem ani hlasovacie právo nemajú.
Slabá ochrana súkromia a nelojálni prenajímatelia
Regulácie a zákazy nie sú novou témou a spoločnosti Airbnb sa s nimi doteraz dobre darilo vyrovnávať. Hoci pribúdajú, možno predpokladať, že budú skôr brzdou rozvoja než faktorom, ktorý by toto podnikanie zničil. Problémy sa však nabaľujú.
Tohtoročnou témou sú skryté kamery. V marci spoločnosť Airbnb oznámila, že od mája prenajímateľom zakazuje používať kamery v prenajímaných priestoroch. Politika spoločnosti však zjavne nefunguje a prípady odhalených skrytých kamier nie sú len potravou pre bulvár, ale aj námetom pre seriózne médiá a materiálom pre policajné vyšetrovania.
Medializovaná neschopnosť Airbnb zaručiť súkromie ubytovaných môže byť významným zásahom do jej reputácie. Prípady skrytého natáčania – a v mnohých prípadoch išlo o kamery v naozaj intímnych zónach, ako sú kúpeľne a spálne – sú početné a týkali sa aj prenajímateľov s prominentným statusom v rámci platformy.
Druhým problémom môže byť odchod prenajímateľov z platformy Airbnb. Zvlášť v segmente strednodobého a dlhodobého bývania sa prenajímatelia stávajú nezávislejšími a platformu môžu obchádzať. V prostredí klesajúcich príjmov, aspoň v Spojených štátoch amerických, majú prenajímatelia motiváciu hľadať rôzne alternatívy.
Nejde len o hypotetickú hrozbu. Agentúra Bloomberg napríklad informovala o školení, ktoré sa konalo v apríli tohto roku v americkom San Diegu s účasťou viac než šiestich stoviek realitných agentov a manažérov. Hlavný rečník, prenajímateľ viac než tucta nehnuteľností, učil svojich kolegov, ako sa vymaniť zo závislosti na veľkých platformách.
Hoci toto hnutie môže byť v začiatkoch, predstavuje príležitosť pre alternatívne platformy. Airbnb síce nezničí, ale môže ho významne oslabiť. Neistej budúcnosti napokon zodpovedá i vývoj ceny akcií spoločnosti. Štyri roky od vstupu na burzu sa síce drží na stabilnej úrovni, v priemere však trh medzitým významne narástol, o technologických spoločnostiach ani nehovoriac.