Nehnuteľnosti potiahli staršie byty a domy. Zdražovanie podľa analytikov nekončí

Trend vývoja realizačných cien nehnuteľností na Slovensku sa menil už zopár mesiacov. Prvé lastovičky prileteli na jar tohto roka v podobe zastavenia ich poklesu. "Po štyroch štvrťrokoch postupného zlacňovania medziročne vzrástli ceny všetkých nehnuteľností o štyri percentá," informuje Štatistický úrad SR.

Najnovšie štatistiky jednoznačne potvrdzujú dianie na realitnom trhu, ktoré možno sledovať už dlhšie. "Ceny sa odrazili od svojho dna, trh sa otočil a smeruje hore. Obrat nedávno konštatovala aj NBS, keď ich hodnotila ku koncu druhého štvrťroka," konštatuje pre Štandard Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR.

Po roku tak prvýkrát vidíme rastúcu krivku cien nehnuteľností. "Je to spôsobené najmä tým, že si ľudia po dvoch rokoch zvykli na vyššie úrokové sadzby hypoték," vysvetľuje pre Štandard Viktor Obtulovič z realitnej kancelárie Wilusa.

Čo sa týka druhého štvrťroku, realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku sa medzikvartálne zvýšili v priemere o tri percentá, pričom rast nastal po štvrťroku zlacňovania. Išlo o najvýraznejšie zdražovanie za posledné dva roky, ak sa berie do úvahy medzikvartálne porovnanie.

I keď dynamickejšie rástli ceny nových bytov či domov, a to o 3,5 percenta, zmenu oproti úvodu roka zaznamenali staršie nehnuteľnosti. Zdraželi o 2,9 percenta. Vyššie ceny zaznamenalo sedem regiónov. Jediné zlacňovanie evidoval Banskobystrický kraj.

Na opačnom konci rebríčka stoja Žilinský, Nitriansky a Trenčiansky kraj, kde oproti prvému kvartálu stúpli ceny nehnuteľností najdynamickejšie. Kým starším nehnuteľnostiam sa darilo v Žilinskom kraji, kde ich ceny poskočili o 6,7 percenta, rekordmanom pri nových domoch a bytoch sa stal región Trenčína, kde zaznamenali vyše sedempercentný nárast.

V sledovanom období zdraželi v kraji v okolí mesta pod Zoborom nové i staršie bytové jednotky a domy rovnako nad šesť percent. Naopak, rozdielne sa vyvíjal dopyt v okolí slovenskej metropoly. Tu výraznejšie vzrástli ceny nových nehnuteľností (o 4,8 percenta) oproti tým existujúcim, ktoré zdraželi o niečo vyše troch percent.

"V miernom poklese zotrvali ceny nehnuteľností iba v Banskobystrickom kraji, a to vplyvom lacnejších starších domov a bytov o 1,3 percenta," uvádzajú štatistici.

Máme za sebou výraznejšie zdražovanie ako pred rokom

V referenčnom medziročnom porovnaní bolo zdražovanie nehnuteľností určených na bývanie ešte výraznejšie. "V priemere sa domy a byty predávali drahšie o štyri percentá, pričom nárast nastal po štyroch štvrťrokoch poklesov cien v rade," vyplýva zo štatistík.

Nejde o jednorazový výkyv, rast cien bude podľa Kubrického pokračovať. "Ekonomike sa darí, mzdy ľuďom rastú, náladu na trhu zlepšujú aj vyhliadky, pokiaľ ide o pokles úrokových sadzieb," myslí si analytik. Dodáva, že hoci k zásadným zmenám pri korekcii ceny peňazí zatiaľ nedošlo, ECB už vyslala prvý pozitívny signál, keď v júni znížila svoje kľúčové úrokové sadzby.

Na základe štatistických dát stoja za aktuálnym výsledkom hlavne existujúce byty a domy. Práve tie boli v druhom kvartáli drahšie o 4,4 percenta než pred rokom. Nové pritom medziročne vzrástli zhruba o tri percentá. V rámci krajov stojí za zmienku, že čísla potešili predovšetkým majiteľov starších nehnuteľností v Žilinskom kraji.

Ich ceny boli totiž takmer o 20 percent vyššie ako pred rokom. Celkovo v tomto kraji narástli ceny o 16,9 percenta. Košický kraj s druhým najvyšším rastom cien dosiahol sedem percent. Nasledoval Banskobystrický kraj so zhruba o percento menšou výkonnosťou.

Krajom s najvyšším medziročným zdražovaním nových bytov a domov bol ten Nitriansky, kde ceny rástli o 11,7 percenta. Staršie nehnuteľnosti tu však išli hore len o 2,8 percenta, takže celkový rast cien nehnuteľností nepresiahol päť percent. "Zdražovanie v Trenčianskom kraji, ako aj v Trnavskom kraji bolo okolo troch percent, v oboch prípadoch výraznejšie rástli ceny nových nehnuteľností," dodávajú štatistici.

Jediné medziročné zlacňovanie evidoval Prešovský kraj (o 4,7 percenta), pričom u starších stavieb (o 5,4 percenta) to bolo takmer o dva percentuálne body viac ako u nových bytov a domov.

Za zmienku stojí aj údaj, že v dlhodobom porovnaní s priemerom roka 2010 (bázický efekt) boli v druhom štvrťroku 2024 ceny nehnuteľností vyššie o 84,1 percenta.

Realitný boom nečakajme

Svedkami ďalšieho prudkého zdražovania realít v nasledujúcom období podľa Obtuloviča nebudeme. "Skôr uvidíme podobné tempo vývoja cien aj v ďalšom kvartáli," predikuje.

Hoci viacero bánk avizuje zníženie úrokových sadzieb na hypotékach, pôjde podľa neho len o malé korekcie úrokových sadzieb, a preto budú nehnuteľnosti stále nedostupným artiklom pre väčšinu obyvateľov. Takáto korekcia však môže byť impulzom pre niektorých váhavých kupujúcich, ktorí odkladali kúpu nehnuteľnosti.

Všetko však nasvedčuje tomu, že do konca roka nás ďalšie zvyšovanie cien nehnuteľností čaká. "Považovať to však za realitný boom, keď ceny rastú medziročne o desiatky percent, by bolo nemiestne," potvrdzuje slová svojho kolegu z branže Kubrický.

Od takého vývoja sme podľa neho ďaleko a sotva sa ho v dohľadnom čase dočkáme. Poukazuje pritom primárne na podmienky financovania nehnuteľností, čo je jeden zo základných pilierov, na ktorom stojí celý realitný trh. "Pokiaľ banky úročia ľuďom hypotéky nad štyrmi percentami, ťažko čakať hromadné nákupy nehnuteľností a ich dramatický rast," vysvetľuje analytik Realitnej únie SR.

Na druhej strane, rastie aj ponuka na trhu, kde predávajúci a developeri, ktorí čakali na obnovu trhu, budú chcieť situáciu rýchlo využiť. "Obnova však bude postupná a hlavný efekt znižovania úrokových sadzieb sa dostaví pravdepodobne až v polovici budúceho roka, keď by priemerné úrokové sadzby na jedno- až päťročnej fixácii mohli klesnúť do blízkosti troch percent," konštatuje analytik 365.bank Tomáš Boháček.

To je už podľa neho dostatočne stimulačná úroveň a zároveň hodnota blízka úrovniam, ktoré možno považovať za nový dlhodobý priemer.

Aktuálne zvyšovanie cien nehnuteľností dáva teda pevnejšiu pôdu pod nohami predávajúcim. Naopak, kupujúci sa budú musieť pri svojich požiadavkách začať krotiť a na veľké zľavy z roku 2023 môžu zabudnúť. "Kto chce dnes kúpiť, znovu musí byť v strehu, aby mu niekto iný vyhliadnutú nehnuteľnosť ‚nevyfúkol‘," uzatvára Kubrický s dôvetkom, že to neplatí plošne, ale odvíja sa to od konkrétnej situácie.