Za bývanie v novostavbe sme ochotní platiť viac. Niektoré byty vyjdú mesačne vyše 400 eur

Situácia na realitnom trhu je skutočne zaujímavá. Predávajúci si nedávno konečne vydýchli, keď sa podľa posledných dát Štatistického úradu ceny nehnuteľností opäť pohli nahor. Kupujúcich zas potešilo, že úrokové sadzby vykročili opačným smerom. A na okraji neostali ani bankári, ktorí už evidujú nielen vyšší záujem ľudí o bývanie, ale aj lepšiu bilanciu poskytnutých hypoték.

Trhoví experti už mesiace rozdávajú rady predovšetkým v súvislosti s náročnou situáciou na strane dopytu. Ale aj ponuka krívala. Kým pandémia zabrzdila tempo budovania nových príbytkov, inflácia, ktorá sa následne rozbehla, zas ovplyvnila úrokové sadzby, ktoré doslova skokovo vzrástli.

To, samozrejme, znamenalo pre mnohých, ktorí bývanie zvažovali, skutočnú stopku a do kúpy sa ani nepustili. Drahé peniaze predsa nie sú také lákavé, ako keď klienti podpisovali hypotéky so sadzbami okolo jedného percenta. A aj keď nehnuteľnosti začali postupne padať, bonita mnohých záujemcov o nové bývanie nebola na realizáciu kúpy dostatočná.

Okrem spomínaných vecí sa však kupujúci musí vysporiadať ešte s jednou dôležitou otázkou. Kúpiť starší byt či dom s vysokou pravdepodobnosťou, že to až tak peňaženku nezabolí, alebo si priplatiť a nasťahovať sa do novostavby, ktorá by mala novému vlastníkovi priniesť aj garanciu bezproblémového bývania v horizonte niekoľkých rokov?

„Nekupujte si starý dom, neviete, aké prekvapenia ukrýva,“ počúvate od skúsenejších poradcov s dôvetkom, že nakoniec tie investície môžu byť príliš vysoké. A naopak, materiály a štandardy, ktoré sa v rámci výstavby používajú dnes, sú jednoducho lepšie. Dom či byt s energetickým certifikátom by mal byť úspornejší.

Štandard sa však pozrel na to, či sú náklady na bývanie v novom skutočne nižšie.

Mesačné náklady na údržbu a správu novostavby môžu byť vyššie

Novo vystavané projekty, aj napriek nízkoenergetickým riešeniam a novým technológiám, môžu mesačne z vreciek majiteľov vytiahnuť viac. Je za tým predovšetkým úprava okolia a vyšší štandard nehnuteľností, o ktoré sa postaral developer ešte pred kolaudáciou a odovzdaním bytov do užívania.

Bývanie v takomto prostredí prináša so sebou komfort, za ktorý si vlastníci priplatia. „V správcovskom poplatku sa stretávame s poplatkami za údržbu zelene, kosenie či polievanie trávnikov,“ hovorí Karin Zápalová, odborníčka v oblasti realít a majiteľka realitnej kancelárie KARIN & PARTNERS.

Ak je novostavba odovzdaná novým vlastníkom, tí majú výhradné právo nakladať s ich vlastným a spoločným majetkom celého spoločenstva bytov. „Ak developer zamýšľal, že vysadí zeleň náročnú na údržbu alebo závlahu, vlastníci za bežných okolností majú právo tieto služby zrušiť a neplatiť,“ vysvetľuje pre Štandard Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Môžu sa napríklad dohodnúť, že si to budú robiť svojpomocne. Znížiť náklady po dohode na schôdzi vlastníkov vedia relatívne ľahko, zlikvidujú náročné záhony, prípadne si vysadia si len bezúdržbovú zeleň. „Málokto však k tomuto takto radikálne pristupuje,“ dodáva Mecková.

Ľudia podľa nej skôr riešia reklamácie smerom k poskytovateľom starostlivosti o zeleň, keď majú vlastníci pocit, že sa nepolieva kvalitne, nevyplieva alebo inak nestará o zeleň. „Povedala by som, že majitelia novostavieb veľmi kontrolujú, aby za peniaze dostali aj patričnú službu, ktorá v starých panelákoch nie je bežná,“ myslí si odborníčka.

V minulosti boli práve nízke náklady lákadlom pre tých, čo kupujú byt v novostavbe. Bývanie je však podľa Zápalovej lacnejšie v novopostavených rodinných domoch, pretože musia spĺňať prísne štandardy nízkej energetickej náročnosti. „Každá novostavba potrebuje ku kolaudácii energetický certifikát,“ pokračuje expertka v oblasti realít. K vyššej úspornosti môžu potom prispieť aj prírodné zdroje energie.

Na mesačnú výšku nákladov pri bytoch v novostavbách vplýva aj ich počet, vlastná kotolňa, spôsob kúrenia, chladenia či kvalita okien. „V novostavbách s nižším počtom bytových jednotiek a s udržiavanou parkovou úpravou okolia sú mesačné náklady na správu a údržbu domu najvyššie,“ dodáva Zápalová.

Bývanie v novostavbe predražujú vysoké režijné náklady. Ilustračná foto: Profimedia.sk

Porovnávanie hrušiek s jablkami

To, že by pre vás bývanie v staršej nehnuteľnosti bolo cenovo výhodnejšie, si nemyslí Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. „Mesačné náklady na prevádzku nového bytu, respektíve porovnateľného staršieho bytu, vychádzajú výhodnejšie v novostavbe,“ hovorí pre Štandard.

Vychádza pritom z porovnania takzvaných bežných nákladov, ako sú fond opráv, správa, energie a podobne. „Samozrejme, ak pri novostavbe platíme doplnkové služby (strážna služba, záhradník…), ktoré pri staršom byte neplatíme, tak porovnanie môže vychádzať inak,“ dodáva s dôvetkom, že v takomto prípade však nemôžeme hovoriť o porovnateľných bytoch.

Pokiaľ ide o náklady na údržbu a správu novostavby verzus staršej nehnuteľnosti, porovnávať staršie byty s novostavbami môže podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického v niektorých prípadoch znamenať porovnávanie hrušiek s jablkami.

Novostavba totiž podľa neho často spĺňa najvyššie požiadavky, pokiaľ ide o moderné bývanie a komfort. A za to si majitelia bytov priplácajú. „Môže ísť napríklad o moderné riešenia v nadväznosti na bezpečnosť či spoločné priestory, ktoré v starších bytovkách ani nenájdeme. V nejednej novostavbe napríklad vidíme recepciu so stálou službou, čo nie je zadarmo,“ vysvetľuje pre Štandard.

Pri luxusných nehnuteľnostiach môžu vstupovať do hry aj prvky, s ktorými sa stretávame napríklad v hoteloch, ako je wellness, fitness centrum či bazén. Tie sú spojené s neustálou údržbou, čistením, servisom, čo zvyšuje náklady na ich prevádzkovanie.

Majitelia bytov, ktorí majú takúto infraštruktúru k dispozícii, však podľa neho tieto benefity moderného bývania ocenia. „Summa summarum, môžu platiť vyššie poplatky za údržbu a správu ako vlastníci starších bytov, za svoje peniaze však s veľkou pravdepodobnosťou viac aj dostávajú,“ konštatuje.

Nevyhnutné úpravy starších stavieb vytlačia náklady nahor

Najmä vďaka vyššiemu komfortu, doplnkovým službám, úprave okolia či pocitu, že nasledujúcich niekoľko rokov by sme sa mali vyhnúť zásadnej rekonštrukcii či riešeniu havarijných stavov, podľa realitných expertov ochotne platíme viac. Je to však naozaj tak?

„S tvrdením, že náklady na bývanie v novostavbe sú vyššie ako v staršom bytovom dome, nesúhlasím,“ hovorí pre Štandard Michal Krížik, majiteľ kancelárie RE/MAX 1000 Bratislava.

Aby staršie bytové domy splnili súčasné prísne štandardy nízkej energetickej náročnosti, si podľa neho často vyžadujú nákladné rekonštrukcie, ako napríklad zateplenie, výmenu stúpačiek, opravu strechy či modernizáciu výťahov a vchodových brán.

Tieto úpravy sa financujú z úverov, ktoré sa následne splácajú cez mesačné platby do fondu opráv. „Často sa stretávam s prípadmi, keď mesačné zálohové platby správcovi pri starších 3-izbových bytoch presahujú 200 eur,“ dopĺňa.

Rovnako ako kolegovia z branže, Krížik vyzdvihuje u novostavieb moderné štandardy nízkej energetickej náročnosti a, samozrejme, fakt, že nemôžeme porovnávať náklady na údržbu a správu staršieho 3-izbového bytu z obdobia komunizmu s novostavbou.

V prémiových projektoch sa za komfort pripláca, no podľa jeho skúseností stále „existujú aj jednoduchšie novostavby, ktoré sa svojím charakterom blížia k tradičným sídliskám, no náklady na bývanie sú v nich výrazne nižšie“.

Ale stretnete sa aj s opačným názorom. Aj podľa PR manažéra portálu Nehnuteľnosti.sk Filipa Domovca je totiž dnes bežné, že mesačné náklady v novostavbe sú vyššie ako v starších bytoch.

„Náklady navyšuje aj to, že pri novostavbe vlastníci začínajú s nulovým fondom opráv, a do budúcna je potrebné si vytvoriť určitú rezervu,“ vysvetľuje pre Štandard s dôvetkom, že v nových projektoch sa mesačné náklady za trojizbový byt môžu vyšplhať aj na vyše 400 eur mesačne.

Ilustračná foto: zinkevych / freepik.com

Optimalizácia môže vyústiť do zmeny správcu

Pri porovnávaní nákladov na bývanie je teda kľúčové zohľadniť lokalitu a kategóriu developerského projektu. Vlastníci všetkých druhov nehnuteľností však môžu svoje účty ovplyvniť. A nejde len o nastavenie úsporného režimu pri používaní vody, klimatizácie či kúrenia. V hľadáčiku sa môže ocitnúť aj správcovská spoločnosť.

Náklady v novostavbe je možné podľa Domovca optimalizovať viacerými spôsobmi. V prvom rade je to vhodný výber správcovskej spoločnosti. Zanedbateľné však nie je ani použitie nových technológií. „Tie môžu byť spočiatku nákladnejšie, postupom času však znižujú celkové náklady na energie. Napríklad solárne panely, energeticky efektívne kotle, LED svietidlá,“ dodáva PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk.

Odborníci sa zhodujú v tom, že aj napriek vyšším nákladom sa oplatí investovať do novostavby, ktorá využíva prírodné alebo obnoviteľné zdroje energií ako sú tepelné čerpadlá či solárne panely, a ktorá je postavená z kvalitných materiálov. „Globálne otepľovanie aj v našej krajine ukazuje, že je nevyhnutné stavať domy a byty s chladiacimi stropmi či stenami a so smart riešeniami pre kúrenie, chladenie, ohrev vody a jej používanie,“ dopĺňa Zápalová.

Domovec pritom odporúča aj spojenie správcovských nákladov – ak je v okolí viac budov, možnosťou je dohodnúť sa na jednej správcovskej spoločnosti a vykonávať napríklad údržbárske práce spoločne. A dôležité sú aj pravidelné revízie a audity. „Vlastníci môžu žiadať pravidelné revízie nákladov, aby sa zistilo, či sú poplatky nastavené správne a či sú jednotlivé služby potrebné v takom rozsahu, ako sú poskytované,“ radí Domovec.

Zmena správcu sa skladá z viacerých krokov. Majitelia bytov a nebytových priestorov v bytovom dome písomne oznámia správcovi požiadavku na zvolanie schôdze. Ak správca schôdzu nezvolá v zákonnej lehote, môžu ju zvolať vlastníci.

Oznámenie o schôdzi vlastníkov, spolu s programom musí byť v písomnej forme a musí byť doručené všetkým vlastníkom a správcovi. Nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov potom musí prijať uznesenie o výpovedi zo Zmluvy o výkone správy.

Výpoveď zo Zmluvy o výkone správy spolu so zápisnicou zo schôdze je potrebné doručiť správcovi. Počas plynutia výpovednej lehoty je potrebné oznámiť pôvodnému správcovi meno novozvoleného správcu.

Výber nového správcu sa môže uskutočniť na tej istej schôdzi, na ktorej bol odvolaný pôvodný správca. „V každom prípade odporúčame aktívne spolupracovať so správcom, zúčastňovať sa schôdzí vlastníkov a pravidelne kontrolovať výdavky spojené so správou,“ uzatvára Domovec.