Bývanie je drahšie v piatich krajoch. Staršie byty získavajú výhodu

Nehnuteľnosti si od tohtoročného februára z mesiaca na mesiac pripisujú čo-to na svojich cenovkách. Tretí kvartál však mimoriadne prial starším bytom v Bratislave, ktorých cena stúpla o 5,4 percenta. "Dosiahli tak cenovú úroveň v priemere 3 748 eura za štvorcový meter," vyčísľujú analytici spoločnosti Bencont Investments.

Medziročne sú dokonca drahšie takmer o desatinu, čím atakujú vrchol z roku 2022. Po roku tak ceny bytov z druhej ruky zaznamenali prvý výraznejší nárast, pričom tie, ktoré sú v kategórii novostavieb, vzrástli medzikvartálne o sedem percent.

Zdražovanie zasiahlo aj ostatné segmenty, napríklad čiastočne zrekonštruované jednotky stúpli o necelých šesť a byty v pôvodnom stave, ako aj tie kompletne zrekonštruované rástli o rovné tri percentá.

Nielen v metropole stúpajú ceny

Vývoj v rámci realít na bývanie za predposledný kvartál tohto roka vyhodnotila aj Národná banka Slovenska. "Počas letných mesiacov ponukové ceny nehnuteľností vzrástli o 2,4 percenta v porovnaní s druhým štvrťrokom," vyčísľuje jej analytik Roman Vrbovský.

Do zelených čísiel sa preklopil aj medziročný rast, ktorý prevýšil tri percentá. Potiahli ho predovšetkým ceny bytov v Bratislave. U rodinných domov v priemere stagnovali. Viac zaplatíte za nehnuteľnosti v piatich krajoch, najmä v Prešovskom, Žilinskom a Bratislavskom.

Pod vyššie cenovky na východe Slovenska sa podpísali predovšetkým okresy Prešov a Poprad. "V Poprade zamiešalo kartami relatívne veľké množstvo novostavieb, ktoré sa dostali do ponuky v septembri," vysvetľuje analytik s tým, že bez nich by priemerná cena bytov v tomto okrese dokonca smerovala nadol.

Naopak, pokles pokračuje v Nitrianskom kraji (-2,8 percenta), ku ktorému sa pridal aj Banskobystrický (-3,3 percenta). V okolí Košíc sa situácia podľa údajov regulátora prakticky nezmenila.

Dáta potvrdzujú, že kupujúci museli v posledných troch mesiacoch opäť siahnuť hlbšie do vrecka. "Celková priemerná cena bývania dosahuje 2 520 eur za štvorcový meter, oproti predchádzajúcemu štvrťroku je tak vyššia o 59 eur," dodáva analytik s tým, že k celkovej zmene ceny nadpriemerne prispel práve Bratislavský kraj.

O niečo drahšie vychádza prepočet na štvorcový meter. Poskočil o 66 eur a dosahuje tak úroveň 2 815 eur. Viac stáli najmä menšie jednotky. Naopak, ceny 4- a 5-izbových mierne poklesli. Priemerná cena domov sa zmenila len minimálne, medzikvartálne vzrástla o 0,2 percenta a dotiahla sa na hodnotu 1 934 eur za štvorec.

Absolútna cena starších bytov prekvapila

Priemerná absolútna cena starších bytov v hlavnom meste medziročne narástla až o 18,75 percenta a dostala sa na úroveň 252 679 eur za byt. "Ceny bytov v Bratislave za štvorcový meter rástli vo všetkých piatich okresoch hlavného mesta," vyplýva zo štatistík Bencont Investments, pričom v okrese Bratislava III dokonca stúpli o niečo viac než v Starom meste.

Výraznejší rast si však pripísali aj ostatné okresy.

V hlavnom meste naďalej stúpajú tiež nájmy. Štvorcový meter vrátane energií vychádzal priemerne na takmer 17 eur, pričom oproti vlaňajšku to bolo o osem percent viac. "Je to jasný signál, že na realitnom trhu došlo k obnoveniu dopytu a po dvoch rokoch poklesu opäť prevládol rastový trend," dodávajú analytici.

Celkový nájom s energiami tým v priemere vyskočil na bratislavský byt na 1 078 eur. Rolu v tomto prípade zohrala vyššia priemerná plocha ponúkaných bytov na prenájom. Tá sa totiž v porovnaní s druhým kvartálom zvýšila na 67,78 štvorcového metra.

„Prudký rast cien a zmenu štruktúry bytov, keď sú v ponuke najmä väčšie byty, môžeme sčasti pripísať dočasným faktorom," vysvetľuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Dodáva, že v Bratislave sa v tomto čase rekonštruujú viaceré internáty, preto si mnoho študentov muselo pred začiatkom školského roka nájsť alternatívne ubytovanie.

Je teda podľa neho možné, že tento dopyt z trhu rýchlo vyčerpal ponuku menších a lacnejších bytov. "Širšia ponuka väčších a drahších bytov následne posunula cenový priemer smerom nahor," dodáva.

Dostupnosť bývania môžu zlepšiť nižšie úrokové sadzby

Z hľadiska vývoja miezd sa dostupnosť bývania v poslednom období mala potenciál zlepšiť, limitujúcim faktorom však naďalej podľa Bruchánika zostávajú vysoké úrokové sadzby.

V tomto roku pritom Európska centrálna banka znížila hlavnú úrokovú sadzbu už trikrát, v decembri sa očakáva ďalší pokles, a to o štvrť percentuálneho bodu. „Postupne očakávame pokles úrokových sadzieb na hypotéky, ktorý však bude na Slovensku limitovaný výnosmi na štátnych dlhopisoch, ktoré odzrkadľujú hospodárenie štátu," konštatuje analytik.

Úrokové sadzby sú aktuálne stále najdôležitejším faktorom s potenciálom zlepšiť dostupnosť bývania. Prispieť by však podľa Bruchánika mohlo aj uvoľnenie obmedzení úverovania zo strany NBS, podobne ako to spravila Česká národná banka.

Tá v tomto roku zrušila strop na celkové zadlženie v pomere k čistému ročnému príjmu žiadateľa. Na Slovensku k podobnému uvoľneniu regulácie zatiaľ nedošlo. Štandard v tejto súvislosti oslovil regulátora, do uzávierky však na otázky neodpovedal.

Oživenie trhu bude zrejme pokračovať aj naďalej

Nie je prekvapením, že sa podľa Vrbovského aktuálne predávajú skôr lacnejšie byty, drahšie zostávajú v ponuke. "Prístup k detailným údajom nám umožnil pozrieť sa na to, ktoré inzeráty zostali v ponuke z predchádzajúceho štvrťroka a ktoré sa z nej, naopak, vytratili," ozrejmuje.

Dnes je už jasné, že na trhu dochádza k oživeniu. „Ku koncu tohto roka očakávame pokračovanie cenového rastu na sekundárnom trhu, ktorý pri hľadaní vlastného bývania predstavuje cenovo výhodnejšiu alternatívu,“ uzatvára Bruchánik s dôvetkom, že spomínané faktory budú naďalej podporovať aj rast priemerného nájomného.

Ukazuje sa teda, že trh s už existujúcimi bytmi získava istú výhodu. Prinajmenšom v tom, že zvýšená sadzba DPH sa na rozdiel od novostavieb nepremietne do cien starších bytov.