Rozvod aj kultúrne pamiatky. Čo všetko môže skomplikovať predaj nehnuteľnosti

V otázkach kúpy a predaja nehnuteľností v špecifických prípadoch a v rôznych životných situáciách oslovila redakcia Luciu Bélikovú, realitnú maklérku.

Zakladateľka butikovej realitnej kancelárie Vivid House taktiež bližšie špecifikovala, ako je potrebné postupovať v prípadoch kúpy bytu v národnej kultúrnej pamiatke, pri predaji zdedeného domu alebo v prípade, ak nehnuteľnosť vlastní maloletá osoba. Dotkla sa aj zákona proti ,praniu špinavých peňazí’ či kúpy nehnuteľnosti ako v reality show. 

Na margo problémov pri nadobúdaní nehnuteľnosti Lucia Béliková tvrdí, že klient častokrát ani netuší, akým nástrahám mu realitný maklér pomáha predísť. Podľa nej je preto dôležité, aby maklér každú nehnuteľnosť osobne navštívil, pripravil komplexnú dokumentáciu, cenovú analýzu a overil všetky právne náležitosti ešte predtým, než nehnuteľný majetok uvedie na trh. 

Začnime trošku odľahčene. Kúpa bytu v nejakej reality show verzus skutočnosť. Ako vnímate rozdiel?

Myslím, že nikoho neprekvapím, ak poviem, že je to vždy viac šou ako ,reality'. Televízia ukazuje tú najatraktívnejšiu časť – prehliadky luxusných nehnuteľností, dynamické vyjednávanie a moment podpisu zmluvy. Skutočnosť je však oveľa komplexnejšia.

Mladí ľudia, ktorí vstupujú do realitného biznisu s predstavami z televízie, bývajú často sklamaní. Zistia, že pre získanie dôvery klienta nestačí natočiť video pred nablýskanou budovou s nadpisom ,som realitný expert'. Rovnako, že predaj sa neuskutočňuje počas veľkolepej párty v predávanej nehnuteľnosti, kde s pohárikom v ruke získajú kupujúceho. 

Realita je asi o dosť iná... 

Skutočná práca realitného makléra znamená hodiny strávené preverovaním právnych náležitostí, prípravou podkladov, spracovaním kvalitnej inzercie a komunikáciou so všetkými zainteresovanými stranami. Práve táto ,neviditeľná' časť práce možno nie je taká vzrušujúca ako v televízii, no je pre bezpečnosť celej transakcie najdôležitejšia.

[link url =https://standard.sk/814994/sef-stavebnych-podnikatelov-kovacik-vystavba-zdrazie-ovplyvni-to-aj-transakcna-dan]

V týchto šou má často svojho agenta nielen predávajúci, ale aj kupujúci. Robí sa to aj u nás?

Áno. Tento trend pozorujeme čoraz viac. A je to logické – kupujúci často investuje do nehnuteľnosti všetky svoje úspory, preto mať v tejto chvíli na svojej strane odborníka sa oplatí niekoľkonásobne.

Váš realitný agent je vaším osobným patrónom, ktorý dokonale pozná vašu predstavu a sprevádza vás celým procesom, pričom neustále stojí na vašej strane. Jeho služby začínajú prvou obhliadkou a končia až odovzdaním nehnuteľnosti.

Vo väčšine prípadov vyjednaná zľava, prípadne výnos zo zhodnotenia dobre zvolenej nehnuteľnosti, často prevyšujú sumu, ktorú za túto službu zaplatíte. Slováci si tento rozmer začínajú čoraz lepšie uvedomovať a služby agenta kupujúceho využívajú stále častejšie.

Zastavme sa na chvíľu v hlavnom meste. V Bratislave je veľa bytov, ktoré sú dlhodobo neobývané. Štatistiky uvádzajú, že v roku 2022 tu bolo neobývaných 18 068 bytových jednotiek. Prečo? Sú drahé, staré, nepredajné?

Toto číslo môže na prvý pohľad prekvapiť, ale fenomén prázdnych bytov v Bratislave má svoje logické vysvetlenie a viacero príčin. Určité percento bytových jednotiek bude vždy prázdnych pre prebiehajúce procesy – byty sa rekonštruujú, hľadajú nových nájomníkov alebo sú práve v ponuke na predaj či čakajú na odovzdanie novým vlastníkom. 

Významnou skupinou je nehnuteľný majetok v dedičskom konaní, ktoré môže trvať aj vyše roka. Pri takýchto bytových jednotkách sa často stretávame s tým, že pozostalí držia nehnuteľnosť aj po ukončenom dedičskom konaní z určitého sentimentu či nostalgie. Nie je výnimkou, že prejdú aj dva roky, kým sú pripravení zdedené bývanie po milovanej osobe vypratať a predať.

Problematickou kategóriou sú byty v spoluvlastníctve, pri ktorých sa majitelia nevedia dohodnúť na ďalšom nakladaní s nehnuteľnosťou. Ďalej tu máme vlastníkov, ktorí žijú v inom meste alebo krajine, no potrebujú byt na občasné využitie. 

A nezanedbateľnú skupinu tvoria aj investori, ktorí vložili svoje voľné prostriedky do nehnuteľnosti ako formu uloženia kapitálu. Pre nich nie je príjem z prenájmu prioritou.

[link url =https://standard.sk/814162/byty-do-konca-roka-este-zdrazeju-ak-vlastnite-dvojizbovy-byt-vyhrali-ste]

Aké sú najčastejšie problémy pri predaji/kúpe nehnuteľností?

Medzi najčastejšie problémy patrí nedostatočné preverenie právneho stavu nehnuteľného majetku. Ťarchy na liste vlastníctva, nevysporiadané vlastnícke vzťahy či existujúce vecné bremená môžu výrazne skomplikovať alebo úplne zastaviť celý proces.

Druhým častým problémom je financovanie. Kupujúci často precenia svoje možnosti alebo nepočítajú s prísnymi kritériami bánk. Častým zdrojom komplikácií bývajú aj nesprávne nastavené lehoty – či už ide o termíny úhrady kúpnej ceny alebo odovzdania nehnuteľnosti. 

Nemenej dôležitá je aj správna príprava zmluvnej dokumentácie. Nedostatočne vyjednané podmienky prevodu, keď sa zmluvné strany obmedzia na dohodu o cene a nevenujú pozornosť ďalším parametrom. 

Samostatnou kapitolou sú emócie, ktoré sú v tak exponovanej životnej situácii prítomné vo vysokej miere. Môžu viesť k unáhleným rozhodnutiam alebo zbytočne vyhrotiť inak dobre riešiteľnú situáciu. Je vhodné mať pri sebe niekoho, kto dokáže okolnosti objektívne posúdiť a pomôže vám urobiť správne rozhodnutie.

Čo hovorí zákon proti ,praniu špinavých peňazí'? Kedy sa kupujúceho dotýka a kedy nie?

Týka sa to každého kupujúceho. Zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu (tzv. AML zákon) ukladá pod hrozbou vysokých pokút viacerým inštitúciám či osobám povinnosť preverovať svojich klientov. 

Patria sem napríklad banky, notári, ale aj realitné kancelárie, pričom každý z týchto subjektov vykonáva preverenie sám za seba. Môže sa teda stať, že pri kúpe jedného bytu vás budú preverovať aj tri-štyrikrát. 

Ľudia sú často touto agendou zaskočení, no predpokladám, že klienti sa s určitou formou preverenia budú stretávať čoraz častejšie. Od začiatku konfliktu na Ukrajine sa po celej Európe zintenzívnili kontroly dodržiavania daných nariadení. Finančná spravodajská jednotka už udelila v tejto veci viacero často až likvidačných pokút. 

[link url =https://standard.sk/807425/byvanie-je-drahsie-v-piatich-krajoch-starsie-byty-ziskavaju-vyhodu]

Môže realitná kancelária od klienta požadovať občiansky preukaz?

Realitné kancelárie sú dokonca v zmysle zákona povinné overiť si totožnosť kupujúceho a získať jeho identifikačné údaje. Aby vedeli preukázať splnenie tejto povinnosti orgánu kontroly, sú oprávnené si ho aj skenovať. Keďže AML zákon je zákon špeciálny, ako taký má prednosť pred ustanoveniami o GDPR.

Výplatná páska však nie je nutnosť. 

Ak klient spĺňa niektorý z rizikových faktorov, napríklad je politicky exponovanou osobou alebo príbuzným takejto osoby, poprípade pochádza z rizikovej krajiny, v takom prípade bude musieť zdroje príjmu aj reálne preukázať – výplatnými páskami, daňovými priznaniami, darovacími zmluvami či zmluvami o pôžičke a podobne.

Realitní makléri sa vo svojej činnosti častokrát venujú aj rôznym špecifickým prípadom pri kúpe alebo predaji v rôznych životných situáciách.

Mala som šťastie na viacero špecifických prípadov. Musím povedať, že čím dlhšie sa tomu venujem a viac do celého procesu vidím, tým viac obdivujem každého, kto sa doň pustí bez podpory skúseného odborníka.

Každá nehnuteľnosť so svojimi majiteľmi má svoj príbeh a svoje špecifiká. Ak sa nepostupuje správne alebo sa niečo zamlčí, môžete zažiť veľa zdržaní, prevod môže byť absolútne neplatný, resp. relatívne právne neplatný. 

V liste vlastníctva sa však nedá nič zamlčať...

Dá, a navyše, nie všetko možno zistiť z listu vlastníctva. Maklér musí byť veľmi často aj investigatívny. Mala som situáciu, kedy ani majitelia netušili, že vlastnia byt v národnej kultúrnej pamiatke. 

Alebo som sa doplňujúcimi otázkami dozvedela, že vlastníci polovicu bytu už raz predali, len to „akosi nevyšlo” na katastri. Keďže tam tak či tak spoločne všetci bývali, nikomu tento drobný zádrhel na liste vlastníctva neprekážal. Z pohľadu práva je to však problém a situáciu bolo treba dať pred predajom do poriadku. 

[link url =https://standard.sk/802373/tahun-realitneho-trhu-nepolavuje-bratislava-cenami-bytov-porazila-rim]

Zaujal ma byt v kultúrnej pamiatke. Také niečo vôbec existuje? 

Možno mnohých prekvapím, že národné kultúrne pamiatky, to nie sú len hrady, kaštiele či kostoly. Môže ňou byť aj na prvý pohľad celkom obyčajná bytová budova. Takými je napríklad súbor bytových domov Nová doba na Vajnorskej alebo niektoré staršie bytové domy v Starom meste. 

Nehnuteľnosť sa stáva národnou kultúrnou pamiatkou vyhlásením za národnú kultúrnu pamiatku (NKP) Pamiatkovým úradom SR, nie zápisom na list vlastníctva. Tam sa tieto údaje len postupne dopisujú. A práve tu môže nastať problém.

Môžete byť konkrétnejšia?

Stalo sa mi, že som predávala byt v dome, ktorý bol v roku 1985 vyhlásený za NKP. My sme zabezpečovali jeho prevod v roku 2022. Práve v čase medzi podpisom rezervačnej a kúpnej zmluvy sa Pamiatkový úrad rozhodol zapísať tento údaj na príslušný list vlastníctva. Na liste vlastníctva sa z ničoho nič objavila plomba. 

Ak by sme v zmluvách nemali ošetrené aj takéto eventuality, značne by sa nám skomplikovalo uvoľnenie kúpnej ceny z notárskej úschovy. Ak by sme kupujúceho dôkladne neinformovali o tejto skutočnosti, mohol by od kúpy odstúpiť. Rovnako kataster by mohol nepovoliť vklad, nakoľko nevieme preukázať splnenie podmienky predkupného práva štátu. 

Ak teda mám pochybnosti o tom, či budúci byt nie je NKP, kde to zistím, ak nie v liste vlastníctva?

Či ide o národnú kultúrnu pamiatku, zistíte z registra nehnuteľných národných kultúrnych pamiatok. Alebo si túto informáciu vyžiadate zo Správy registrov Ústredného zoznamu pamiatkového fondu. 

Kupujúci NKP si musí byť tiež vedomý, že na nehnuteľnosť sa vzťahuje režim ochrany podľa Zákona o ochrane pamiatkového fondu. Ako vlastník NKP je povinný na svoje náklady zabezpečiť ochranu jej pamiatkovej hodnoty a všetky prípadné rekonštrukcie predložiť na schválenie pamiatkovému úradu.

[link url =https://standard.sk/789303/dostupnost-byvania-mali-zlepsit-tisicky-najomnych-bytov-investori-zatial-nedodali-ziadne]

Jedným zo špecifických prípadov je aj nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloletá osoba. Môže ju zákonný zástupca predať? 

Keďže dieťa nie je spôsobilé na právne úkony, bežne zaňho uskutočňuje právne úkony jeho zákonný zástupca. V praxi však často nastáva situácia, kedy je zákonný zástupca v konflikte záujmov – napr. je tiež účastník zmluvy ako druhá zmluvná strana. 

V takom prípade je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka, ktorý zmluvu podpíše za maloletého. Zvyčajne to býva osoba blízka maloletému, u ktorej je predpoklad, že bude konať v jeho záujme. Súd jej po schválení udelí povolenie podpisovať zmluvy za neplnoletého.

Následne je potrebné požiadať súd o schválenie úkonu. Ten na tento účel ustanoví zamestnanca úradu práce sociálnych vecí a rodiny ako kolízneho opatrovníka, ktorý preveruje, či je predaj v záujme dieťaťa. Na záver sa nesmie zabúdať aj na to, že prostriedky z predaja patria výlučne maloletému.

Niekedy nie je jednoduché byt alebo dom predať. Narážam teraz na rôzne bremená, ktorými môžu byť nehnuteľnosti zaťažené.

Vecných bremien môže byť neskutočne veľa. Sú také, ktorých sa netreba báť, ale aj také, ktoré robia nehnuteľný majetok prakticky nepredajným. Mala som nehnuteľnosť, ktorej list vlastníctva mal 30 strán, z toho 29 bolo venovaných zápisom vecných bremien, no ani jedno z nich by vám v pohodlnom užívaní nehnuteľnosti neprekážalo.

Existujú zákonné vecné bremená, ktoré sa napríklad viažu k pozemkom v prospech energetických spoločností či dodávateľov internetu. Oprávňujú ich zriaďovať a prevádzkovať siete a stavať ich, vstupovať z tohto titulu na pozemok či vykonávať nevyhnutné úpravy pôdy a jej porastu. 

Vecné bremená môžu v zákonom stanovených prípadoch vzniknúť aj rozhodnutím súdu alebo si ich medzi sebou môžu zmluvne dohodnúť aj fyzické či právnické osoby ako riešenie rôznych životných situácií či majetkových pomerov. Tam je paleta veľmi pestrá. Existujú vecné bremená z dôvodu strpenia nejakého reklamného banneru na fasáde. 

Ak starší človek chce byt darovať svojim vnúčatám, ale obáva sa, aby neprišiel o strechu nad hlavou, môžu darovaciu zmluvu doplniť o rôzne vecné bremená v prospech darcu. Napríklad povinnosť obdarovaného poskytnúť mu stravovanie či právo darcu doživotného bývania a užívania stavby alebo len jej časti. 

[link url =https://standard.sk/786065/vyssia-dph-vytlaci-ceny-novostavieb-aj-starsich-bytov-ci-domov-drahsi-bude-aj-najom]

Dá sa vôbec predať byt, ak je naň zriadené vecné bremeno doživotného užívania inej osoby, ako je vlastník? 

Nehnuteľnosť v podstate viete predať s akýmkoľvek vecným bremenom, pretože vecné bremeno prechádza s prevodom vlastníctva nehnuteľnosti na nadobúdateľa. Otázne však je, kto bude ochotný kúpiť nehnuteľný majetok, ktorý môže okrem vlastníka užívať iná osoba. Pred predajom je preto vhodné takéto vecné bremeno zrušiť.

Čo ak sa rozvádzam a chcem predať byt?

Ak sa predáva byt rozvádzajúcich sa manželov, je dôležité poznať, v akej fáze rozvodového konania bývalí partneri sú. 

Na vysporiadanie vecí nadobudnutých za trvania manželstva majú bývalí partneri tri roky od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Ak zmluvu o prevode vlastníctva bytu podpíšu ešte pred uzatvorením dohody o vysporiadaní BSM alebo rozhodnutím súdu o vysporiadaní BSM, vystupujú z pohľadu katastra bývalí manželia ešte stále ako bezpodieloví spoluvlastníci a aj výťažok z predaja patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva.

Často si rozvádzajúci manželia zo svojej polovice musia kúpiť novú nehnuteľnosť, do ktorej sa následne presťahujú. Aby táto nová nehnuteľnosť nespadala do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, je potrebné s kúpou počkať až po právoplatnosti rozhodnutia o rozvode manželstva alebo zúžiť bezpodielové spoluvlastníctvo o túto novú nehnuteľnosť. Ak by ste tak neurobili, môže sa druhý z manželov dovolávať relatívnej neplatnosti právneho úkonu do troch rokov a dožadovať sa svojej polovice. 

Predaj bytu v dedičskom konaní. Na čo sa treba pripraviť? 

V prípade dedenia notár, ktorý vedie dedičské konanie, na žiadosť vydá osvedčenia o okruhu dedičov. S týmito osobami už môže kupujúci uzatvoriť rezervačnú zmluvu, v ktorej bude špecifikovaný aj spôsob rozdelenia kúpnej ceny. 

Prevod vlastníckeho práva však bude možný až po právoplatnom skončení dedičského konania. Celý proces si vyžaduje precíznu koordináciu medzi dedičmi, notárom, kupujúcim a realitnou kanceláriou. 

Dotýka sa daň z príjmu z predaja nehnuteľností aj takýchto zdedených bytov a domov? 

Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením upozorňujem predávajúcich aj na možnú daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Tá sa neplatí, ak nehnuteľný majetok dedí priamy predok alebo priamy potomok alebo niektorý z manželov a od nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva zosnulého uplynulo aspoň päť rokov. Ak však už dedí sestra či strýko, príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia dedičstva do vlastníctva dediča. 

[link url =https://standard.sk/813532/planujete-stavat-ci-prerabat-dom-ceny-prac-a-materialov-pre-vladny-balik-stupnu]

Čo by si mali kupujúci nehnuteľnosti na liste vlastníctva všímať?

Pozornosť treba zbystriť, ak je v časti „poznámky“ informácia o podanom návrhu na zápis neodkladného opatrenia alebo už zapísané samotné neodkladné opatrenie. 

Ako si to môžeme vysvetliť? 

Zápis, že bol podaný návrh na vydanie neodkladného opatrenia, má len informatívny charakter a nebráni prevodu, no upozorňuje budúceho vlastníka, že nehnuteľnosť môže byť predmetom určitého sporu. 

Následný zápis neodkladného opatrenia už môže podľa svojho obsahu znamenať napríklad zákaz predať danú nehnuteľnosť a to až do právoplatného skončenia konania vo veci samej. To však už môže byť vlastníkom nehnuteľného majetku iná osoba, alebo sa na liste vlastníctva objaví zápis o výkone exekúcie či iné obmedzenie.

Realitný maklér musí teda skutočne myslieť na všetko. Čo je pre vás v tejto sfére najdôležitejšie?

Len dôkladná príprava na očakávané situácie dáva priestor riešiť tie neočakávané. Musíte sa kontinuálne vzdelávať, držať krok s trendmi a hlavne – nikdy nesklamať dôveru. Výsledkom sú nielen spokojní klienti, ktorí sa stávajú našimi ambasádormi, ale často aj dlhodobé priateľstvá. 

Moja filozofia: „Som takým maklérom, akého by som sama chcela stretnúť," sa premieta do každého aspektu práce. Je to ako s luxusným vozidlom – klient si užíva pohodlnú jazdu, zatiaľ čo my sa na pozadí staráme o všetky bezpečnostné procesy. Často ani netuší, akým nástrahám sme mu vďaka tomu pomohli predísť.