Veľké zmeny vo výstavbe. Drobné stavby nebude treba ohlásiť, týka sa to aj obnovy domov

Poslanci Národnej rady v stredu schválili stavebnú legislatívu spolu s úpravou mnohých zákonov. Zmeny v 75 súvisiacich zákonoch vyvolané stavebným zákonom by mali predísť možným komplikáciám až zastaveniu prípravy a povoľovaniu stavieb, keby sa ich účinnosť oneskorila. Zákonodarcovia takzvaný zberný zákon po zrýchlenom prerokovaní odsúhlasili 80 hlasmi. Parlamentná schôdza mala aj pre nestabilnú väčšinu vládnej koalície obmedzený program. Stalo sa tak necelé dva mesiace pred účinnosťou stavebnej reformy.

„Je nevyhnutné vykonať zmeny v dotknutých osobitných predpisoch a tieto zmeny musia nadobudnúť účinnosť spolu so stavebným zákonom 1. apríla 2025," povedal v parlamente minister dopravy Jozef Ráž. Podľa neho pre zmenu v štruktúre nového povoľovacieho procesu na úseku výstavby a v úprave vydávania záväzných stanovísk by omeškanie v účinnosti vyvolaných zmien spôsobilo komplikácie až zastavenie povoľovacích procesov stavieb.

„Negatívny dopad na proces prípravy a povoľovanie stavieb by spôsobil vážne ekonomické škody. Mohol by sekundárne znamenať aj výrazný pokles stavebných zákaziek, zníženie výkonnosti stavebného trhu, vrátane negatívneho dopadu na výnosovú časť verejného rozpočtu," upozornil Jozef Ráž. Absencia úpravy správnych poplatkov v súvislosti so stavebným zákonom by podľa neho mala za následok výpadok príjmov štátneho rozpočtu.

Polstoročný predchodca končí, nereálny zákon o výstavbe

Samotný stavebný zákon s účinnosťou 1. apríla prešiel riadnym postupom po druhom a treťom čítaní hlasmi 80 poslancov. Nahradí takmer polstoročný zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku z roku 1976. Pritom zruší platný zákon o výstavbe z roku 2022, ktorý má odloženú účinnosť o rok do 1. apríla tohto roka, keďže pôvodne mal byť účinný od apríla 2024.

Ministerstvo dopravy tvrdí, že zákon o výstavbe, ktorý bude novým stavebným zákonom zrušený, je v stave nepripravenosti a k dátumu odloženej účinnosti nevykonateľný. „Nadobudnutie účinnosti zákona by viedlo k značným ťažkostiam pri príprave a povoľovaní stavieb. Aplikácia tejto legislatívy je nereálna nielen z hľadiska technickej a organizačnej, ale aj z pohľadu nadväzujúcej legislatívy," upozornil rezort.

Hlavnými dôvodmi odloženia účinnosti zákona o výstavbe boli napríklad nepripravenosť integrácie povoľovacích procesov stavieb s posudzovaním vplyvov na životné prostredie (EIA), časový sklz pri príprave vyhlášok, potrebné opravy nedostatkov a chýbajúce časti právnej úpravy nadväzujúcej na zákon o výstavbe. Meškala príprava formulárov, digitalizácia konaní vo výstavbe, problémy boli aj s personálnym obsadením Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky pre realizáciu preberaného rozsahu povoľovacích konaní.

Drobné stavby nebude potrebné ohlásiť

Drobné stavby na vlastnom pozemku so zastavanou plochou do 50 štvorcových metrov a do výšky päť metrov nebude potrebné ohlásiť. Podmienkou je, aby neboli do dvoch metrov od susedného pozemku. Týka sa to napríklad letných kuchýň, garáží, kôlní na drevo, náradia či prístreškov na autá.

Plocha pre tieto drobné stavby bez ohlásenia sa tak zdvojnásobí. V prípade najmä pivníc, žúmp, retenčných nádrží či bazénov to má platiť pri zastavanej ploche do 25 štvorcových metrov a do hĺbky troch metrov.

Bez oznámenia má byť možná aj obnova fasády domu, úprava na pozemku, plotov, spevnených povrchov či zavlažovania. Fotovoltické solárne panely na elektrinu z obnoviteľných zdrojov s výkonom do 50 kilowattov nebude treba ohlásiť. To bude potrebné pri systémoch od 50 do 100 kilowattov, na zariadenia nad 100 kilowattov bude nutné povolenie.

Okruh jednoduchých stavieb sa má zároveň rozšíriť. Pôjde napríklad o bytové domy, stavby na individuálnu rekreáciu, unimobunky na ubytovanie pracovníkov na stavbách či prízemné stavby so zastavanou plochou do 300 štvorcových metrov.

Jednoduché a väčšie stavby budú podliehať konaniam o stavebnom zámere. Novela súčasného stavebného zákona z roku 1976 od apríla minulého roka už umožňuje povoľovanie súboru stavieb, pričom hlavná stavba pohlcuje vedľajšie.

Stavebné úrady zostávajú v samosprávach a zavádza sa fikcia súhlasu

Obce a mestá budú mať naďalej v pôsobnosti agendu stavebného úradu v rámci preneseného výkonu štátnej správy na úseku stavebného práva. Obce budú môcť zriaďovať stavebné obvody podobne ako v prípade spoločných obecných úradov.

Stavebné úrady budú mať určené lehoty na rozhodovanie, ak ich nebudú dodržiavať, môžu očakávať penalizáciu. Ak sa nevyjadria v zákonnom čase, nastúpi fikcia súhlasu, čiže ako keby súhlasili. Čakanie na rozhodnutia úradov o stavbách by nemalo trvať dlhšie ako 30 dní, pri väčších stavbách 60 dní.

V pripomienkovaní návrhu nového stavebného zákona prišli aj výhrady k obmedzeniu práva verejnosti vyjadrovať sa k plánovaným stavbám. Účastníkom konania má byť každý, kto preukáže, že ním má byť.

Postavenie vlastníkov pozemkov a stavieb a ich právo k stavbe bude posilnené, keďže zhotoviť stavbu na pozemku je ústavou chráneným právom na užívanie majetku vo svojom vlastníctve. Odborná príprava zamestnancov v štátnej správe na úseku stavebného práva sa sprísni.

Dodatočný postup k čiernym stavbám

Nepovolené stavby zhotovené do účinnosti nového zákona bude možné do určitého času buď dodatočne osvedčiť, alebo budú musieť byť odstránené. Umožní to dodatočný postup k týmto takzvaným čiernym stavbám. Zámerom je, aby neboli trvalo nepovolené, neskolaudované, ale bezproblémovo užívané. Nepovolené stavby po účinnosti nového zákona nebude možné dodatočne legalizovať.

Stavebný zákon spresňuje priestupky a iné správne delikty, rozširuje okruh sankcionovaných osôb aj na zhotoviteľov stavieb, osoby vykonávajúce stavebný dozor. „Pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby stavebník je len objednávateľom služby (výstavby) a osobne neriadi výstavbu. Podľa občianskeho práva za porušenia zákona a za škody spôsobené poskytnutím služby má zodpovedať ten, kto ich spôsobil (zhotoviteľ), a nie objednávateľ služby (stavebník)," zdôvodnilo ministerstvo dopravy.