Reality vlani najviac zdraželi v okolí východnej metropoly. Trh praje bytom z druhej ruky

Dáta potvrdili, že na konci roka 2024 poskočili ceny nehnuteľností v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o tri percentá. Medziročne to však bolo viac, rast cien oproti roku 2023 dosiahol 6,7 percenta. Za celý vlaňajší rok sa priemerná cena bývania ustálila na 2 500 eur za štvorcový meter, za rok to za štvorcový meter predstavuje zdraženie o 20 eur.

Najmarkantnejšie zdraželi v poslednom štvrťroku byty, a to o 80 eur na štvorcový meter, ktorý tak dosiahol hodnotu 2 895 eur. Miernejšie stúpli ceny rodinných domov – o 44 eur na štvorcový meter a vyšplhali sa na výsledných 1 978 eur za túto plochu.

Zdražovanie zasiahlo všetky regióny Slovenska, pričom najvýraznejší cenový skok zaznamenali v Košickom (6,5 percenta) a Banskobystrickom kraji (6,1 percenta). Naopak, najnižší rast cien evidovali Trnavský a Bratislavský kraj.

Realitný trh sa postupne zotavuje

Rok 2024 priniesol podľa analytika Národnej banky Slovenska Romana Vrbovského postupné oživenie realitného trhu, najmä v druhej polovici roka. "Napriek tomuto rastu sa však nepodarilo úplne vyrovnať straty z predchádzajúceho obdobia," konštatuje.

Objem ponuky nehnuteľností bol v štvrtom štvrťroku najnižší od roku 2021 a znížil sa aj medziročne. Počet inzerovaných nehnuteľností klesá už od polovice roka 2023, s výnimkou vlaňajšieho mierneho nárastu v druhom štvrťroku.

Po prvý raz od začiatku cenového poklesu v druhej polovici roka 2022 rástli ceny nehnuteľností vo všetkých krajoch. Najvýraznejší mesačný rast zaznamenali vlani v novembri, zatiaľ čo v decembri došlo k miernemu poklesu, ktorý spôsobilo najmä zníženie cien rodinných domov. Celkovo sa ceny nehnuteľností na konci vlaňajška nachádzali približne na úrovni začiatku roka 2023.

Záujem o nové úvery na bývanie postupne rástol s klesajúcimi úrokovými sadzbami. V decembri zaznamenali najväčší nárast úverov od začiatku roka 2023. "Napriek tomuto pozitívnemu vývoju však objemy úverov na bývanie stále výrazne zaostávajú za úrovňami z predchádzajúcich rokov," dodáva analytik.

Tento trend naznačuje, že realitný trh sa síce postupne zotavuje, no návrat k predchádzajúcim hodnotám je zatiaľ len čiastočný.

Po novostavbách zdražejú aj ďalšie nehnuteľnosti

S príchodom nového roka aj vzhľadom na legislatívne zmeny prirodzene stúpli ceny novostavieb. "Zvýšenie sadzby DPH o tri percentá zdraželo novostavby o niekoľko tisíc eur a ich ďalší rast cien bude podporený aj celkovým nárastom nákladov na služby a materiály, ktoré sú potrebné na výstavbu," vysvetľuje Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Podľa nej na túto situáciu zareaguje aj trh s nehnuteľnosťami z druhej ruky. "Záujemcovia rast cien nehnuteľností akceptujú a aj vzhľadom na klesajúce úrokové sadzby v tomto roku očakávam vyšší záujem ľudí o kúpu vlastného bývania. Dopyt sa neustále zvyšuje a dobrý byt sa takmer vždy predá veľmi rýchlo," hovorí.

Tento rok by realitnému trhu mal opätovne priať aj podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčka. "Vyššia inflácia v kombinácii s novou sadzbou DPH a poklesom hypotekárnych sadzieb vytvárajú priaznivé prostredie pre rast cien nových, ale aj existujúcich nehnuteľností," vysvetľuje.

Staršie paneláky sú pritom v súčasnosti lacnejšie v priemere o 30 percent v porovnaní s mediánovou cenou novostavieb, a to môže byť pre mnohých ľudí kľúčovým faktorom pri rozhodovaní o kúpe. "Už pomerne dlho však platí, že ak si klient z finančných aj časových dôvodov môže dovoliť kúpiť novostavbu, často ju uprednostní pred klasickým starším panelákom," dodáva Mecková.

Okrem veku stavby sú dôvodom aj nižšie mesačné náklady a celková atraktivita moderných novostavieb. Samozrejme, podľa nej to neznamená, že starší byt nemôže byť konkurencieschopný, najmä ak je pekne zrekonštruovaný a v dobrej lokalite.

Nedá sa však opomenúť, že na hodnotu nehnuteľností vplýva predovšetkým dostupnosť bývania. Tej by podľa Meckovej pomohla rozumnejšia legislatíva. "Nestačí prijať zákon o tom, že existuje nejaké nájomné bývanie. Treba aj reálne podporiť jeho výstavbu a stanoviť pravidlá, ako bude fungovať dlhodobo, a nie iba počas jedného volebného obdobia," myslí si.

Je presvedčená, že postaviť desaťtisíce bytov pre každú sociálnu vrstvu je výzva, pričom nájomné bývanie nemá slúžiť len vylúčeným komunitám alebo slabým sociálnym skupinám. "Má predstavovať plnohodnotnú alternatívu k dlhodobému vlastnému bývaniu na hypotéku," uzatvára riaditeľka s dôvetkom, že štát je podľa nej zlý hospodár, a mal by preto nájomné bývanie zveriť do rúk skúseným developerom.

Zdražovanie pokračuje aj v roku 2025

V tomto roku sa podľa Boháčka vytvára veľmi silná kombinácia faktorov, ktoré budú hovoriť v prospech rastu cien nehnuteľností. Predikuje, že existujúce nehnuteľnosti budú rásť tempom, ktoré sa do polovice roka dorovná tomu pri novostavbách.

Zdražovanie zapríčinené konsolidačnými opatreniami bude podľa analytika vytláčať ceny u oboch kategórií nehnuteľností rovnako. "V tomto roku by sa priemerné ceny mohli zvýšiť podľa našich očakávaní o takmer desať percent, a priemerná cena štvorcového metra rezidenčnej nehnuteľnosti by sa mohla o rok v tomto období pohybovať tesne pod úrovňou 2 800 eur," vyčísľuje.

Dodáva, že oporou rastúcemu trendu budú aj postupne klesajúce hypotekárne sadzby, ktoré by sa na fixácii jedného až piatich rokov mohli znížiť v priemere do pásma tri až 3,5 percenta, čo bude stimulovať dopyt po nehnuteľnostiach.

"Na strane ponuky budú nové ponuky bytov rásť iba pozvoľne, čo je opäť faktor v prospech ďalších nárastov cien," uzatvára Boháček.