Päť faktorov, ktoré v budúcnosti najviac ovplyvnia cenu vášho domu či bytu

Medzikvartálne narástli v poslednom štvrťroku 2024 o 3 percentá a medziročne pridali 6,7 percenta. Prispel k tomu určite aj pokles priemerných úrokov na hypotékach po znížení sadzieb Európskou centrálnou bankou.

Zdroj: NBS

Menej pozornosti sa v otázke budúcnosti trhu s nehnuteľnosťami venuje dlhodobým faktorom. To je trocha ironické. Pre bežných ľudí je nákup nehnuteľnosti záväzkom často na dekády a práve tieto faktory by mali zvažovať pozornejšie, ako denné výkyvy na trhu.

Poďme to napraviť. Na inšpiráciu uvádzam päť faktorov, ktoré najviac ovplyvnia cenu vášho domu či bytu o 15 až 20 rokov.

Demografia. Najsilnejšou skupinou kupujúcich sú Husákove deti, teda ľudia vo veku 35 – 55 rokov. Dnes je to najsilnejšia demografická skupina, ktorá však v nasledujúcich dekádach začne najskôr odchádzať do penzie a potom vymierať. Slovensko zažije obrovskú štrukturálnu demografickú zmenu, keď podiel obyvateľov vo veku nad 65 rokov narastie v nasledujúcich troch dekádach o 50 percent. To zásadne ovplyvní, po akých nehnuteľnostiach bude na trhu dopyt a či vôbec.

Urbanizácia. Slovensko je spolu s Rumunskom a Slovinskom najmenej urbanizovanou krajinou v EÚ. Len 54 percent obyvateľov žije v mestských sídlach. V Poľsku je to 60 percent a v Maďarsku či Česku cez 70 percent obyvateľov. Presun z dedín do väčších sídel a ich satelitov bude pokračovať a s ním aj regionálne rozdiely v dopyte po nehnuteľnostiach.

Emigrácia a imigrácia. Srbsko stratilo za 30 rokov 15 percent obyvateľstva, Chorvátsko 19 percent a Bulharsko až 28 percent. Nestalo sa to z dôvodu vymierania, ale emigrácie. Na rozdiel od pôrodnosti je emigrácia aj imigrácia citlivejšia na spoločenskú situáciu v zlom aj dobrom. Niektoré regióny môže vyľudniť a lokálne nehnuteľnosti dostať na hranicu predajnosti. A naopak – imigrácia bude v niektorých mestách živiť dopyt po nehnuteľnostiach aj v demografickej kríze.

Regulácie. Okrem stavebného zákona a (ne)efektivity udeľovania stavebných povolení zohrávajú čoraz väčšiu úlohu aj energetické a environmentálne regulácie. Zvyšujú náklady na novostavby aj rekonštrukcie a zároveň stláčajú ceny starších, energeticky neefektívnych stavieb. A to sme len na začiatku celého procesu. Tento tlak bude silnieť.

Životný štandard. Tempo výstavby na Slovensku v rokoch 2010 – 2023 oproti rokom 1995 – 2009 zrýchlilo a dosahuje zhruba priemer EÚ.

Počet dokončených obydlí na tisíc obyvateľov. Zdroj: Európska komisia

Napriek tomu pripadá na Slovensku len 1,2 miestnosti na obyvateľa, čo je po Poľsku druhá najnižšia hodnota v Európskej únii. Priemer EÚ je 1,6 miestnosti a v západných krajinách sú bežné 2 miestnosti na obyvateľa.

Priemerný počet obytných miestností na obyvateľa, 2023. Zdroj: Európska komisia

Dobiehanie západného štandardu v podobe väčšej spotreby bývania Slovákmi tak bude do nejakej miery kompenzovať demografický pokles silnej kohorty kupujúcich.

Nezabúdajte preto, že ak si dnes kupujete napríklad investičnú nehnuteľnosť „na dôchodok“, predávať či prenajímať ju o 30 rokov budete na úplne inom trhu ako dnes. V niečom priaznivejšom, v niečom menej.     

Zdroj: ZPDZ