Podmienky pre nájomné bývanie uvoľnili. O prvý projekt bol desaťnásobne väčší záujem

Rozšíriť možnosti zaradenia bytov do tohto nového modelu bývania, ktorý má vyplniť medzeru medzi sociálnymi bytmi, trhovým nájomným a kúpou bytu na hypotéku, majú už schválené zmeny v zákone o štátnej podpore nájomného bývania.

V tomto systéme majú vzniknúť výstavbou a kúpou tisícky takýchto bytov prostredníctvom investičných partnerov, čo by malo čiastočne prispieť k riešeniu kritického nedostatku dostupného nájomného bývania na Slovensku.

Uvoľnené podmienky podľa Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) zároveň umožňujú flexibilitu v požiadavkách na byty. „Novelizácia povoľuje zahrnutie bytových domov s menšinovým podielom nebytových priestorov určených na bývanie, známych ako apartmány, čím sa zvyšuje atraktivita pre investorov," približuje pre Štandard marketingový a PR manažér štátnej agentúry Damián Tüdöš.

Novinkou je tiež zrušenie minimálnej veľkosti projektu. Odstránenie požiadavky na minimálne dvadsať bytov v projekte uľahčuje zapojenie menších projektov, čo môže podporiť výstavbu v regiónoch. Zmeny sa týkajú aj zníženia byrokracie a zrýchlenia procesov. „Majú zjednodušiť prideľovanie bytov a zvýšiť dostupnosť bývania pre širšiu skupinu ľudí vrátane zdravotne znevýhodnených a zamestnancov verejného sektora," dodáva zástupca agentúry.

Výstavbu podporí rýchlejšie povoľovanie

Úprava pravidiel je reakciou na reálny stav projektov, keďže mnohé mali aj apartmány a iné priestory na bývanie či ubytovanie. „Cieľom teda bolo umožniť, aby sa aj takéto projekty mohli zapojiť do systému štátom podporovaného nájomného bývania a urýchliť ich realizáciu," ozrejmuje pre Štandard hovorkyňa Ministerstva dopravy SR Petra Poláčiková.

Keďže ide o nový systém, rezort pozorne sleduje, aké skúsenosti prinesie prax a v prípade potreby je pripravený promptne reagovať.

Vo výhľade sú aj ďalšie možné úpravy v nájomnom bývaní s podporou štátu. „Očakáva sa pokračovanie v znižovaní administratívnych prekážok a urýchlení povoľovacích procesov, aby sa podporila výstavba. Nový stavebný zákon by mohol priniesť postupné zlepšenia," vymenúva Tüdöš.

V pláne je aj rozšírenie projektov do menej rozvinutých regiónov mimo Bratislavského kraja, kde je aktuálne sústredených 86 percent nájomných bytov. 

Na bývanie vie prispieť zamestnávateľ

Regulované nájomné v jednoizbových až štvorizbových bytoch s podporou štátu môže byť výhodné najmä pre tých s príspevkom od zamestnávateľa. Ten môže po novom dosiahnuť najviac 5,23 eura na štvorcový meter podlahovej plochy bytu. Medzi nájomným bez tohto príspevku a trhovým nájmom nie je až taký výrazný rozdiel.

Napríklad v projekte Ovocné sady v bratislavskom Ružinove je mesačné nájomné s príspevkom zamestnávateľa v jednoizbovom byte 326 eur, v dvojizbovom 416 eur, v trojizbovom 545 eur. Nájomné nezahŕňa platby za energie a služby.

„Tieto sumy sú nižšie ako komerčné nájomné v Bratislave, kde v jednoizbových bytoch dosahuje často 500 až 700 eur bez energií. Výhodou je regulácia nájomného, ktorá chráni pred prudkým zvyšovaním cien," upozorňuje Tüdöš. Regulované nájomné sa zvyšuje o infláciu. Na tieto byty je navyše znížená päťpercentná daň z pridanej hodnoty.

Veľký záujem je o nájomné byty v metropole

Ovocné sady sú prvým hotovým projektom v novom systéme štátom podporovaného nájomného bývania. Ide o odkúpený developerský projekt jedného z investičných partnerov.

O 68 bytov malo záväzný záujem až 762 ľudí, pričom 24 bytov je určených pre zdravotnícky personál Univerzitnej nemocnice v Bratislave, sedem pre zdravotne ťažko postihnuté osoby a 37 pre verejnosť. Splnenie kritérií ešte nezaručuje pridelenie bytu.

Byty sú podľa agentúry najatraktívnejšie pre zamestnancov s príspevkom od zamestnávateľa - najmä v zdravotníctve a školstve.

Bez neho, ak ide o rodinu alebo jednotlivcov s nižšími príjmami, ktorí nespĺňajú podmienky na sociálne bývanie, ale nemajú dostatok na hypotéku, sú tieto byty stále výhodné pre dostupnosť, stabilitu a reguláciu cien. „Pre jednotlivcov, najmä mladých profesionálov, sú byty atraktívne, ak získajú príspevok, pretože môžu ušetriť na bývaní a získať stabilitu bez hypotéky," tvrdí Tüdöš.

Možný vplyv na komerčné nájmy

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár nepredpokladá, že výstavba týchto bytov v najbližších dvoch až troch rokoch zásadne ovplyvní sektor komerčných nájmov.

„A to z viacerých dôvodov, ako napríklad silný dopyt o dostupné nájomné byty, nedostatok bytov vo všeobecnosti a prioritný záujem Slovákov o bývanie vo vlastnom," vysvetľuje pre Štandard.

„Štátom podporované nájomné bývanie môže mať pozitívny vplyv na dostupnosť bývania na Slovensku v prípade, ak sa dlhodobo bude ročne stavať aspoň 1 500 bytov," myslí si Palenčár.

Tému si prisvojil premiér

Ministerstvo dopravy potvrdilo, že hlavným prínosom tohto systému je, že nájom je regulovaný, a teda ak aj prudko stúpnu ceny na trhu, títo nájomcovia budú chránení. „Cieľom je práve získať do systému zamestnávateľov, ktorí budú zamestnancom prispievať na ubytovanie," objasňuje Poláčiková.

„V tomto prípade ide o obojstranne výhodnú situáciu, keďže zamestnávatelia si dokážu zastabilizovať zamestnancov, prípadne prilákať nových a zároveň je tento ich príspevok daňovo uznateľným nákladom," podotýka.

Verejnú prezentáciu tejto témy si v poslednom období prisvojil premiér Robert Fico. Ministerstvo dopravy tvrdí, že v tejto oblasti rozhodne nie je pasívne, jeho zástupcovia sa zúčastnili na viacerých stretnutiach týkajúcich sa štátom podporovaného nájomného bývania a na viacerých tlačových konferenciách.

„Je výlučne záležitosťou pána premiéra, ktorej téme prikladá väčší dôraz. Aj jeho zásluhou je však téma široko verejne diskutovaná, čo je pozitívne, pretože takto môžeme do systému prilákať viac investorov aj záujemcov o bývanie," reaguje Poláčiková.

Zatiaľ traja investiční partneri

Agentúra zatiaľ uzatvorila zmluvy s troma investičnými partnermi, ktorí budú nájomné byty postupne stavať, kupovať a dodávať do systému. Dlhodobou ambíciou je ich postaviť v nasledujúcich rokoch na Slovensku minimálne stotisíc.

K rakúskej spoločnosti BWSG a spoločnosti Kooperativa Vienna Insurance Group nedávno pribudol lichtenštajnský fond Slovak Affordable Living SICAV, ktorý spravuje spoločnosť Trinity Partners so sídlom v Lichtenštajnsku.

BWSG plánuje vybudovať v Košiciach 5 400 nájomných bytov za 1,3 miliardy eur, vo Valalikoch pri budúcej automobilke Volvo ich má vzniknúť dvetisíc. Kooperativa a Slovak Affordable Living SICAV by mali dodať približne po tritisíc nájomných bytoch.

Neskôr môžu pribudnúť ďalší investiční partneri.

Dôchodkové spoločnosti môžu investovať aj do nájomných bytov

Do nájomného bývania s podporou štátu budú môcť investovať aj dôchodkové správcovské spoločnosti (DSS), ktoré spravujú značné finančné prostriedky z druhého piliera. Táto novinka rozširuje možnosti ich zhodnocovania, čo môže podľa agentúry priniesť stabilné výnosy z dlhodobých nájomných zmlúv.

„Investície DSS môžu zvýšiť počet dostupných nájomných bytov, čím pomôžu zmierniť nedostatok bytového fondu," približuje Tüdöš s tým, že celkovo chýba okolo dvestotisíc bytov. Nájomné bývanie podporuje mobilitu pracovnej sily a stabilitu zamestnancov vo verejnej správe a je v súlade s cieľmi správcov zabezpečiť dlhodobú stabilitu pre sporiteľov. 

„Nájomné bývanie s regulovaným nájomným a štátnou podporou, napríklad DPH päť percent, predstavuje bezpečnú investíciu s predvídateľnými výnosmi, čo je atraktívne pre konzervatívne stratégie DSS," poznamenáva Tüdöš.

Očakáva sa, že správcovské spoločnosti nebudú investovať bezhlavo, budú vyžadovať jasné pravidlá a záruky výnosov, čo si vyžaduje stabilnú legislatívu a transparentnosť. Zmena má potenciál prilákať nový kapitál do systému, zvýšiť počet bytov a podporiť sociálnu stabilitu. „Jej úspech závisí od atraktívnosti pre DSS a efektívnej spolupráce so štátom," uzatvára zástupca agentúry.