Trh s domami sa v lete prebúdza. Odborníčky upozorňujú na skryté nástrahy ich kúpy

Bývanie v rodinnom dome sa ukázalo ako veľká devíza hlavne v období pandémie. Isté vlny sťahujúcich sa ľudí z bytov do satelitov tu však boli aj predtým. Mnohí predávali svoje nehnuteľnosti v mestách za ceny, z ktorých nielenže zaplatili nový dom aj s pozemkom na vidieku, ale ostalo im niečo aj do rezervy.

Kým v polovici krajov ceny klesali, Bratislava lámala rekordy, odkrýva štatistika práve toho typu bývania dáta za prvý kvartál tohto roka. Vyplýva to z údajov aplikácie Trhové reporty portálu Nehnuteľnosti.sk, ktoré spracovali v spolupráci so Slovenskou akadémiou vied.

V sledovanom období bolo na Slovensku v ponuke 8-tisíc rodinných domov. Mediánová cena za štvorcový meter sa pri nich hýbala podstatne nižšie než u bytových jednotiek. Od roku 2023 stúpla o necelých 60 eur a dosiahla hodnotu 1 685 eur za štvorec.

Samozrejme, ceny novostavieb sú vyššie – presahujú dve tisícky za štvorcový meter. Za tú istú plochu staršieho domu zaplatíte v priemere 1 190 eur. Medzi krajmi sú pritom markantné rozdiely.

Západ ťahá, východ zaostáva

Z celkovej ponuky bolo na predaj v prvom kvartáli dostupných najviac domov na západe Slovenska – v Trnavskom (24 percent) a Bratislavskom kraji (16 percent). Východ Slovenska zostával bokom, ponuka v Košickom či Prešovskom kraji bola výrazne menšia.

V Banskobystrickom a Nitrianskom kraji tvorili staršie domy až 80 percent ponuky. Naopak, v slovenskej metropole a okolí sú to z dvoch tretín novostavby. Často ide o pohyb – starší dom predám, novší kúpim.

To, že sú Nitriansky a Banskobystrický kraj pri predaji domov na najnižších priečkach, bolo do istej miery prekvapením. "Dlhodobo patria k podpriemeru, no nie vždy úplne k najlacnejším. Dôvodom je najmä to, že v ponuke je viac starších domov ako novostavieb,“ vysvetľuje Michal Pružinský, Head of Sales portálu Nehnuteľnosti.sk.

Cenové rozdiely v rámci krajov však skutočne bijú do očí. Rodinný dom v Bratislave vyjde v priemere na 540-tisíc eur, čo je trojnásobok ceny v Banskobystrickom (zhruba 180-tisíc eur) alebo Nitrianskom kraji.

V Bystrici stojí novostavba domu v priemere 350-tisíc eur, čo je viac ako 2,5 násobku ceny, za ktorú kúpite staršiu nehnuteľnosť – okolo 130-tisíc eur. V slovenskej metropole je cenový rozdiel medzi novým a starým domom omnoho menší, často do 10 percent.

V lete rastie dopyt po domoch

Posledná analýza Národnej banky Slovenska ukazuje, že objem ponuky nehnuteľností po dlhšej odmlke narástol a pribudli v nej najmä domy. Riaditeľka realitnej platformy FinGO reCloud Róberta Mecková vraví, že byty sú stále ťahúňom trhu, no práve počas jarných a letných mesiacov u kupujúcich prirodzene rastie aj záujem o rodinné domy.

„Úrokové sadzby na hypotékach mierne klesajú a počas jarných a letných mesiacov každoročne prirodzene evidujeme vyšší dopyt po domoch aj rekreačných nehnuteľnostiach,” konštatuje Mecková s dôvetkom, že stúpa tiež ponuka apartmánov v turisticky zaujímavých oblastiach.

Najväčšia koncentrácia domov je v satelitných lokalitách a vo väčšej vzdialenosti od centier miest. V mestách je domov málo a sú často výrazne drahšie. To znižuje ich dostupnosť pre bežného kupujúceho. „Byty sú pre väčšinu ľudí dostupnejšie – sú lacnejšie, lepšie situované a ľahšie prenajímateľné. Aj preto sú stabilne ťahúňom trhu,” dodáva.

Potvrdzuje, že kupujúci musí aktuálne rátať s cenou zhruba dve tisícky za štvorcový meter, čo v prípade rodinného domu s rozlohou 100 štvorcových metrov znamená 200-tisícovú investíciu. Najdrahšie lokality sú neprekvapivo v okolí Bratislavy a Košíc.

Nehnuteľnosť, ktorú vo všeobecnosti definuje väčší komfort, však má svoje za a proti. „Predať dom je stále náročnejšie ako byt – jednak pre vyššiu cenu, ale aj pre technické a právne špecifiká. No ak je dom v dobrom stave a nachádza sa správnej lokalite, predá sa rýchlo,” myslí si Mecková.

Hypotéku nedostanete na každý dom

Ako upozorňuje Eva Šablová, riaditeľka pre úvery z FinGO.sk, kupujúci by si mali overiť možnosti hypotéky ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy. Kľúčové je zistiť, či dom spĺňa požiadavky banky. „Nevhodné sú domy v zlom technickom stave, s neusporiadanými právami alebo chýbajúcim zápisom v katastri,” upozorňuje Šablová.

Takéto nehnuteľnosti banky často neakceptujú alebo ich ohodnotia nižšie, ako si predávajúci predstavuje. Banky tiež zo skúseností odborníkov preferujú štandardné obytné zóny pred samostatne stojacimi stavbami bez infraštruktúry.

Existujú prípady, keď finančný dom nehnuteľnosti neakceptuje alebo ich hodnotu zníži. "V lepšom prípade ich dokážu opätovne posúdiť, ak sa nedostatky odstránia," vysvetľuje riaditeľka.

Dodáva, že väčšina rekreačných objektov, mobilných domov či tých bez trvalých základov sa môže financovať len krátkodobým úverom do osem rokov.

Čo si všímať pri kúpe?

Pri kúpe domu odporúča Mecková osloviť nezávislého inšpektora nehnuteľnosti. Vizuálne detaily ako čerstvo vymaľovaná pivnica alebo zatuchnutý zápach môžu signalizovať skryté problémy ako zatekanie či plesne. „Kúpa domu nie je len o vzhľade, ale aj o stave technických častí – rozvody, okná, strecha. Práve tie môžu predstavovať najväčšie náklady,” dodáva.

Čoraz viac klientov sa zaujíma o nízkoenergetické alebo ekologické domy, ktoré sú šetrné k životnému prostrediu. Hoci bývajú cenovo náročnejšie, v dlhodobom horizonte vedia znižovať prevádzkové náklady.

Väčšina klientov sa však podľa nej stále rozhoduje podľa ceny, nie nákladov. „Je to voľba medzi vyššou vstupnou investíciou – napríklad o 50-tisíc eur viac – a nižšími mesačnými nákladmi o stovku,” hovorí.

No a na okraji záujmu kupujúcich v lete nie sú ani rekreačné nehnuteľnosti. Kupujúci pritom nehľadajú len miesto na relax, čoraz viac sa do popredia dostáva aj zámer bezpečne zainvestovať. „Najčastejšie ide o ľudí, ktorí si chcú kúpiť niečo pre rodinu a zároveň uložiť peniaze, aby ich nezožrala inflácia,” vysvetľuje Mecková.

Zároveň však dodáva, že rekreačné bývanie je stále nadštandard. Často sa kupuje za hotovosť, keďže klasická hypotéka na chatu či apartmán nebýva dostupná.

Na čo pri výbere nehnuteľnosti nezabudnúť

V prvom rade by vás mala zaujímať lokalita a dostupnosť. "Vyskúšajte si trasu do práce či školy počas dopravnej špičky, zistite úroveň občianskej vybavenosti," odporúča Mecková s tým, že si máte overiť, či má dom legálny prístup a či stavba nezasahuje na cudzí pozemok.

Okrem preverenia technického stavu si overte ťarchy na liste vlastníctva, exekúcie a spozornieť by ste mali aj vtedy, ak dom vlastní len jeden z manželov. V prípade, že to bude potrebné, mali by ste poznať aj dodatočné náklady, ktoré vám vzniknú rekonštrukciou. A v neposlednom rade je dobré zistiť čo-to o susedoch.

V rámci financovania zasa najčastejšie proces vybavenia úveru na bývanie brzdí neusporiadané vlastníctvo. Podľa Šablovej komplikácie spôsobuje aj chýbajúci prístup z verejnej komunikácie alebo rozdiely medzi skutočným stavom a zápisom v liste vlastníctva.

Banky si okrem celkového stavu domu všimnú aj nízky stupeň rozostavanosti alebo použitie alternatívnych materiálov (hlinených, slamených) bez certifikovaných technológií.