Bytov v Bratislave pribúda, ceny nepadajú. Rakúske pohraničie už neláka ako kedysi

V druhom štvrťroku 2025 sa podľa analytikov spoločnosti Bencont Investments v Bratislave predalo 645 bytov v novostavbách. Trh tak zaznamenal citeľné oživenie, na ktoré developeri reagovali rozšírením ponuky.

Ak to rozmeníte na drobné, priemerne sa ich mesačne predalo zhruba 215, denne minimálne sedem. Nie div, že to realizátori nových projektov nenechali bez povšimnutia. "Ponuka bytov sa tak k polovici roka aj napriek relatívne silnému predaju zvýšila na 3 393," vyčísľuje Bencont Investments.

Na trh pribudlo deväť nových projektov alebo ich ďalších etáp.

Záujemcovia majú na výber

Aktuálne sú podľa dostupných dát voľné byty rozmiestnené v 94 projektoch naprieč mestskými časťami. Okrem možnosti výberu však kupujúcich zaujíma predovšetkým cena. Tá priemerná u novostavieb dosiahla 5 251,54 eura za štvorcový meter.

Medzištvrťročne ide o mierny nárast (o 0,73 percenta), čo kontrastuje s predchádzajúcim kvartálom, keď ceny stúpli najmä v dôsledku úpravy DPH o rovné štyri percentá. Súčasné spomalenie tempa rastu súvisí s dynamikou trhu – rýchly predaj bytov bol vyvážený promptným doplnením ponuky.

Kupujúci mali na výber byty s priemernou interiérovou plochou takmer 67 štvorcových metrov, pričom polovica celej ponuky sa sústreďovala v okresoch Bratislava II a IV.

Priemerná absolútna cena voľného bytu prekročila 370-tisíc eur. Analytici teda vyčísľujú, že záujemca si pri bežných podmienkach musí pripraviť minimálne 74-tisíc z vlastných zdrojov (20 percent celkových nákladov). Tento údaj však skresľujú luxusné projekty, ktoré tvoria značnú časť trhu.

Kým pri mediánovej cene 310-tisíc eur stačí kupujúcemu nasporiť o niečo menej (62-tisíc eur), v prípade najdrahších jednotiek, ktoré sa nachádzajú v okrese Bratislava I, musí vlastniť viac ako 100-tisíc eur. Priemerná cena bytu tu totiž presahuje 537-tisíc eur, cena za štvorcový meter je skoro 7 300 eur.

Tí, ktorí hľadajú dostupné bývanie za prijateľnejšiu cenu, sa s najväčšou pravdepodobnosťou poobzerajú v Bratislave IV. Štvorcový meter bytu sa tu pohybuje nad štyrmi tisíckami, pričom priemerná cena jednotky ostáva pod 300-tisíc. Dobrou správou je, že spolu s Bratislavou II je tu ponuka najväčšia.

Väčšie byty sa rozhýbali

Viaceré štatistiky z realitného trhu dokazujú, že záujmu a predaju dominujú dvojizbové byty. Podľa dát spoločnosti Bencont Investments tieto jednotky predstavovali až 47 percent všetkých predajov. Nasledovali troj- (21,6 percenta) a jednoizbové (20,5 percenta) byty.

Kupujúci zaplatili za kúpu nového bytu v druhom štvrťroku v priemere 299-tisíc eur, čo je takmer o desatinu viac ako v predchádzajúcom štvrťroku. Tento nárast súvisí s vyššou podlahovou plochou a poklesom počtu lacnejších bytov v ponuke.

V druhom štvrťroku sa predalo celkom 645 bytov v novostavbách, čo je podľa analytikov o 20 percent viac v porovnaní so začiatkom roka a takmer dvojnásobok oproti druhému štvrťroku 2024. "Na bratislavskom trhu sledujeme pokračujúci rastúci trend predaja, ktorý je prítomný už od konca roka 2023," konštatujú.

V uplynulých štvrťrokoch sledovali najmä odbyt menších a lacnejších bytov, čo sa prejavovalo na poklese priemernej plochy predaných bytov. "V druhom štvrťroku 2025 sa situácia otočila a mohli sme tak sledovať predaj bytov, ktoré mali v priemere o šesť percent vyššiu interiérovú plochu," dodávajú s tým, že je to takmer 60 štvorcových metrov.

Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments, rast predaja podporil pokles úrokových sadzieb. Hoci inflácia znižuje reálnu kúpnu silu, potreba bývania ostáva prioritou.

Realitný trh v okolí Bratislavy často presahuje hranice Slovenska

Rekordné ceny nehnuteľností v hlavnom meste a často i jeho okolí dlhodobo motivovali ľudí nakupovať v prihraničných oblastiach. Kým v minulosti bola hlavným lákadlom odchodu za hranice najmä nižšia cenová hladina, v súčasnosti rezonujú aj iné aspekty.

Ľudí zaujíma kvalita infraštruktúry, životné náklady, dostupnosť služieb či pracovných príležitostí. Postupne sa tak formuje vyzretejší, diverzifikovaný trh, ktorý sa okrem Maďarska a Rakúska po novom sústredí aj na český trh s nehnuteľnosťami.

Kým Maďarsko je podľa analytikov stále cenovo zaujímavé, v krajine s viedenskou metropolou si pri kúpe siahnete hlbšie do vrecka. Obec Rajka, vzdialená len niekoľko kilometrov od Bratislavy, je typickým príkladom takzvaných "prespávacích satelitov".

Podľa Radovana Albertiho z RE/MAX Home je tu najväčší záujem zo strany mladých rodín. Zoženú tu pokojnejšie prostredie a potešia i priaznivejšie cenovky. "Aj tu však ceny rástli tempom porovnateľným s Bratislavou," upozorňuje. Dvojizbový byt v novostavbe tu však stojí okolo 100-tisíc eur, rodinné domy sa hýbu od 160-tisíc.

Hoci pomer ceny a úžitkovej hodnoty ostáva priaznivý, lokalita si vyžaduje kompromisy v podobe dochádzania za službami či vzdelaním. Priemerné ceny novostavieb v Rajke sa pohybujú medzi 3 100 a 3 225 eur za štvorcový meter, čo je približne o tretinu lacnejšie ako v slovenskej metropole.

Aj o lokality za rakúskou hranicou, najmä Kittsee, Hainburg či Berg, bol v minulosti značný záujem. Dôvodom bola kombinácia nižších cien a vyššieho životného štandardu. Dnes je situácia iná. "Záujem Slovákov o bývanie v Rakúsku dosiahol strop. Kto chcel, ten sa už presťahoval," hovorí Slávka Lovás z RE/MAX Elite. Po pandémii a zvyšovaní úrokov trh ochladol. Počet obhliadok klesol, predaj je pomalší.

Ceny nehnuteľností v pohraničí sa vyrovnali bratislavským. V Bergu prekračujú 3 400, v Kittsee a Hainburgu sa pohybujú od tritisíc do 3 400 eur za štvorcový meter. Pozemky stoja okolo troch stoviek za štvorec, v lukratívnych lokalitách aj cez 500 eur.

Slovákov však podľa nej odrádzajú vysoké životné náklady: drahšie služby, energie, registračné poplatky, rastúce dane a odvody. "Mesačné náklady vedia byť aj o stovky eur vyššie ako na Slovensku," upozorňuje Lovás.

Podľa viacerých českých realitných kancelárií tvoria Slováci najpočetnejšiu zahraničnú skupinu záujemcov o bývanie v Česku. Dôvody sú praktické: neexistencia jazykovej bariéry, širší výber nehnuteľností, stabilita cien a investičný potenciál.

Tomáš Frýdek z RE/MAX Delta potvrdzuje pretrvávajúci záujem o Moravu, osobitne Brno. Medzi hlavné dôvody patrí vysoký podiel slovenských študentov. Záujem sa však rozširuje aj do Prahy.

"Medzi zahraničnými klientmi dominujú Slováci, často ide o investície alebo presun aktivít do hlavnej metropoly," uvádza Barbora Brůžková z RE/MAX Anděl.

Rozdiely sú značné – od Prahy s cenovkou 5 800 eur za štvorcový meter cez Brno, kde zaplatíte podobne ako v lacnejších okresoch Bratislavy, až po Ostravu, ktorá je spomedzi týchto s 2,5 tisícami za štvorec jednoznačným víťazom.

Napriek výzvam zostáva trh s novostavbami v Bratislave stabilný

Pretrvávajúce zdražovanie podľa Bruchárika zvyšuje náklady na výstavbu a sťažuje dostupnosť financovania. Riziko predstavujú aj vonkajšie faktory, napríklad obchodné bariéry, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť export a spotrebiteľskú dôveru.

Analytici však nateraz očakávajú pokračovanie pozitívneho trendu predaja a len mierne cenové výkyvy, ktoré budú prirodzeným dôsledkom vývoja ponuky a dopytu.