Šéf zväzu stavebníkov: Do budúceho roka pôjdu ceny bytov ešte o nejakých desať percent hore

V jednom vyjadrení ste povedali vážnu vec, že hrozí krach stavebných firiem na Slovensku. Sú za tým len dôsledky pandémie a rast cien stavebnín alebo aj niečo ďalšie?

Dlhodobo je 50 percent výkonov slovenského stavebníctva z verejného obstarávania. To sa týka dopravnej infraštruktúry, životného prostredia alebo regionálnych investícií. Máme za sebou dva roky prepadu stavebníctva, ktorý bol zaznamenaný z dôvodu koronakrízy. Súkromné stavebníctvo sa prepadlo najmä pre útlm ekonomiky. Čo sa týka verejného stavebníctva, u nás sa stretol nástup koronakrízy s príchodom novej vlády. Pri nástupe vlády sa verejné investície vždy prepadnú o 10 – 20 percent, pretože tá prichádza s novými harmonogramami, novými prioritami, staré sa zabrzdí, nové ešte nie je.

Aj teraz bol z tohto dôvodu pád do 20 percent?

Áno. Minulý rok sa prepadlo stavebníctvo o nejakých 20 percent. Tento rok klesá, našťastie, menej, ale ide to zo zníženej základne. A do toho prišiel ten enormný cenový nárast, ktorý je dramatický, skokový, za dvadsať rokov sme taký nezažili. V minulosti cenový nárast v podstate kopíroval infláciu, bol dobre predikovateľný. Bežnú infláciu vo výške dvoch percent ročne stavebné firmy bez problémov akceptovali ako predvídateľné riziko.

Je nárast cien stavebných materiálov aj dôsledkom toho, že svet je úplne previazaný? Napríklad to, čo sa deje v Amerike, má dosah na zvyšok sveta?

Základné stavebné materiály sú pomerne veľmi závislé na ekologicky náročnej výrobe. Z Európy odišla výroba ocele. Surová oceľ, z ktorej sa robia druhovýrobky, sa vyrába v Číne, Indii, Spojených štátoch, v Európe je jej minimum. Vozia sa sem polotovary. Ďalším problémom sú plastové výrobky, polystyrén, lebo granuláty na ne sa vozia z Ázie. Keď nie je granulát, cena letí nahor. Cenový nárast bol spôsobený nedostatkom materiálu vo svete, lebo svetová výroba bola práve z dôvodu pandémie utlmená. Na druhej strane ako východisko z koronakrízy začali mnohé štáty vedome masívne investovať. Týka sa to Číny, Spojených štátov, európskych krajín. Dopyt sa v priebehu niekoľkých mesiacov skokovito zvýšil, pričom produkcia materiálu išla podstatne dole. Nastal nedostatok.

Keď vzrastú ceny vstupov, tak aj výstupov. Takže ako riešenie by mali ísť primerane nahor ceny stavebných prác? 

To je logické, musia sa riešiť dôsledky. Cena ocele išla za pol roka hore až o 100 – 120 percent, drevo o 40 – 50 percent, plasty, asfalty o 40 percent. Teraz sa našťastie tempo rastu zmierňuje. Zasahuje to do cien všetkých stavieb, ako je administratívna budova, železobetónový most, oceľový most, teleso cesty, typické stavby.

O koľko zdražie rodinný dom na Slovensku?

Dnes sú zvýšené celkové náklady na výstavbu niekde medzi 10 až 20 percentami.

Keď sa do toho premietnu zvýšené ceny stavebnín?

Áno, keď sa premietnu do ceny stavebných prác ako celku.

Platí to aj pre bytové domy?

Áno. No a túto situáciu treba riešiť. Čo sa týka súkromnej výstavy, tam si dnes investori aktuálnu situáciu uvedomujú, tam je komunikácia medzi zhotoviteľmi a investormi. Je to o tom, o koľko sa má cena zvýšiť. Čo sa týka bytovej výstavby, podľa informácií, ktoré máme, developeri sa snažia minimalizovať predpredaj, cez bankové úvery a vlastné rezervy sa snažia byty dostavať a potom predávajú hotové byty.

Bez zmlúv s budúcimi majiteľmi?

Áno, alebo sa do zmlúv doplní nejaká doložka, ktorá umožní konečnú cenu upraviť.

Jedna vec sú ceny, druhá čas. Do akej miery tento vývoj spomalí výstavbu?

Napríklad priemyslové haly potrebujú investori včas postaviť a vedia, že sa z cenového nárastu nijako nevyzujú. Dá sa to relatívne riešiť. Pomerne veľký problém je vo verejnom stavebníctve, kde býva pevný zmluvný rozpočet, pevná cena. Verejného investora často nezaujíma problém zvyšovania vstupných cien. Ak sa však súčasná situácia nebude riešiť, zhotoviteľ buď skrachuje, pretože pri predpokladanej ziskovej marži dve, tri percentá nemá, ako sanovať desať, pätnásť percent cenového nárastu vstupov. Alebo je tu alternatíva. Naši právnici pracujú na právnej analýze. Z nej predbežne vyplýva, že toto nepredvídateľné riziko je na strane obstarávateľa a ten ho musí riešiť. Ak by to neriešil, zhotoviteľ by mal podľa nášho názoru právo odstúpiť od zmluvy.

A čo ďalej so stavbou?

Stavba by ostala rozostavaná. Nového zhotoviteľa možno len vysúťažiť vo verejnom obstarávaní. Pritom 90 percent verejných stavieb na Slovensku je nejakým spôsobom kofinancovaných z eurofondov. Tie sa v súčasnom programovom období končia v roku 2023. Čo to znamená? Stavba ostáva rozostavaná, treba vysúťažiť nového dodávateľa. Za takýchto podmienok sa nestihne dostavať do roku 2023, keď sa skončí čerpanie súčasných eurofondov. Eurofondy tak prepadnú. Z tohto pohľadu nie je iná možnosť, len sa dohodnúť, lebo ekonomické a spoločenské následky by boli obrovské. Okrem nedostavanej investície, rastu nezamestnanosti by nám prepadli eurofondy pri doprave či regionálnom rozvoji.

Akého objemu stavieb sa to týka?

Týka sa to všetkých verejných stavieb. Pri doprave sú to stavby do miliardy eur. Pri regionálnych operačných programoch je to jeden a pol miliardy, niečo je pri životnom prostredí. Takže spolu ide rádovo o dve a pol miliardy eur. Verejné stavebníctvo predstavuje okolo dve až dve a pol miliardy ročne. Za dva roky hovoríme o piatich miliardách eur vo verejnom stavebníctve. Celkovo ide až o dve a pol miliardy z eurofondov, o ktoré by sme mohli prísť.

Čo žiadate od ministerstva dopravy a výstavby?

Nielen od ministerstva dopravy, ale aj od ministerstva pre regionálny rozvoj a investície žiadame, aby sa vytvorila medzirezortná pracovná odborná skupina, ktorá vypracuje jednotnú a univerzálnu metodiku, akým spôsobom sa bude pri stavbách postupovať. Na každej stavbe to bude, samozrejme, individuálne, ale ide o to, aby bol jasný postup pre obstarávateľa.

Išlo by o povinný manuál pre verejných investorov?

Mnohí investori sa úprav rozpočtov boja, že to nemôžu urobiť, kladú si otázku, či by to bolo legálne. Ak to má byť legálne, musia vedieť, ako to majú právne zdôvodniť a ako sa dopočítať k správnemu cenovému rozdielu, pretože zhotoviteľ môže mať tendenciu cenu nafúknuť. My to už máme rozpracované a potrebujeme komunikovať s druhou stranou.

Akú rolu v tom hrá čas?

Aj verejnú správu tlačí čas, takže metodiku by sme mali mať vyriešenú v horizonte jedného, maximálne dvoch mesiacov. Hovoríme o tom už viac ako dva mesiace. Na ministerstve dopravy sa odborná komunikácia rozbieha. Ministerstvo pani Remišovej, kam prešiel z pôdohospodárstva integrovaný regionálny operačný program a ktoré je koordinačným orgánom pre eurofondy, zatiaľ smerom k nám a, pokiaľ viem, ani smerom k zástupcom samospráv nereagovalo.

O akom zvyšovaní cien stavieb hovoríte?

Niekde medzi 15 až 20 percentami.

To sa týka aj okolitých štátov, celej Európskej únie. Ako k tomu pristupujú?

Minulý týždeň [rozhovor sa uskutočnil 22. júla, pozn. red.] som bol na rokovaní výkonného výboru Európskej federácie stavebného priemyslu v Bruseli. Cenové nárasty riešia všetky štáty. Dohodli sme sa, že pre vlastnú potrebu spracujeme prierezový manuál, zhodnotíme, ako k tomu pristupujú jednotlivé štáty. Sekretariát Federácie už rokoval so sekretariátom komisára pre vnútorný trh Thierryho Bretona. U komisára to vnímajú, máme informáciu, že podľa ich analýzy je legitímny dôvod na zvýšenie cien stavebných prác a úpravy rozpočtov. Ale každý štát si to musí riešiť podľa vlastnej národnej legislatívy. Usmernenie Európskej komisie k využívaniu rámca pre verejné obstarávanie počas núdzovej situácie súvisiacej s krízou spôsobenou ochorením COVID-19 je možné aplikovať aj v tejto situácii.

Aktuálne tu máme navyše fond obnovy, ktorý má už Slovensko schválený. Veľká časť z neho má ísť práve na výstavbu a rekonštrukciu budov. Je ohrozené aj použitie týchto peňazí?

Priamo ohrozené zatiaľ nie je. Problém je, že tieto prostriedky boli plánované na základe historických cenových údajov, povedzme, z minulého roka. Stavebné investície bude treba preprogramovať a prepočítať na nové cenové reálie. Buď bude za tie peniaze menej investícií, alebo budú projekty drahšie a budú sa musieť pridať peniaze.

Je tam napríklad program, ktorý ráta so zatepľovaním 30-tisíc rodinných domov za vyše 500 miliónov eur (Štandard o tom písal tu).

Buď tých domov bude napríklad len 25-tisíc, alebo sa ostane pri pôvodnom zámere a bude to stáť viac. Chýbajúce prostriedky sa budú musieť nejakým spôsobom nájsť. Očakávame nejaký metodický postup, či bude nejaké dodatočné zvýšenie, alebo sa zníži rozsah. To sa týka všetkých krajín.

Vráťme sa k slovenským stavebným firmám. V akom sú stave?

Stavebné firmy majú otvorené nožnice. S každým ďalším nevyriešeným dňom si zvyšujú stratu, lebo nakupujú materiál drahšie a peniaze nemajú. Musia získať istotu, že nárast sa v krátkom čase zohľadní. Inak skončia s výstavbou.

Ak by sa tieto veci nevyriešili v priebehu nasledujúcich mesiacov, čo by to spravilo s firmami?

Buď to neutiahnu a skrachujú, lebo fakturácia nebude kryť náklady, alebo odstúpia od zmlúv. Zvlášť citlivé je to v dopravnej infraštruktúre, kde tvoria verejné zákazky 90 až 95 percent obratu špecializovaných firiem. Ľudia v stavebných firmách môžu prísť o robotu, čo bude mať sociálne dôsledky. Navyše, v okolitých štátoch je nedostatok pracovníkov a radi privítajú našich kvalifikovaných pracovníkov. Prvá na rane je Česká republika, kde je absolútny nedostatok stavebných odborníkov, je blízko, je jazykovo príbuzná. Odchodom do zahraničia si môžeme zdecimovať slovenské stavebníctvo.

Vychádzajme z toho, že sa s vládou dohodnete. Ako sa bude stavebníctvo vyvíjať ďalej? Vo fonde obnovy sú naplánované mohutné investície. Zvládnu to firmy?

Príprava akejkoľvek investície trvá od dvoch do desiatich rokov. Keď hovoríme o bytových domoch, možno menej, ale akokoľvek sa budete snažiť, bude to trvať aspoň rok. Upozorňujeme na to, že projektové firmy na Slovensku, predovšetkým tie, ktoré projektujú verejné investície, inžiniersku výstavbu, nemajú od štátu zákazky. A tie, čo projektujú pozemnú výstavbu, majú minimum objednávok.

Prečo?

Pretože ministri Andrej Doležal a Ján Budaj zastavili všetko a povedali, ideme to robiť po novom, zmeníme priority. Staré sa zastavilo a nové sa neprojektuje. Doležal predstavuje nové harmonogramy, ale neexistujú žiadne verejné obstarávania na to, aby sa aj rozbehli projektové práce. Keď sa neprojektuje, stavebné povolenia budú chýbať.

Čo nám teda hrozí?

Prepad vo verejných investíciách vyvolal pokles stavebnej produkcie o 20 – 30 percent a tá sa nevráti späť. Hrozí nám, že nebudeme vedieť naplniť svoje predstavy, lebo nebudú pripravené stavby. Len projekt na obnovu historickej budovy sa rieši jeden – dva roky.

A čo nemocnice? Tam majú ísť z fondu obnovy veľké peniaze, ale len do roku 2026.

Naprojektovať nemocnicu až po stavebné povolenie trvá dva – tri roky. Keby sme do roku 2023, 2024 mali nejaké stavebné povolenia, tak do roku 2026 by sme to mohli stihnúť. Ale začať treba dnes.

Ceny stavebnín prudko vyskočili, ale vy ste vo vyjadreniach spomenuli, že vývoj sa môže zvrátiť. Čo potom?

Príčina, ktorá nárast vyvolala, postupne odznieva, dopyt a ponuka sa vo svete postupne vyrovnajú. Zložka cenového nárastu, ktorá je spôsobená nedostatkom, pôjde postupne k nule. Ale je tu absolútne zvýšenie výrobných nákladov, napríklad z dôvodu ekologizácie výroby, ktoré bude spôsobené znižovaním podielu zabudovaného uhlíka, ekologizáciou výroby ocele, cementu, plastov, asfaltov. Zelená dohoda v EÚ a program Fit for 55 bude znamenať dramatické zvýšenie rýchlosti z hľadiska ozelenia európskej ekonomiky.

Program Fit for 55 ešte nie je schválený.

Myslím si, že to v nejakej forme prejde, je tu celoeurópsky spoločenský tlak. Náklady na výrobu stavebných hmôt pôjdu nahor, lebo sa bude musieť znížiť množstvo zabudovaného uhlíka.

Takže ceny sa už naspäť nevrátia?

Povedzme, že do konca roka sa stabilizujú. Tam, kde to nebolo spôsobené hystériou na trhu, sa to otočí, ale nie na pôvodné ceny, spadne to o nejakých 20 – 30 percent. Nevráti sa to späť, ale 60 – 70 percent nárastu ostane. Očakávam, že v ďalších rokoch budú ceny stúpať. Stavebníctvo bude drahšie.

Ako vás počúvam, vchádzame do obdobia veľkej neistoty, nevypočítateľnosti, čo sa stane v budúcnosti.

Súhlasím. V súkromnom biznise je to vec osobného rizika, podnikateľského rozhodovania. Pri verejných investíciách musí štát zobrať na seba nejakú zodpovednosť. Musí garantovať podmienky vo viacerých oblastiach. Teraz, v akomsi období neistoty, do toho vstupuje spomínaná Zelená dohoda, opatrenia sa budú dať predvídať. Ale rozhodne nebudeme v takom stabilizovanom pásme, ako sme boli posledných 15 – 20 rokov, keď ceny rástli o dve – tri percentá ročne. K cenotvorbe musíme pristupovať úplne inak.

Ceny nehnuteľností na Slovensku išli za posledný rok nahor dvojciferným tempom. Hovorili sme o problémoch vo výstavbe, ako sa budú vyvíjať ďalej?

Ceny nehnuteľností pôjdu podľa môjho názoru ešte hore. Doterajší dramatický rast je spôsobený troma dôvodmi. Na Slovensku je absolútny nedostatok bytov v najvýkonnejších regiónoch. Tie sa za posledných 15 rokov stiahli najmä na pás západného a severozápadného Slovenska, potom sú významnejšie už len v Košiciach, v okolí Nitry. Zvyšok Slovenska nie až taký atraktívny. Na ekonomicky aktívnejšom území by si ľudia našli prácu, ale nemajú kde bývať. Dopyt po bývaní významným spôsobom prevyšuje ponuku. Druhým problémom je nevyhovujúci stavebný zákon. V týchto atraktívnych regiónoch trvá neúmerne dlho vybavenie stavebného povolenia, a to aj na domy. Napríklad starosta, ktorý podpisuje stavebné povolenie, nie je viazaný žiadnymi termínmi, nepadá naňho žiadna sankcia. Či to bude podpísané do troch mesiacov, alebo do troch rokov, je na ňom.

A tretí dôvod?

Ten vyplýva z kvantitatívneho uvoľňovania, z monetárnej politiky Európskej únie. Tlačia sa ďalšie peniaze a nie sú kryté produkciou. Úspory obyvateľstva výrazne narástli a nie sú kryté hodnotou. Pri nulovej úrokovej sadzbe sú nehnuteľnosti najväčšia istota, do čoho uložiť peniaze. Nehnuteľnosti, pozemky, bývanie pre občanov sú predmetom masívneho špekulatívneho nakupovania, uchránenia úspor pred zdevalvovaním.

Keď k tomu ešte pridáme rastúce ceny stavebných materiálov, čo sa teda bude diať?

Do budúceho roka pôjdu ceny bytov ešte o nejakých desať percent hore. Ešte sme s rastom neskončili.

Podľa štúdie spoločnosti Deloitte sú z hľadiska porovnania priemerných cien bytov a priemerných miezd byty pre ľudí na Slovensku tretie najdrahšie v Európe. A ešte to pôjde hore?

Byty sú atraktívna investícia a je ich nedostatok. Nie je jednoduché postaviť a dať ďalšie byty na trh, lebo je to zložitá operácia. Priemerný projekt sa dnes predá už po vydaní stavebného povolenia. Ešte je len na papieri. Taký obrovský je záujem.