Prvý tlak je priamy. Noví obyvatelia potrebujú bývanie hneď. Časť sa nasťahovala k rodinám, iní do nájomných bytov a ubytovní, väčšia časť do komerčných prenájmov.

Druhý tlak je nepriamy. Časť prisťahovalcov totiž neprišla s prázdnymi rukami. Boli medzi nimi podnikatelia, IT špecialisti či remeselníci s úsporami, ktorí si mohli dovoliť kúpu nehnuteľnosti.

Práca ako motivácia zostať

Ukrajinci, ktorí prišli na Slovensko, sa vo veľkej miere dokázali zamestnať do niekoľkých mesiacov. Podľa údajov Úradu vysokého komisára OSN pre utečencov (UNHCR) a ústredia práce malo do konca roka 2023 legálne zamestnanie približne 65 percent ekonomicky aktívnych ukrajinských odídencov. Najviac ich pracuje v priemyselnej výrobe, stavebníctve a doprave, no aj v službách a malom podnikaní.

Ekonomická integrácia má vedľajší efekt, ktorý stabilizuje ich rozhodnutie o pobyte. Ak vojna potrvá ešte nejaký čas, je pravdepodobné, že veľká časť týchto ľudí ostane natrvalo. Ukrajinské deti už chodia do slovenských škôl a budujú si tu sociálne väzby. To znamená, že dopyt po bývaní nebude len dočasný, ale štrukturálny.

Slovensko podobný prílev migrantov zažilo naposledy počas vojny v bývalej Juhoslávii, hoci v menšom rozsahu. Vtedajšie presídlenia sa sústredili najmä do pohraničných oblastí a ich ekonomický vplyv bol obmedzený.

V súčasnosti existuje rozdiel v rozsahu aj v ekonomickej štruktúre, keďže Ukrajinci prichádzajú do širšieho spektra miest a vstupujú priamo do segmentov s vysokým nedostatkom pracovnej sily.

Táto kombinácia spôsobuje, že vplyv na ceny nehnuteľností nie je lokálne ohraničený. V minulosti sa dopyt sústredil na nízkonákladové prenájmy. Dnes vidíme, že migranti kupujú aj novostavby a byty stredného segmentu.

Zažehnaná kríza?

Nie každý súhlasí s tým, že ide o dlhodobý problém pre trh bývania. Kritici upozorňujú, že migrácia z Ukrajiny sa v poslednom roku spomalila – počet nových prihlásených pobytov v roku 2024 bol nižší než v roku 2023. V Bratislave aj vo viacerých krajských mestách pribúdajú nové developerské projekty a ponuka bytov sa má v najbližších rokoch rozšíriť.

Ďalším argumentom je, že časť Ukrajincov sa po skončení vojny vráti. Už teraz niektorí „pendlujú“ medzi Slovenskom a západnou Ukrajinou, najmä ak tam majú rodinu či majetok.

Kto bude zo situácie ťažiť

Pre vlastníkov nehnuteľností je súčasná situácia paradoxne výhodná. Dopyt je vysoký aj mimo hlavného mesta. Investori, ktorí ešte pred pár rokmi kupovali byty na prenájom len v Bratislave, dnes uvažujú nad kúpou aj v Košiciach, Trnave či Prešove. V niektorých prípadoch sa výnosy z nájmov pohybujú nad piatimi percentami ročne, čo je v slovenských podmienkach nadpriemer.

Pre samosprávy a štát to však predstavuje výzvu. Nájomné bývanie je nedostatkové a migračná vlna len zvýraznila chronický problém. Ak sa situácia nezmení, hrozí vytvorenie paralelných trhov. Jeden by bol pre domácich s nižšími príjmami a druhý pre tých, ktorí si môžu dovoliť rýchlo zaplatiť vyššiu cenu.

Ak by sa vojna skončila rýchlo, mohli by sme očakávať odlev časti prisťahovalcov späť na Ukrajinu. Realita migračných vĺn z iných konfliktov však ukazuje, že návraty sú skôr výnimkou. Deti, ktoré už vyrastajú v slovenskom školskom systéme, rodičia s funkčným biznisom či stabilným zamestnaním majú motiváciu zostať. To znamená, že aj po skončení konfliktu bude dopyt po bývaní udržateľne vyšší, než bol pred rokom 2022.

Aká bude reakcia trhu?

Ak sa táto predpoveď naplní, realitný trh bude musieť reagovať nielen novou výstavbou, ale aj zmenou štruktúry ponuky. Inak sa prehĺbi problém dostupnosti bývania pre domácich obyvateľov, najmä pre mladé rodiny.

Migráciu z Ukrajiny a slovenský realitný trh na prvý pohľad spájajú len čísla o nájmoch a kúpnopredajných cenách. V skutočnosti však ide o štrukturálnu zmenu. Do ekonomiky vstúpila pracovná sila aj kapitál, ktoré menia dopytové krivky v mestách, kde sa doteraz ceny hýbali len pomaly. Tento efekt neustúpi s prvou mierovou dohodou. Zostane, pretože sa už zapísal do sociálnej a ekonomickej mapy krajiny. A tak ako vôňa čerstvého borodinského chleba v bratislavských dvoroch, aj nové cenové relácie na realitnom trhu sa stanú súčasťou našej každodennosti.