Vyrába Bratislava realitnú bublinu pre úzky klub investorov?

V Bratislave vyrastajú desiatky projektov, ktoré sa plnia nie obyvateľmi, ale excelovskými bunkami investičných modelov. Na prvý pohľad ide o úspech, žeriavy sa krútia a developeri hlásia rekordné tržby. Lenže pri bližšom pohľade sú tieto nové domy často tichšie než mestské cintoríny.

Globálny trend investičného bývania aj Bratislave. Alebo nie?

V posledných mesiacoch pribudli dáta, ktoré tento paradox odhaľujú. Podľa Národnej banky Slovenska sa ceny novostavieb v Bratislave po období poklesu v roku 2023 stabilizovali a začiatkom roka 2025 opäť mierne rástli, aj keď dopyt sa spomalil. Developerské správy a dáta z trhu ukazujú, že väčšina nových bytov sa predá ešte pred dokončením stavby. Kto ich kupuje? Presné údaje o štruktúre kupujúcich nie sú verejne dostupné, no realitní makléri uvádzajú, že medzi nimi sú aj ľudia s viacerými nehnuteľnosťami vrátane profesionálnych investorov a fondov.

Na prvý pohľad by to mohol byť len lokálny variant globálneho trendu investičného bývania. V skutočnosti však bratislavská situácia nesie niektoré znaky uzavretého finančného ekosystému, v ktorom developeri, ich banky a spriaznené fondy fungujú v úzkej väzbe. Existujú prípady, keď finančné inštitúcie zo skupín developerov financujú vlastné projekty, niekedy aj cez zahraničné schémy.

Bratislava sa pritom stala laboratóriom, kde sa tento model testuje. Hlavné mesto má koncentráciu kapitálu, zahraničných pracovníkov a doteraz relatívne slabú reguláciu krátkodobého prenájmu. Podiel bytov prenajímaných cez platformy ako Airbnb sa v niektorých projektoch uvádza ako vysoký, no presné čísla nie sú k dispozícii a niektoré analýzy naznačujú, že celkový počet neobývaných bytov v Bratislave je nižší než staršie odhady.

Argument, že za rast cien a prázdne byty môžu ukrajinskí utečenci, neobstojí. Podľa dát Štatistického úradu SR a ministerstva vnútra sa počet ľudí s dočasnou ochranou v Bratislave po roku 2023 stabilizoval a ich počet je v pomere k trhu s bývaním relatívne malý, takže nemohol spôsobiť dlhodobý tlak na ceny. Ide teda skôr o investičnú stratégiu než o migračný efekt.

Ilúzia verzus realita

Zaujímavý je pritom rozpor medzi realitou a obrazom, ktorý developeri komunikujú investorom. Výročné správy a prezentácie uvádzajú vysokú obsadenosť a rýchly predaj. Pri osobnej návšteve však možno v niektorých projektoch vidieť večer len málo rozsvietených okien. Tento nesúlad súvisí s tým, že byt sa považuje za „predaný“ už pri podpise zmluvy bez ohľadu na to, či je obývaný. Pre investičné fondy je takýto predaný, ale neobývaný byt stále aktívom so záznamom v portfóliu.

Kľúčová otázka je, prečo tento model prechádza bez väčšieho odporu. Čiastočne preto, že profituje viacero strán. Developeri inkasujú marže, banky z ich skupín úroky, fondy zhodnotenie a mesto dane z nehnuteľností. Všetko je v súlade so zákonom, no ekonomický prínos pre mesto je diskutabilný.

Kritici upozorňujú, že vysoký podiel investičného bývania môže znižovať dostupnosť pre domácnosti a zvyšovať volatilitu trhu.

Obhajcovia tvrdia, že ide o prirodzenú reakciu trhu. Ak existuje kapitál ochotný kupovať, developeri ho obslúžia. Slovenský rezidenčný trh je stále malý a atraktívny pre investície, najmä v Bratislave. Problém je, že takto definovaný „úspech“ meria len rýchlosť predaja, nie kvalitu bývania či dlhodobú sociálnu udržateľnosť.

Výklad kapitálu, nie živé mesto

Paradox bratislavskej bubliny tak stojí na dvoch pilieroch: uzavretom developersko-finančnom cykle a nízkej miere reálneho dopytu po bývaní v novopostavených bytoch. Tieto dva javy by samy osebe neboli neobvyklé, no v kombinácii vytvárajú stav, keď pribúda budov, ale nie obyvateľov. Výsledkom sú luxusné prázdne veže, ktoré pôsobia ako kulisy ekonomického príbehu pre investorov, no sú bariérou pre ľudí hľadajúcich dostupné bývanie.

Ak sa nič nezmení, tento model sa môže ešte posilniť. Úrokové sadzby postupne klesnú, kapitál sa uvoľní a investičná chuť môže opäť vzrásť. Bez obmedzenia financovania spriaznených subjektov či prísnejšej regulácie krátkodobých prenájmov bude Bratislava pokračovať ako ihrisko pre developerské experimenty. Každá bublina má však svoj limit. Keď sa realita stretne s excelovským optimizmom, môže to byť bolestivé nielen pre investorov, ale aj pre celé mesto.

Možno by nezaškodilo, keby sa bratislavský trh začal posudzovať podľa počtu rozsvietených okien, a nie podľa počtu podpísaných zmlúv. Tak by sme zistili, koľko z týchto veží je naozaj mestom a koľko len dobre naaranžovaným výkladom kapitálu.