Ceny garáží a parkovacích miest v posledných rokoch citeľne rástli. V niektorých regiónoch dokonca rýchlejšie ako ceny bytov. Najviac je to vidieť v Bratislave, kde je parkovanie dlhodobo obmedzené a zároveň regulované.
Podobný vývoj sledujeme aj v iných častiach Slovenska. Mnohé garáže sa ani nedostanú do inzerátov – často sa predajú alebo prenajmú ešte skôr, v rámci susedstva alebo známych. Parkovanie tak postupne prestáva byť len doplnkom k bývaniu a stáva sa samostatným, čoraz vzácnejším tovarom.
Ceny rastú dvojciferne, Bratislava výrazne prevyšuje priemer
Priemerná cena parkovacieho miesta na Slovensku podľa analýzy portálu Parking.sk, ktorá vychádza z viac ako 20-tisíc inzerátov, presiahla 23-tisíc eur. Medziročne tak vzrástla o 16 percent. Najdrahším trhom zostáva Bratislava.
V hlavnom meste sa priemerná cena parkovacieho miesta dostala nad 33-tisíc eur a garážové státie stojí ešte o zhruba štyri tisícky viac. To je približne o 41 percent viac ako celoslovenský priemer. Rozdiel medzi Bratislavou a zvyškom krajiny pri garážach presahuje 13-tisíc eur.
Najrýchlejší rast cien zaznamenal Trenčiansky kraj (približne 30 percent). Naopak, v niektorých regiónoch, napríklad v Prešovskom či Banskobystrickom kraji, ceny skôr stagnovali alebo mierne klesli.
Metropola si však drží prvenstvo najmä v absolútnych cenách. Dôvodom je kombinácia hustej zástavby, nedostatku miest a regulácie (PAAS), ktorá obmedzuje dostupnosť verejného parkovania.
„Za posledné roky ceny výrazne vzrástli, najmä vďaka parkovacej politike. Najviac rástli v centre, na Nivách a v novostavbách,“ vysvetľuje realitný expert Alexander Krajňak z RE/MAX Absolute Bratislava.
Dodáva, že aktuálne sa ceny garáží bežne pohybujú na úrovni 35- až 45-tisíc eur.
Stabilný výnos pri nižšej vstupnej investícii
Rast cien znamená, že garáže už mnohí nevnímajú len ako doplnok k bytu, ale ako samostatnú investíciu. Dobrou investíciou sa stávajú najmä v lokalitách s dlhodobým nedostatkom parkovania, reguláciou a hustou zástavbou.
Rozhodujúci je pomer ceny a nájmu. „V Bratislave sa nájom pohybuje približne medzi 80 až 150 eurami mesačne, čo môže znamenať hrubý výnos štyri až sedem percent ročne,“ vyčísľuje Marta Čajkovská z RE/MAX Vista Bratislava.
Prenájom garáže je podľa nej jednoduchší ako prenájom bytu – s nízkymi nákladmi, minimom starostí a menším rizikom neplatiča.
Aj konkrétne obchody ukazujú posun trhu. V roku 2024 sa napríklad v bratislavskom Starom Meste predala samostatná garáž za 100-tisíc eur.
Košice dobiehajú hlavné mesto
Rast cien je viditeľný aj v Košiciach, ktoré sa postupne približujú Bratislave. „Najrýchlejší rast cien zaznamenávame v mestskej časti Západ – Terasa a v Starom Meste, kde dopyt prevyšuje ponuku,“ hovorí Beáta Hamarová, RE/MAX Magnific Košice.
Garáž sa podľa nej čoraz častejšie vníma aj ako bezpečné uloženie peňazí.
Pri novších alebo lepšie vybavených garážach (napríklad s elektrinou alebo nabíjaním) nie sú výnimkou ani ceny blížiace sa k 50-tisícom eur. Nájomné sa pohybuje približne od 100 do 180 eur mesačne.
Nejde o zázrak, ale o nedostatok
Na zdražovanie garáží a parkovacích miest sa dá pozerať aj s nadhľadom. Podľa analytika Viktora Obtuloviča nejde o výnimočný investičný príbeh, ale o dôsledok nedostatku parkovacích miest. „Trh s garážami sa prestal brať ako doplnok k bytu a začal sa správať ako samostatná investícia,“ vysvetľuje pre Štandard.
Zároveň upozorňuje, že za rastom cien nie je primárne vysoký výnos. „Dvojciferný rast a silná Bratislava sú fakt, ale nejde o zázrak investičného segmentu, skôr o dôsledok zlyhávajúcej infraštruktúry a regulácie,“ dodáva.
Inak povedané, ceny rastú preto, že garáží je málo. Otázna je aj návratnosť pri dnešných cenách. „Výnos štyri až sedem percent znie dobre, ale len pri správnej vstupnej cene,“ upozorňuje s dôvetkom, že pri súčasných cenách v Bratislave už mnohé investície podľa neho nedávajú zmysel – skôr držia hodnotu, než reálne zarábajú.
Výhodu majú tí, ktorí nakúpili skôr. „Garáž je dnes defenzívna investícia, nie rastová. Stabilita áno, rýchle zbohatnutie nie,“ myslí si, no dodáva, že pre vlastné bývanie je kúpa garáže v regulovanej zóne často lepšie rozhodnutie ako kúpa väčšieho bytu bez parkovania.
Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického mnohí kupujú byty na hranici rozpočtu a parkovanie neriešia – najmä ak sa dá parkovať zadarmo.
O niekoľko rokov sa to však môže zmeniť. Parkovanie sa spoplatní, áut pribudne a hľadanie miesta sa stane problémom. „Dodatočná kúpa parkovacieho miesta sa ľahko predraží. Stále je to však lepšie, ako ho nemať,“ konštatuje.
Nehnuteľnosť bez parkovania sa totiž môže ťažšie predávať či prenajímať. Pri kúpe bytu sa preto neoplatí pozerať len na úsporu dnes, ale aj na budúcu potrebu.
Obmedzená ponuka drží ceny vysoko
Vývoj naznačuje, že ceny môžu zostať vysoké aj naďalej. Nových parkovacích miest pribúda málo, zatiaľ čo dopyt najmä v mestách pretrváva. Trh je zároveň menej závislý od úrokových sadzieb, keďže garáže sa často kupujú z vlastných zdrojov.
„Pri nedostatku parkovania vidíme priestor na ďalší, aj keď mierny rast cien, najmä v lokalitách s obmedzenou kapacitou,“ myslí si Čajkovská. Na druhej strane zhoršenie ekonomiky alebo rast ponuky by podľa nej mohli trh ochladiť, hoci to sa zatiaľ neočakáva.
Dodáva, že pre vlastnú potrebu je kúpa garáže v regulovanej zóne racionálnym rozhodnutím. Ako investícia dáva zmysel najmä tam, kde je stabilný dopyt a vstupná cena ešte umožňuje primeraný výnos.