Bývanie na Slovensku sa čoraz viac mení na tovar, na ktorý veľká časť ľudí jednoducho nedosiahne. Ceny nehnuteľností sa po výraznom ochladení v roku 2023 opäť rozbehli nahor a podľa najnovších dát Národnej banky Slovenska rastú rýchlejšie ako príjmy domácností.
Centrálna banka upozorňuje, že dostupnosť bývania sa zhoršuje takmer všade na Slovensku. Aj keď mzdy v posledných dvoch rokoch rástli, ceny bytov a domov ich nechávajú za sebou. Index dostupnosti bývania sa preto znovu posúva k horším hodnotám.
Trh sa neustále mení
Jednoducho povedané, bežná domácnosť musí na kúpu priemerného bytu obetovať väčšiu časť svojich príjmov ako pred niekoľkými rokmi. Mení sa aj správanie kupujúcich. Na trh sa vracajú investori a ľudia, ktorí chcú ochrániť úspory pred infláciou.
Najväčší tlak je preto na menšie a lacnejšie byty, o ktoré je najväčší záujem. Väčšie a drahšie nehnuteľnosti zdražujú pomalšie. Regulátor pritom upozorňuje, že hoci situácia nie je taká vyhrotená ako pred rokom 2022, riziko ďalšieho zhoršovania dostupnosti bývania je stále na stole.
Aj podľa Realitného barometra Realitnej únie SR sa hodnoty bytov v krajských mestách za posledné dva roky zvýšili v priemere o 25,1 percenta, pričom len za minulý rok vzrástli takmer o 12 percent. Slovensko sa zároveň v treťom štvrťroku minulého roka zaradilo medzi krajiny s najvyšším medziročným rastom cien nehnuteľností v Európskej únii.
Takéto čísla prirodzene vyvolávajú otázku, či sa realitný trh opäť neprehrieva a či sa Slovensko nepribližuje k ďalšej cenovej bubline. Časť záujemcov má obavy, že ceny „rastú ako strom do neba“, a preto s kúpou bytu neváha.
Iní, naopak, upozorňujú na príliš rýchle zdražovanie a riziko korekcie. V médiách sa preto objavujú titulky naznačujúce možné prasknutie bubliny, často bez hlbšej argumentácie.
Bublina už raz praskla
Diskusia o realitnej bubline nie je na Slovensku nová. Podobné obavy sa objavovali aj pred štyrmi rokmi. Vtedy trh napokon ochladol – od augusta 2022 do konca roka 2023 stratil Realitný barometer Realitnej únie SR na hodnote 10,3 percenta.
„Cenová bublina vzniká vtedy, keď sa ceny nehnuteľností odtrhnú od ekonomických fundamentov – najmä od vývoja miezd, kúpyschopnosti obyvateľstva alebo dostupnosti úverov. V takom prípade rastie riziko korekcie smerom nadol,“ pripomína hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Súčasná situácia sa však podľa neho v kľúčových aspektoch líši od tej z roku 2022 a menuje štyri zásadné rozdiely. „Rast cien je miernejší,“ konštatuje s tým, že hoci ceny bytov za posledné dva roky vzrástli približne o štvrtinu, tempo rastu je nižšie ako pred štyrmi rokmi.
V období od augusta 2021 do augusta 2022 totiž stúpol Realitný barometer až o 32,7 percenta, a to za jediný rok. Navyše vtedy ceny rástli rýchlejšie ako mzdy, čo výrazne zhoršovalo dostupnosť bývania.
Aktuálne je cena peňazí podľa analytika stabilnejšia. Kým v roku 2022 zasiahlo realitný trh prudké zvyšovanie úrokových sadzieb, dnes sa s podobným scenárom nepočíta. O možnom poklese hypoték sa síce diskutuje, ich ďalší rast však nie je na programe dňa. Práve zdraženie úverov pred štyrmi rokmi výrazne ochladilo dopyt a zmenilo náladu na trhu.
Slovenská ekonomika síce čelí konsolidácii verejných financií, no celková miera neistoty je podľa Kubrického nižšia ako v období energetickej krízy, vysokej inflácie alebo na začiatku vojny na Ukrajine. Vtedy dočasne klesali aj reálne mzdy, čo sa dnes nedeje v takej intenzite.
Okrem toho index Národnej banky Slovenska, ktorý sleduje mieru prehriatia realitného trhu, sa pred posledným ochladením nachádzal vo fáze vysokého rizika. V súčasnosti je síce opäť v raste, no stále sa pohybuje v bezpečnejšom pásme.
Najviac zdraželi staršie dvojizbové byty
Detailnejší pohľad na vývoj cien v krajských mestách za posledné dva roky ukazuje, že trh sa nevyvíja rovnomerne. Najvýraznejšie zdraželi staršie dvojizbové byty, ktorých ceny vzrástli v priemere o 28,3 percenta.
Nasledujú staršie trojizbové byty s nárastom o 23 percent. Najpomalšie rástli ceny novších trojizbových bytov, kde zvýšenie dosiahlo necelých 18 percent.
Lídrom zdražovania je jednoznačne Prešov. Ceny starších dvojizbových bytov sa tam za dva roky zvýšili zo 116-tisíc na 163-tisíc eur, trojizbových zo 141-tisíc na 186-tisíc eur. Novšie dvojizbové byty zdražovali najviac v Trenčíne, zatiaľ čo pri novších trojizbových bytoch dominovala Bratislava.
Prešov aj Trenčín pritom dlhodobo patrili k lacnejším krajským mestám. Posledný vývoj tak možno čiastočne vnímať aj ako znižovanie ich cenového odstupu od zvyšku Slovenska.
Podľa analytikov však jeden scenár neplatí pre všetkých. Ceny budú podľa nich rásť aj v tomto roku, hoci tempo zdražovania už nemusí byť dvojciferné. Vývoj však nebude jednotný. „Cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa bude skôr zväčšovať ako zmenšovať,“ myslí si Kubrický.
Do dlhodobého vývoja bude čoraz výraznejšie vstupovať aj demografia a presun obyvateľstva. Úbytok populácie môže vytvárať tlak na korekciu cien najmä v menších mestách, zatiaľ čo krajské mestá môžu zostať odolnejšie vďaka koncentrácii pracovných príležitostí, vzdelania a služieb.
Pozor na rozhodnutia pod vplyvom emócií
Diskusia o realitnej bubline môže podľa odborníkov vyvolávať tlak najmä na predávajúcich, ktorí sa zo strachu z možného poklesu cien snažia o rýchly predaj. „O to dôležitejšie je nenechať sa strhnúť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny a nerobiť unáhlené rozhodnutia založené na emóciách,“ upozorňuje realitný advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.
Napriek dynamickému rastu cien je realitný trh v porovnaní s rokom 2022 pokojnejší a predvídateľnejší. Riziko náhleho prasknutia bubliny je dnes nižšie – hoci úplne zmiznúť nemôže nikdy.