Dom v Taliansku za 29-tisíc eur môže pôsobiť ako realitná senzácia, no v skutočnosti je skôr výnimkou potvrdzujúcou pravidlo. Aj keď je na prvý pohľad zrejmé, že si bývanie v ňom vyžaduje nemalé investície, cena je skutočne neobvykle nízka.
Toto však nie je rozšírený scenár v krajinách starého kontinentu. Najnovšie údaje Eurostatu ukazujú, že európsky realitný trh vstúpil do novej rastovej fázy. Otázkou už nie je, či ceny stúpajú, ale kde rastú najrýchlejšie, kde sú najvyššie a kde ešte možno nájsť investičné príležitosti.
Podľa spomínanej štatistiky zdraželi domy a byty v Európskej únii vo štvrtom štvrťroku 2025 medziročne o 5,5 percenta. V krajinách eurozóny to bolo len o niečo menej, na úrovni 5,1 percenta. Trend zvyšovania cien v celej EÚ aj v eurozóne sa prejavil aj medzikvártalne.
To znamená, že európsky trh sa po období stagnácie opäť rozbieha. Za posledných desať rokov pritom ceny bývania v Únii poskočili o takmer 65 percent, zatiaľ čo nájmy sa pohli nahor o približne 22 percent. Nehnuteľnosti tak zostávajú jedným z najvýnosnejších spôsobov ochrany majetku pred infláciou.
Dôvodov je viacero. V mnohých krajinách pretrváva nedostatok novej výstavby, developerské projekty brzdia zdĺhavé povoľovacie procesy a zároveň sa postupne zlepšuje dostupnosť hypoték. Výsledkom je opätovný tlak na zvyšovanie cien.
Luxembursko na čele, východ Európy stále výrazne lacnejší
Pokiaľ ide o absolútne ceny nových bytov a domov, najdrahším štátom Európy sa podľa Deloitte Property Index stalo Luxembursko. Priemerná cena nového bývania tam dosahuje 8 760 eur za štvorcový meter.
Ak ide o mestá, víťazom je jednoznačne švajčiarska Ženeva, kde v najprestížnejších lokalitách presahujú ceny bytov 15-tisíc eur za štvorec. Vysoko sa držia aj Zürich a Londýn. Medzi najdrahšie trhy dlhodobo patria aj Švajčiarsko, Nórsko, Írsko, Holandsko či Dánsko.
Nemecké reality si podľa Eurostatu vo štvrtom štvrťroku vlaňajška medziročne pripísali tri percentá, pričom išlo o už piaty po sebe idúci štvrťrok rastu. Medzikvartálne však ceny stúpli len o 0,1 percenta, čo naznačuje, že oživenie zostáva opatrné.
Nemecko patrí medzi krajiny, ktoré zažili jednu z najvýraznejších korekcií po období lacných hypoték. Vyššie úrokové sadzby a slabšia ekonomika spôsobili pokles cien najmä vo veľkých mestách. Podľa Deloitte sa však trh postupne vracia k rastu a priemerná cena rezidenčných nehnuteľností dosiahla približne 4 800 eur za štvorcový meter.
Najdrahším mestom zostáva Mníchov, ktorý patrí k najdrahším realitným lokalitám v Európe.
Medzi dlhodobo najdrahšie realitné trhy patrí aj Rakúsko. Priemerná cena za štvorec nového bytu tu už v roku 2024 presiahla päťtisíc eur, čo štát zaradilo medzi najdrahšie krajiny kontinentu – za Luxembursko a Spojené kráľovstvo.
Rakúsky štatistický úrad však pripomína, že ceny bytov a domov síce opäť rastú, stále však nedosiahli rekordné úrovne z roku 2022. Krajina patrí medzi trhy, ktoré ponúkajú skôr stabilitu a ochranu kapitálu než potenciál prudkého rastu cien.
Viedeň si aj v roku 2025 udržala pozíciu najdrahšieho realitného trhu v Rakúsku, keď priemerná cena bytov dosiahla 5 212 eur za štvorcový meter a pri rodinných domov to bolo ešte viac – 5 376 eur. Vysoké ceny si udržiavajú aj regióny Tirolsko, Vorarlbersko a Salzbursko.
Na opačnom konci rebríčka zostávajú krajiny juhovýchodnej Európy. V Bulharsku, Rumunsku, Albánsku alebo Bosne a Hercegovine sa ceny bývania stále pohybujú na zlomku úrovne západnej Európy. Podľa údajov Global Property Guide patria medzi najlacnejšie realitné trhy Európy aj niektoré regióny Grécka či severného Macedónska.
Rozdiely sú teda obrovské. Vlani v rakúskej metropole za byt s rozlohou 70 štvorcových metrov kupujúci zaplatil približne 365-tisíc eur. Na porovnanie, v centre Ženevy by ho rovnaký vyšiel na viac ako milión eur, zatiaľ čo v niektorých mestách Balkánu, kde ceny klesajú pod dvetisíc eur za štvorcový meter, by stál zhruba 140-tisíc eur.
V raste vedú stredná a východná Európa
Najzaujímavejší vývoj však nevidíme v najbohatších krajinách, ale vo východnej časti kontinentu.
Eurostat upozorňuje, že mimoriadne zdražovanie bývania za posledné desaťročie zaznamenalo najmä Maďarsko. V Budapešti sa ceny od roku 2015 zvýšili približne o 290 percent, čo je najviac v celej Európskej únii.
Výrazne smerovali nahor cenovky nehnuteľností aj v Poľsku, Česku, Chorvátsku či Slovinsku. Krajiny regiónu stále ťažia z približovania sa životnej úrovni západnej Európy, no zároveň zápasia s nedostatkom nových bytov vo veľkých mestách. To udržiava ceny pod silným tlakom.
Zaujímavé je, že ceny sa opäť dvíhajú aj vo Francúzsku. Po dvoch slabších rokoch sa trh preberá a vo viacerých veľkých mestách zdražujú nehnuteľnosti o tri až štyri percentá ročne. Ešte výraznejší pohyb nahor pritom vidno v niektorých regiónoch západného Francúzska.
Po korekcii v rokoch 2023 a 2024 sa opäť výrazne rozhýbal aj slovenský realitný trh. Krajina sa tak zaradila medzi najrýchlejšie rastúce trhy v Európskej únii. Podľa údajov Eurostatu patrila v minulom roku k skupine štátov, kde ceny bývania rástli výrazne rýchlejšie než európsky priemer.
Napriek tomu zostáva bývanie na Slovensku lacnejšie než vo väčšine západnej Európy. Priemerná cena bývania sa podľa Národnej banky Slovenska pohybovala vlani okolo 2 800 eur za štvorcový meter, pričom Bratislava výrazne prevyšuje celoslovenský priemer s cenami nad štyrmi aj piatimi tisíckami za štvorcový meter.
Najväčší potenciál si naďalej udržiavajú Bratislava a krajské mestá, najmä Košice, kde ceny rastú rýchlejšie než príjmy domácností.
Kde sa trh, naopak, ochladzuje
Nie všade však ceny rastú rovnakým tempom.
Londýn zostáva príkladom trhu, ktorý zápasí s problémom dostupnosti. V niektorých častiach britskej metropoly ceny medziročne dokonca klesli. Dôvodom sú vysoké úrokové sadzby, daňové zmeny a fakt, že bývanie sa stalo pre mnohých kupujúcich jednoducho príliš drahé.
Analytici upozorňujú, že na trhoch s extrémne vysokými cenami existuje menší priestor na ďalší prudký rast. Naopak, väčší potenciál často ponúkajú regióny, ktoré ešte nedosiahli úroveň západnej Európy.
Práve otázka podhodnotenia je pre investorov najzaujímavejšia.
Analýza bankovej skupiny KBC upozorňuje, že medzi jednotlivými krajinami EÚ existujú výrazné rozdiely. Nie všetky realitné trhy sú dnes rovnako drahé. Za zaujímavé sa často považujú najmä časti Grécka, Rumunska, Bulharska a niektoré regióny južného Talianska. Lákajú nižšími cenami aj priestorom na ďalší rast.
Podľa hodnotení Global Property Guide patria medzi najatraktívnejšie investičné destinácie aj niektoré trhy juhovýchodnej Európy, kde výnosy z prenájmu zostávajú výrazne vyššie než v západnej Európe.
Čo bude ďalej
Väčšina analytikov už nepočíta s tým, že by sa zopakovali dvojciferné nárasty cien z obdobia po pandémii. To však neznamená, že by ceny mali klesať. Skôr naopak.
Dopyt po bývaní totiž naďalej prevyšuje ponuku. Nové byty pribúdajú pomaly a ľudia sa stále sťahujú do miest, čo vytvára tlak na ďalšie zdražovanie. Väčší priestor na rast pritom zostáva najmä v krajinách strednej a východnej Európy a v regiónoch, kde sú ceny stále nižšie než na západe kontinentu.
Pre investorov z toho vyplýva pomerne jednoduchý záver. Najdrahšie európske mestá dnes ponúkajú skôr stabilitu než výrazný rast cien. Vyšší potenciál možno hľadať v štátoch, kde sú nehnuteľnosti ešte relatívne dostupné a ekonomika rastie rýchlejšie ako priemer Európskej únie.