Zvýšiť si v penzii príjem cez vlastné bývanie zatiaľ nevieme. Ako vyzerá skratka k "švajčiarskemu" dôchodku

Už samotný názov napovedá, že má dočinenia s nehnuteľnosťou. "Na Slovensku zatiaľ neevidujeme diskusiu k tejto téme, ktorá by reflektovala požiadavky trhu, preto sa aktuálne nezamýšľame nad zavedením tohto riešenia pre klientov," hovorí pre Štandard hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. Táto banka je pritom trhovou jednotkou v rámci poskytovania hypoték.

Peniaze získate na základe hodnoty nehnuteľnosti

Princíp tohto produktu spočíva v tom, že banka alebo iná finančná inštitúcia poskytnú dôchodcom na základe hodnoty ich nehnuteľnosti financie. Môžu tak urobiť jednorazovo, po ocenení bývania, ale aj vo forme pravidelných splátok či kombináciou oboch. "Zjednodušene povedané, reverzná hypotéka je spôsob, ako si človek výmenou za odpredaj svojej nehnuteľnosti v seniorskom veku môže zvýšiť svoj dôchodok," hovorí pre Štandard analytik spoločnosti OVB Slovensko Marián Búlik.

Vo svete sa vyskytuje v dvoch základných formátoch: v tom prvom banka odkúpi od seniora nehnuteľnosť, vyplatí mu peniaze, jemu zostáva právo dožitia a banka až následne nehnuteľnosť predáva.

Druhým modelom je pôžička od banky, pričom sa tento úver vrátane úrokov vyplatí z budúceho predaja nehnuteľnosti po úmrtí majiteľov či po prípadnom odchode do domova dôchodcov. Inak povedané, ide o potenciálne riešenie, ako pomerne rýchlo zvýšiť životnú úroveň dôchodcov bez toho, aby to zaťažilo štátny rozpočet. "Ten totiž nemá priestor na razantné zvyšovanie úrovne dôchodkov, respektíve práve naopak, v dohľadnej dobe bude nutné dôchodkový systém z dôvodu negatívnej demografickej krivky zlacniť," dopĺňa expert.

Nespornou výhodou je, že si vlastníci môžu ponechať právo na užívanie svojho domu či bytu do konca života. "Vlastníctvo nehnuteľnosti sa však prepíše na banku. Ak sa vám teda niečo stane, nehnuteľnosť nepôjde do dedičského konania, ale ostane jej majetkom," upozorňuje Eva Šablová zo spoločnosti FinGo, pričom vám nebude vyplatená suma v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti, ale len do výšky 50 až 60 percent. "Samozrejme, ponúknutá cena sa ani zďaleka nerovná trhovej, no treba si uvedomiť, že majitelia majú právo v tej nehnuteľnosti dožiť a nikto nevie povedať, ako dlho, teda je to ťažko odhadnuteľná investícia aj pre banku," dopĺňa pre Štandard Igor Kliman zo spoločnosti RE/MAX Slovakia.

Podmienky sa môžu líšiť

Tento produkt nedostane každý. "Je potrebné mať určitý minimálny vek a nehnuteľnosť, ktorá je vo vlastníctve žiadateľa," dodáva. Samozrejme, inštitúcie, ktoré ju poskytujú, vyžadujú, aby nehnuteľnosť bola vo vyhovujúcom stave a mala dostatočnú hodnotu. Odborník dodáva, že je nevyhnutné, aby žiadatelia boli schopní splácať aj prípadné poplatky a úroky s ňou spojené. A tie môžu prekvapiť.

Okrem toho, že sa penzisti dostanú k finančným prostriedkom bez potreby sťahovania, je výhodou aj to, že peniaze z tohto úveru nie sú zdanené. "Pri reverznej hypotéke sa v prípade, že si dedičia seniorov chcú nehnuteľnosť ponechať, neplatí daň," vysvetľuje portál Finančný kompas. V takom prípade stačí, ak vrátia požičanú sumu aj s úrokmi. Ak o nehnuteľnosť nemajú záujem, jej trhová hodnota časom stúpne a bude pravdepodobne vyššia ako suma hypotéky. Následne ju agentúra predá a rozdiel vyplatí dedičom.

Peniaze ušetrené na daniach tak môžu ľudia na zaslúženom odpočinku použiť na akékoľvek účely, napríklad na splácanie dlhov, cestovanie alebo zlepšenie životného štandardu. A tak sa aspoň priblížiť švajčiarskym seniorom.

Pri posudzovaní žiadateľov však platia aj ďalšie podmienky. "Nehnuteľnosť nesmie byť neobývaná viac ako jeden rok. V príde úmrtia posledného dlžníka hypotéky si jeho dedičia môžu dohodnúť s bankou, že v danej nehnuteľnosti môžu bývať, kým si nenájdu nové bývanie, ale to najviac na jeden rok," dodáva portál.

Na Slovensku je to tak

Mimo Slovenska táto pre nás neobvyklá hypotéka nadobudla už aj konkrétne kontúry. "Tento produkt je čoraz viac populárny v zahraničí, pretože mnohí dôchodcovia hľadajú spôsob, ako si zabezpečiť pravidelný príjem a financovať svoje potreby v dôchodku," vysvetľuje Kliman.

Tento systém aj podľa Búlika funguje už niekoľko desaťročí v USA, Austrálii a Kanade. Teoreticky by systém u nás mohol do istej miery fungovať podobným spôsobom, existuje však viacero dôvodov, prečo sa tak v dohľadnom období nestane, nehovoriac o reálnych rizikách komplikujúcich toto riešenie na Slovensku. Zďaleka sa teda nedá povedať, že reverzné hypotéky sú hotovým riešením, ktoré stačí už len nasadiť a môže rýchlo vyriešiť nízke príjmy ľudí v dôchodkovom veku.

Reverzné, spätné alebo obrátené hypotéky ako jeden z nástrojov spomínal už Národný program aktívneho starnutia vlády v rokoch 2014 až 2020. "Obsahoval reverzné hypotéky ako jednu z možností riešenia pre zvýšenie príjmov dôchodcov, nijako však toto riešenie nerozvádzal a neriešil jeho nasadenie do praxe," hovorí analytik. Dalo by sa povedať, že ho do programu presadili odborníci na základe úspechu v anglosaských krajinách.

Diskusia sa však u nás v podstate ani neotvorila. Tŕňom v oku vtedajšej koalície bol práve fakt, že by deti zrazu po rodičoch nič nededili. A to je podľa Búlika prvou veľkou prekážkou zavedenia reverzných
hypoték na Slovensku. "Kým spoločnosť neprejde širokou diskusiou a nezačne sa meniť pohľad na rodičov ako na „zdroj majetku“, ťažko môžeme čakať vytvorenie legislatívnych podmienok pre reverzné hypotéky," konštatuje.

Poukazuje aj na to, že namiesto systémových riešení tu politici prichádzajú s náhradnými, akým je napríklad rodičovský dôchodok. Ten pritom príjmový problém penzistov podľa väčšiny odborníkov výrazne nerieši. "Súčasná legislatíva síce nezakazuje reverzné hypotéky, avšak zároveň neposkytuje potrebné podmienky pre vytvorenie trhu," dodáva s tým, že jej zmena je nevyhnutná na to, aby sa takýto systém mohol rozbehnúť a bol oň dostatočný záujem zo strany bánk.

Bankový sektor by zároveň mal mať istotu, že sa podmienky pre tento produkt počas dlhých rokov nezmenia.

Číha tu skryté riziko

Jednou z najväčších nevýhod je, že hodnota domu alebo bytu môže byť znížená bankou, a tá následne poskytne nižší úver. Práve tu sa situácia na Slovensku výrazne líši od tej v zahraničí. Množstvo nehnuteľností je totiž doslova neatraktívnych. Takmer polovicu bytového fondu tvoria staré paneláky z rokov 1961 až 1980. "Aj keď dnes majú vysokú trhovú hodnotu, banky sa pri reverzných hypotékach musia pozerať na budúcu hodnotu o 20 až 30 rokov," vysvetľuje Búlik.

Teoretická životnosť paneláku je pritom 100 rokov, aj tak sa výrazne môže skrátiť zlou údržbou či systémovými poruchami. Napríklad v bývalom východnom Nemecku sa v 90. rokoch zbúralo viacero panelových domov z tejto éry a nutnosť urobiť to isté nastane skôr či neskôr podľa odborníkov aj na Slovensku. Pre banky sú takéto byty pre reverzné hypotéky potom logicky nepoužiteľné.

A nielen to, dôchodcom by priniesli len nízku cenu. Podobný problém zaznamenávajú predovšetkým ekonomicky slabšie okresy, kde je dopyt po stavbách aj pozemkoch nízky, čím opäť trpí cena. "Byty a domy vo veľkých krajských mestách tvoria len malú časť nehnuteľností na Slovensku," konštatuje expert.

Kliman ešte upozorňuje ešte na iný fenomén. "Súkromný sektor robí už v súčasnosti také ponuky pre starších ľudí, aby si prilepšili k dôchodku. Kúpia ich nehnuteľnosť za o dosť nižšiu cenu a pôvodní majitelia majú právo v nehnuteľnosti dožiť s tým, že si platia bežné výdavky na energie," objasňuje situáciu na trhu. Právne sa to podľa neho dá aj pekne ošetriť. Verejnosť, samozrejme, tému chápe ako ožobračovanie dôchodcov. Je však potrebné podľa neho vnímať aj druhú stranu mince, a to možnosť dožiť v nehnuteľnosti.

Systém by sa mal poučiť z druhého piliera

Na neduhy, ktoré boli spojené s dôchodkovým starobným sporením a pripomenuli éru realizácie zmien, poukazuje aj Búlik. Systém by rozhodne bolo podľa neho potrebné nastaviť tak, aby motivoval banky k zapojeniu, a zároveň by trh „nezošnuroval“ tak, ako pri začiatku výplat dôchodkov z 2. piliera cez prikázanú formu anuitných dôchodkov.

Vtedy bol počet dôchodcov z 2. piliera veľmi nízky a systém sa len rozbiehal, čo spôsobilo, že vypočítané penzie pôsobili extrémne neatraktívne. "Niečo podobné by mohlo nastať aj pri reverzných hypotékach," myslí si Búlik. Zároveň je dôležité, aby dôchodca peniaze z tejto hypotéky neminul a nestal sa z neho sociálny prípad. Keďže Slováci majú drvivú väčšinu svojho majetku v nehnuteľnostiach, týmto krokom by ľudia prišli o poslednú „záchrannú brzdu“ pri riešení finančnej situácie.

Nie je pritom ničím novým, že našinci k vlastníctvu bývania vyslovene inklinujú. Podľa júnových štatistík Národnej banky Slovenska sa čisté bohatstvo typickej domácnosti medzi rokmi 2017 až 2021 zvýšilo takmer o 40 percent – zo 70-tisíc na 97-tisíc eur. A za týmto skokom stojí hlavne vlastníctvo nehnuteľností. Vyše 90 percent ľudí u nás totiž bývanie vlastní. A keďže cena išla v posledných rokoch prudko nahor, rástlo aj bohatstvo.

Diskusia sa zatiaľ neotvára

Ak opomenieme faktor, že väčšina dedičov by zrejme zo strany rodičov toto dôchodkové riešenie neprivítala, stále je tu aj istá skupina, pravdepodobne zanedbateľná, pre ktorú by to určite bolo výhodné. Ide o tých, ktorí svoj majetok nemajú komu zanechať. Výkričníkom však okrem starého bytového fondu je aj starnúca populácia.

No a menej ľudí sa do budúcnosti rovná aj menšiemu dopytu po nehnuteľnostiach. "Podľa štatistík bolo v roku 2020 vo veku 20 až 44 rokov 1,9 milióna Slovákov, zatiaľ čo v roku 2060 to bude už len necelých 1,4 milióna ľudí," vyčísľuje Búlik. Problémom by mohol byť aj nízky záujem bánk pri spustení systému, ktorý by priniesol príliš nízke ceny nehnuteľností, ale takisto aj príliš striktne nastavený systém doživotnej renty.

Výsledkom týchto rizík by mohli byť ponuky bánk, na ktoré by klienti vôbec nereflektovali, a trh by sa podľa analytika nerozbehol. Možno aj to sú dôvody, pre ktoré sa v súčasnosti javí, že bankový sektor či ministerstvá financií alebo sociálnych vecí nepociťujú potrebu vôbec začať diskutovať o tejto téme. A to, čo sa dá odhadnúť naozaj veľmi ťažko, je samotný trh nehnuteľností.

Získali by zaujímavú pozíciu

Ak by sa trh reverzných hypoték rozbehol do podoby ako v anglosaských krajinách, nahral by do karát bankám, ktoré by sa stali významným hráčom na trhu predaja nehnuteľností. "To by im teoreticky umožňovalo získať dominantnú pozíciu v oblasti zabezpečenia bývania, a s tým aj vyššiu ziskovosť z celého životného cyklu poskytnutia pôvodnej hypotéky a neskôr reverznej hypotéky," vysvetľuje Búlik.

V teoretickej rovine by tak mohla klesnúť úroková marža, ktorá je hlavným zdrojom príjmov bánk na Slovensku. Ako sme však už spomínali, títo finančníci sú zatiaľ voči reverzným hypotékam veľmi rezervovaní. Popravde sa im niet čo diviť, keďže ich biznis model podľa analytika výborne funguje s dnešným nastavením klasických hypoték a bankové domy všeobecne neláka predstava, že by mali manažovať predaje nehnuteľností. "Samotné ceny nehnuteľností by len pre reverzné hypotéky nemali dôvod na pokles. Samozrejme, na budúce ceny nehnuteľností bude vplývať množstvo iných faktorov," uzatvára analytik.