Aké budú možnosti financovania nehnuteľností v Košiciach v roku 2024?

Financovanie výstavby domu cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) ponúka značné výhody, no aj isté nevýhody. Podľa finančného sprostredkovateľa Daniela Richnavského z Prosight Slovensko je hlavnou výhodou nízka úroková sadzba počas celého trvania úveru. Manželia aj samotní žiadatelia sa môžu tešiť na úrok 2 % s tým, že pre mladomanželov, odchovancov a ľudí s ťažkým zdravotným postihnutím je sadzba ešte nižšia, a to 1 %. Naopak, nevýhody sú oklieštené obdobie na podávanie žiadostí, obmedzenie maximálneho príjmu a maximálnej hodnoty úveru a zložitý schvaľovací proces.

Pripomína, že v mestách ako Košice, Poprad či Kežmarok za posledných päť rokov neschválili žiadne žiadosti. „Od budúceho roka sa však tieto lukratívne sadzby 1 – 2 % v ŠFRB budú prehodnocovať, pričom sa určite zvýšia,“ dodal finančný sprostredkovateľ.

V porovnaní s tým je financovanie cez banky, kde stačí doložiť základné dokumenty ako znalecký posudok, overenie príjmu, stavebné povolenie a projekt domu, rýchlejší a jednoduchší proces. Banky ponúkajú schválenie žiadosti približne do týždňa a flexibilné podmienky pre výber úveru.

Banka a ŠFRB – porovnanie podľa Richnavského

• ŠFRB ponúka úrokové sadzby medzi 1 a 2 % s výhodami pre mladomanželov, odchovancov a ľudí s ŤZP.
• Nevýhody sú obmedzené obdobie pre podanie žiadostí a limitovaný príjem žiadateľov.
• ŠFRB má tiež obmedzenia maximálnej hodnoty úveru a veľkosti zastavanej plochy.
• Proces schvaľovania môže byť zdĺhavý a nie vždy je zaručené schválenie jednotlivých položiek.

Naproti tomu banky poskytujú viac flexibility:

– rýchlejšie schvaľovanie žiadostí;
– možnosť postupného čerpania financií na základe priebehu výstavby;
– vyššie úrokové sadzby, ale s očakávaním ich zníženia v budúcnosti.

Richnavský ďalej poznamenal, že aktuálna základná úroková sadzba ECB je 4,50 % a tieto sadzby by mali pomôcť znížiť infláciu. Predpokladá sa, že v druhom štvrťroku 2024 a na začiatku roku 2025 dôjde k postupnému znižovaniu sadzieb, ECB sa totiž snaží dostať na cielenú hranicu 2 % inflácie v strednodobom horizonte.

Úvery a vplyv Európskej centrálnej banky (ECB)

Aktuálna základná úroková sadzba ECB, nastavená na 4,50 %, má priamy vplyv na úrokové sadzby ponúkané bankami. Richnavský upresňuje, že ECB aktuálne očakáva, že udržanie tejto sadzby pomôže znížiť infláciu na požadovanú hodnotu. V roku 2024 sa očakáva stabilizácia sadzieb a v druhom štvrťroku 2024 a začiatkom roku 2025 by sa mali postupne znižovať. Analytické predpovede naznačujú možné zníženie základnej sadzby o približne 0,75 % až 1 %.

Trh s nehnuteľnosťami

Realitný maklér Tomáš Kolesár z RK Kolesár poukázal na to, že prognóza vývoja trhu s nehnuteľnosťami je neistá, s predpokladom pokračovania recesie a možným poklesom cien. Dopyt po pozemkoch je vysoký, ale ceny sú na hrane únosnosti. Ceny prenájmov, najmä v Starom Meste v Košiciach, sú vysoké, čo je ovplyvnené hlavne dopytom zo strany študentov. Kolesár zdôrazňuje, že predpovedať budúci vývoj trhu je komplikované a že len tipovanie by bolo riskantné.

V súčasnosti však možno konštatovať, že slovenský trh do značnej miery kopíruje situáciu v zahraničí. Kým v minulom roku sa priemerná cena trojizbového bytu v metropole východu pohybovala niekde na úrovni 200-tisíc eur, v tomto roku mohli ľudia zaznamenať pokles zhruba o 30-tisíc eur, pričom prepad je v mestských častiach Ťahanovce, Furča či Nad Jazerom, v Šaci sú byty cenovo dostupnejšie, mierny nárast nastal v centre mesta alebo na Severe. Naproti tomu v Prešove, kde sú ceny bytov porovnateľne lacnejšie, je záujem aj o lacnejšie domy či novostavby. V metropole Šariša sú rozdiely oproti Košiciam v desiatkach tisícov eur.

Podľa Daniela Richnavského z Prosight Slovensko a realitného makléra Tomáša Kolesára je trh s nehnuteľnosťami v Košiciach plný výziev. ŠFRB ponúka nízke úroky, ale s komplikovaným procesom, kým bankové financovanie je flexibilnejšie, ale drahšie. Vývoj cien nehnuteľností je neistý, aj keď v súčasnosti stabilizovaný, pričom pozemky zostávajú atraktívne napriek vysokým cenám. Prenájmy sú drahé, ovplyvnené hlavne vysokým dopytom študentov. Pri kúpe nehnuteľnosti sú preto potrebné opatrnosť a zváženie všetkých možností.