Nájomné od buka do buka. Aj to zistil košický mestský kontrolór

Kontrolór Pavol Gallo si posvietil aj na prenajaté byty vo vlastníctve mesta. Spravuje ich Bytový podnik mesta Košice (BPMK), ktorý je mestskou organizáciou a k 31. januáru 2024 obhospodaruje 1 467 bytov. Ako uvádza správa, predmetom kontroly bolo aj overenie správnosti výšky nájomného v bytoch rôzneho druhu.

A tu to začína byť zaujímavé. Zdá sa, že nájomné v niektorých bytoch určili od buka do buka. Ide napríklad o byty na Luníku IX a v lokalite Na Demetri 1 – 6.

„Kontrolou vybranej vzorky spisov k jednotlivým bytom bolo zistené, že súčasťou niektorých spisov nie sú aktuálne zálohové predpisy platieb. Na základe dostupnej spisovej dokumentácie nie je zrejmý súčasný stav bytu, čo sa týka rozlohy a zariadenia, nachádzajú sa v nich iba evidenčné listy veľmi starých dát (v niektorých prípadoch aj 40 či 50-ročné),“ píše sa v správe kontrolóra.

ÚHK v správe upozorňuje na to, že podľa platných predpisov správca bytu má mať evidenčný list ako súčasť nájomnej zmluvy. V prípade spomínaných bytov to tak však nie je. Vzhľadom na túto skutočnosť nie je možné, podľa správy kontrolóra, zo spisovej dokumentácie okamžite zistiť, akou metodikou je vypočítaná aktuálna maximálna výška nájomného za mesiac.

„Kontrola výšky zálohových predpisov bola vykonaná priamo so zamestnankyňou, ktorá ich vypracováva. Softvér pre správu bytov vychádza ešte z údajov nastavených podľa pôvodného prvého Opatrenia Ministerstva financií (MF) SR z roku 2008, kde sú ceny uvedené v slovenských korunách. Kontrola výšky výpočtu zálohových predpisov platieb v bytoch nachádzajúcich sa v mestskej časti Košice-Staré Mesto sa nedala vykonať, keďže softvér nebolo možné počas výkonu kontroly ani len otvoriť,“ konštatuje ďalej správa kontrolóra.

Dokonca, porovnaním zálohových predpisov platieb k jednotlivým bytom a evidenčných listov kontrolóri zistili, že v niektorých prípadoch nájomníkom účtujú poplatky za zariadenie a vybavenie bytu navyše. Ide napríklad o byty na ulici Popradská 72, kde do ceny nájomného zaúčtovali aj kuchynské sporáky, ktoré pritom podľa správy kontrolóra v bytoch vôbec nie sú.

Ďalšie zistenia kontrolórov ukázali, že v niektorých prípadoch nesprávne vypočítali maximálne ceny nájmu podľa veľkosti podlahovej plochy bytu. Napríklad, do ceny nájomného obytnej miestnosti a vedľajšej miestnosti nesprávne zarátali aj základné prevádzkované hygienické zariadenie. V inom prípade zase neprirátali do výpočtu nájomného komoru.

V preverovanej spisovej dokumentácii kontrolóri zistili ďalší nedostatok, keď na účely výpočtu maximálnej ceny nájmu ostatného zariadenia a vybavenia bytu vychádzali z nesprávnej ceny. Tu sa má zohľadňovať vek a hodnota zariadenia (napríklad kuchynskej linky), ktoré bolo do bytu zakúpené. Následne sa cena nájmu určuje aj jeho opotrebením. Ak životnosť zariadenia alebo vybavenia bytu uplynula, alebo ak nie je možné zistiť jeho obstarávaciu cenu, maximálna cena nájmu za mesiac je podľa ÚHK stanovená konkrétnou sumou pre jednotlivé zariadenia a vybavenia bytu.

Kontrola zistila aj to, že BPMK v súvislosti s údržbou bytov v majetku mesta Košice, ktoré spravuje, nevedie evidenciu nákladov za činnosti dodané interne alebo externe pre jednotlivé byty samostatne. Preto kontrolór bytovému podniku odporúča dať výšku zálohových platieb do súladu s reálnym stavom vybavenia bytov. Pri určovaní nájomného za ostatné zariadenia a vybavenia bytov má postupovať podľa príslušných ustanovení Opatrenia MF SR.

Z ďalších zistení ÚHK vyplýva, že v prípade niektorých bytov na Luníku IX neúčtovali zvýšené nájomné, hoci správne malo byť. Pritom BPMK neuviedol dôvod, prečo obyvateľom bytov zvýšené nájomné neúčtoval.

V iných prípadoch narazili kontrolóri na ďalší problém. Niektoré byty v správe mesta totiž slúžia aj na podnikanie, no napriek tomu BPMK nájomcom účtuje len regulované nájomné. V jednom z bytov, ktorý bol podľa záznamov ešte v roku 1990 pridelený fyzickým osobám, je uvedené aj sídlo súkromnej spoločnosti. Konkrétne ide o byt na Jiskrovej 12, v ktorom je od roku 1999, podľa výpisu z obchodného registra, uvedené sídlo spomínanej firmy.

„Na byty užívané na podnikateľskú činnosť sa nemá vzťahovať regulované nájomné. V spisovej dokumentácii sa súhlas vlastníka s podnikateľskou činnosťou nenachádza. Ďalej bolo zistené, že výška nájomného v tomto byte, ktorý má rozlohu 86,9 m², je určená zrejme podľa evidenčného listu z roku 2011, v ktorom nie je komora o výmere 3,21 m² zahrnutá do vedľajšej plochy, a teda nie je zarátaná vo výpočte zálohového predpisu platieb,“ upozorňuje správa z kontroly na ďalší problém.

Podobný prípad zistili v byte na Vodárenskej 14, kde 5. septembra 2022 uzatvorili s nájomcom zmluvu o nájme bytu na dobu neurčitú. Ale podľa výpisu so živnostenského registra sa na tejto adrese nachádza sídlo spoločnosti.

Kontrolóri preto odporúčajú preveriť stav vo všetkých bytových domoch, či tam nie sú byty, ktoré oficiálne slúžia na podnikanie alebo ako sídla firiem, avšak BPMK im účtuje regulované nájomné. Aj z dôvodu takýchto zistení odporúčajú kontrolóri uzatvárať nájomné zmluvy na dobu určitú a v prípade potreby ich predlžovať.

Zistenia zo správy kontrolóra prišli na pretras aj na júnovom mestskom zastupiteľstve. Na celú záležitosť si ešte v minulom roku „posvietil“ aj Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ).

„Kontrolovaný subjekt nesplnil povinnosť vyplývajúcu zo štatútu mesta a zo zákona o majetku obcí tým, že sa neoverovali aktuálne trhové ceny prenájmov. Navyše, kontrolovaný subjekt navrhol nájomné v rozpore so štatútom mesta Košice a porušil zákon o finančnej kontrole tým, že nevykonal zákonnú finančnú kontrolu pred vypracovaním nájomných zmlúv o nájme bytov,“ poukázal na niektoré skutočnosti poslanec Ladislav Lörinc.

Upriamil pozornosť aj na to, že nájomné zmluvy na byty neobsahovali výšku nájomného, výšku úhrady súvisiacu s užívaním bytu. „My [DPMK, pozn. red.] sme dokázali prenajímať byty bez toho, aby zmluva obsahovala výšku nájomného? Ja som z týchto zistení zhrozený. Rád by som počul názor kontrolóra. A aj niektorých kolegov, ktorí teraz mlčia,“ dodal mestský poslanec.

K zisteniam sa vyjadril riaditeľ košického magistrátu Marcel Čop, ktorý vnímal pripomienky poslancov na zastupiteľstve ako politikárčenie. „Ak by ste si prečítali správu NKÚ, nájdete tam aj poznámky o tom, že niektoré nedostatky sme odstránili ešte počas kontroly NKÚ. Lebo išlo o formálne nedostatky. Ceny nájmov bytov boli dopísané do zmlúv. Ceny bývania sú regulované na maximálnych hodnotách. Ide len o to, že v danom prípade sa nejakým procesom podpisujú zmluvy,“ odpovedal Lörincovi riaditeľ magistrátu Marcel Čop.

Dodal, že mesto sa snažilo vyjsť nájomcom v ústrety, keďže mnohí sa nachádzajú v ťažkých životných situáciách. „Preto sú úkony nastavené tak, aby sa mohli vykonať čo najskôr,“ upresnil. Administratívne chyby preto podľa neho nespôsobovali mestu finančné škody.

„Navyše boli odstránené ešte počas kontroly NKÚ po prerokovaní toho, ako to máme spraviť. Preto by som v tomto prípade nerobil z blchy slona, ako sa o to niektorí snažia. Kolegovia, ktorí túto agendu zastrešujú, pristupovali k veci maximálne proklientsky. Ako sociálne cítiaci pomohli ľuďom v núdzi,“ dodal riaditeľ magistrátu.

Lörincovi odpovedal aj mestský kontrolór. „Na väčšinu zistení, ktoré konštatoval NKÚ som upozorňoval v rámci kontrolných zistení kontrol ÚHK. Pre mňa to nie je nič nové. Aj preto sú ako jedno z opatrení navrhnuté nápravy následkov celoročného hospodárenia,“ uviedol kontrolór s tým, že navrhuje aj opatrenia týkajúce sa zistení NKÚ.

Kontrolór Gallo má už niekoľko mesiacov veľké výhrady k hospodáreniu mesta, s čím sa netajil ani na spomínanom zasadnutí mestského zastupiteľstva. Správa z kontroly podľa neho len poukazuje na nedostatky. „Minulý rok bol z hľadiska hospodárenia taký špecifický, že ja si nedovolím v prípade, keď nevidím výrok audítora ani audítorskú správu povedať, že nemám výhrady voči hospodáreniu mesta. Toto je môj osobný názor,“ vysvetlil kontrolór.

Gallo ešte na mimoriadnom zasadnutí mestského zastupiteľstva vo februári tohto roka oznámil, že odstúpi z funkcie, no potrebuje ešte dokončiť rozbehnuté kontroly. Ako dôvod uviedol zložitú finančnú situáciu mesta a ignorovanie zo strany primátora a vedenia magistrátu.