Bývanie dražie pri takmer nezmenených úrokoch na hypotékach. Hore idú aj prenájmy

Rýchleho a výrazného zlacnenia hypotekárnych úverov sa pravdepodobne nedočkáme, úrokové sadzby prejdú skôr kozmetickými úpravami, tak ako doteraz. Realitný trh napriek tomu ožíva a ceny nehnuteľností stúpajú.

Potvrdzuje to nielen Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý kontinuálne rastie už deviaty mesiac za sebou, ale aj samotné realitné kancelárie po celom Slovensku. „Hodnota Realitného barometra sa vracia na úroveň z novembra 2022, od začiatku roka stúpla už o šesť percent, a to nie je koniec,“ vysvetľuje Realitná únia SR s tým, že nikto nečakal, že po ochladení trhu v novembri 2022 dôjde tak rýchlo k jeho zotaveniu.

Podľa hlavného analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického je aktuálne zdražovanie bytov o to väčším prekvapením, že sa deje pri takmer nezmenených úrokových sadzbách na hypotéky. „Vidíme pri nich ďalej úročenie nad štyri percentá, kozmetické zmeny úrokov smerom dole si ľudia ani nevšimli,“ konštatuje analytik.

Dodáva, že zdražovanie bytov bez toho, aby zlacňovali úvery ukazuje, že cena peňazí nemusí mať na realitný trh taký fatálny dosah, ako to donedávna vyzeralo.

Darí sa nielen predajom, ale aj nájmom a podľa odborníkov bude tento trend pokračovať aj v nasledujúcich mesiacoch.

Nižšia dostupnosť úverov naďalej dvíha ceny nájmov, hlásia realitné kancelárie naprieč Slovenskom

Úrokové sadzby hypoték však nie sú jediné, ktoré sa podieľajú na vývoji cien nehnuteľností. „Predstavte si orchester, kde úrokové sadzby hrajú rolu huslí – sú dôležité, ale nie jediné,“ vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec s dôvetkom, že orchester totiž podľa neho tvoria aj ďalšie nástroje, ako ekonomický rast, nezamestnanosť, inflácia, demografia, migrácia, lokalita či nálada na trhu. A cena nehnuteľností, ako výsledná symfónia, je ovplyvnená všetkými.

No a podobne ako u nás sa situácia vyvíja v susednom Česku. Ceny bytov stúpajú, úrokové sadzby sa pritom dlhodobo držia okolo piatich percent.

Hoci väčšina potenciálnych kupujúcich by privítala hypotekárne úroky okolo jedného percenta, aké Slovensko zažívalo v rokoch 2020 až 2022, odborníci to vidia inak. „Úrokové sadzby hypoték od 3,5 percenta do štyroch sú zdravé. Prinášajú dostatok príležitostí pre každého na realitnom trhu,“ hovorí predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros.

Úverový poradca spoločnosti Gepard Finance Radoslav Papánek predpokladá, že úrokové sadzby budú klesať aj naďalej. „Trhu pomôže, keď sa dostaneme na úroveň 3,5 percenta,“ myslí si.

Ceny ako pred dvomi rokmi

Hodnota Realitného barometra, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, sa v auguste 2024 medzimesačne zvýšila už deviaty raz za sebou. Tentokrát to bolo o 1,3 percenta a barometer sa vyšplhal na 2 787 eur za štvorcový meter. Ide o veľmi podobné číslo, aké sme videli v novembri 2022.

Vtedy sa ručička Realitného barometra zastavila na čísle 2 791 eur za štvorcový meter. V tom čase bol však trh vo fáze poklesu. „Aktuálne rastie, pričom tento rok je Realitný barometer v pluse už šesť percent. Pozitívnu zmenu konštatovali tiež NBS a štatistický úrad, čo umlčalo aj tie posledné kuvičie hlasy, ktoré varovali pred nepriaznivým vývojom na realitnom trhu,“ dodáva Kubrický.

Vidíme, že v pri starších i novších bytoch medziročne vo väčšine krajských miest ceny rástli, pričom najviac v Žiline a Košiciach.

Optimizmus naprieč Slovenskom

Členovia Realitnej únie SR a minuloroční víťazi súťaže Realitná kancelária roka hlásia pozitívny sentiment na strane kupujúcich, a aj predávajúcich.

„Kontinuálne cítime, že trh sa oživil, dopyt je silnejší ako ponuka a trh je pozitívny,“ potvrdzuje Roman Kružliak, konateľ realitnej kancelárie WFG reality v Žiline. Žilina je jedným z miest, kde ceny medziročne dynamicky rástli, a to o 8,7 percenta pri starších a 10,9 percenta pri novších 2-izbových bytoch. Kružliak zdôraznil záujem o malometrážne byty. Ich cena vzrástla od začiatku roka 2024 takmer o 10 percent.

Zvýšený dopyt cítia aj na východe Slovenska. „Dopyt vzrástol, ľudia nás oslovujú priamo s požiadavkou na vyhľadávanie nehnuteľností,“ potvrdzuje Richard Gál, CEO realitnej kancelárie EQUILIBRIO real. „Tu v Košiciach je cítiť zvýšený záujem aj kvôli príchodu Volva. Meniť sa bude aj územný plán mesta a v príprave sú desiatky developerských projektov. Prísun nových investícii bude tlačiť na to, aby ceny nehnuteľností ešte stúpali,“ dodáva Gál.

Trošku iná situácia je na západe Slovenska. Realitná kancelária RADO Reality Group v Trenčíne neeviduje výrazný vzostup cien nehnuteľností. „Tu je ponuka stabilizovaná. Ak sa bavíme napríklad o 3-izbových bytoch v Trenčíne, tak ponuka bytov osciluje okolo 170 až 180 kusov na predaj za posledného trištvrte roka,“ priblížil Radovan Pavlík, konateľ realitky, ktorá získala v spomínanej súťaži ocenenie Absolútny víťaz. „Záujem je aj o staršie byty, ľudia sú pripravení kúpiť investičné nehnuteľnosti na prenájom,“ dodáva Pavlík.

Darí sa nájmu

Situácia na trhu s bývaním aktuálne praje nájmu. „Na trh sa vracajú investori a na investičnom trhu narastá optimizmus. Na jednej strane sa zvýšila úroková sadzba na hypotékach, na strane druhej narástlo aj nájomne, a to si investori uvedomujú,“ približuje situáciu v Žilinskom kraji Kružliak.

Na východe Slovenska už cítiť príchod Volva, záujem o nájom stúpa a prejavuje sa to aj na cenách. „Jednoizbové byty sa prenajímajú na úrovni 600 eur, 2-izbové okolo 600 až 800 eur a 3-izbové sú na v rozmedzí od 800 až 1 000 eur, pričom ide o mesačný nájom s energiami,“ hovorí Richard Gál.

Desiatky realitných kancelárii práve z dôvodu rastúceho trhu s nájmami začali ponúkať novú, modernú a komplexnú službu z dielne Realitnej únie SR Nájom plus+. Ide o režim nájmu, ktorý je bezpečný  pre  prenajímateľa a korektný k nájomcovi, model s jasnými pravidlami pre všetky strany v nájomnom vzťahu.

Na konci roka dvojciferný medziročný rast

Do konca roka sa budú ceny bytov ďalej zvyšovať, a to doterajším tempom. Medziročný rast Realitného barometra na konci decembra bude pravdepodobne atakovať dvojciferné číslo.

Niektorí záujemcovia o nehnuteľnosť budú čakať do budúceho roka na lacnejšiu hypotéku, keďže však pokles úrokových sadzieb bude pozvoľný, táto stratégia sa im pri kúpe na rastúcom trhu nemusí vyplatiť.