Zdražovanie bytov sa zrýchlilo. Medziročne si najviac pripísali tri izby v Žiline
V septembri uplynuli dva roky, odkedy Realitný barometer dosiahol svoje maximum, a to 2 902 eur za štvorcový meter. V ďalšom období sa trh s nehnuteľnosťami ochladzoval. Zaznamenal pokles cien, čo sa, samozrejme, prejavilo na znížení hodnôt, ktoré pravidelne zostavuje Realitná únia SR.
Viac ako novšie byty si to vtedy „odniesli“ tie staršie, ktoré zlacneli výraznejšie. „Výsledkom bolo, že rozdiely medzi týmito dvomi typmi bytov sa zväčšili,“ hovorí pre Štandard analytik únie Vladimír Kubrický. Situácia sa však už niekoľko mesiacov otáča.
Porovnanie údajov podľa Realitného barometra. Zdroj: Realitná únia SR
Posledné dáta okrem zdražovania ukázali aj niečo iné. „Po štyroch štvrťrokoch postupného zlacňovania medziročne vzrástli ceny všetkých nehnuteľností o štyri percentá,“ informoval začiatkom septembra Štatistický úrad SR s dôvetkom, že zmenu oproti úvodu roka zaznamenali staršie nehnuteľnosti, ktoré zdraželi o 2,9 percenta.
Bankári sú opatrní
Misky váh sa teda už niekoľko mesiacov nakláňajú na stranu predávajúcich. Tí, ktorí majú riešenie otázky svojho bývania ešte pred sebou, si budú musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Okrem toho im situáciu mierne komplikuje aj fakt, že banky sa so zmenami sadzieb na úveroch smerom nadol neponáhľajú.
A to sme boli v minulom mesiaci svedkami ich zníženia európskym regulátorom, čím Európska centrálna banka vyslala celkom jasný signál. Nastavenie jej menovej politiky ostáva podľa guvernéra Národnej banky Slovenska Petra Kažimíra aj naďalej dostatočne prísne na to, aby pomáhalo stláčať infláciu nadol k požadovanej úrovni, na ktorú by sa mala dostať v budúcom roku.
Zníženie sadzieb zároveň poskytuje ekonomike aj určitú úľavu. Vo vývoji inflácie však guvernér naďalej vníma riziká. „Na to, aby som podporil prípadné ďalšie zníženie sadzieb v októbri, by som potreboval vidieť významnú zmenu, silný signál, pokiaľ ide o pohľad na budúci vývoj. Faktom však je, že do októbrového zasadnutia Rady guvernérov nepríde veľa nových informácií. S najväčšou pravdepodobnosťou si budeme musieť počkať až do decembra. Vtedy bude jasnejšie, čo nás čaká do budúcna,“ zhodnotil Kažimír.
Pohľad do budúcnosti sa podľa neho pri raste cien v oblasti služieb spolieha na významné spomalenie rastu v budúcom roku, no toto spomalenie nemusí prísť. Pripustil, že oživenie ekonomického rastu v eurozóne je všetko, len nie svižné, a nedostatok dôvery v ekonomike je cítiť na každom kroku. „Tu by som rád pripomenul, že zníženie sadzieb nie je magickým riešením. Áno, ekonomike to, samozrejme, pomôže, no príčiny trápenia európskej ekonomiky sú inde a sú hlbšie,“ podčiarkol šéf centrálnych bankárov.
Znižovanie úrokových sadzieb na hypotéky je v nedohľadne
V prvom jesennom mesiaci tohto roka rast cien bytov zrýchlil. Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý monitoruje ceny bytov v krajských mestách, v septembri 2024 medzimesačne stúpol o 2,2 percenta a priblížil sa sumou 2 847 eur za štvorcový meter spomínanému maximu. Ide zároveň o najväčší tohtoročný percentuálny prírastok.
Napriek tomu je podľa Kubrického stále predčasné hovoriť o realitnom boome, keďže viditeľné znižovanie úrokových sadzieb na hypotéky je v nedohľadne. Jeho slová potvrdzujú aj nedávne dáta regulátora, ktorý koncom septembra informoval, že po období stabilizácie sa poskytovanie hypoték na Slovensku v druhom štvrťroku 2024 mierne zvýšilo.
Prejavilo sa to najmä nárastom počtu úverov, pričom išlo o prvý rast od začiatku sprísňovania menovej politiky v roku 2022, a to naprieč bankami na trhu. „Napriek tejto zmene produkcia hypoték v druhom štvrťroku 2024 naďalej zostala 30 percent pod dlhodobým priemerom. Štruktúra poskytovaných úverov ani úverové štandardy sa prakticky nezmenili, konštatovala centrálna banka.
Dodala, že Slovensko je v raste úverov na mediáne krajín Európskej únie. „V regióne strednej a východnej časti EÚ je rast slovenských hypoték dokonca druhý najpomalší,“ vyčíslila s dôvetkom, že úrokové sadzby sa podľa nej zatiaľ menia len veľmi opatrne.
Od marca do júla tohto roka sa hypotéky na Slovensku poskytovali v priemere za 4,6 percenta a prípadný pokles bol len na úrovni stotín percenta. Čiastočnú zmenu trendu možno očakávať až od augusta, keď viaceré banky avizovali znižovanie sadzieb. „Prevažná väčšina krajín eurozóny pritom na trend zlacňovania nabehla už na prelome rokov 2023 a 2024,“ upozornil regulátor.
Dopyt po bytoch budú brzdiť viaceré opatrenia
Vyzerá to tak, že veľké zmeny nemôžeme očakávať ani na budúci rok. Znamená to, že ľudia si za bývanie nebudú môcť dovoliť zaplatiť výrazne viac ako teraz. Priemerná reálna mzda bude totiž podľa Kubrického na Slovensku stagnovať, pričom dopyt po bytoch pribrzdí aj zreálnenie cien plynu pre domácnosti a nedávno prijatý konsolidačný balíček vlády.
Medziročné porovnanie cien ukazuje, že najväčší cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi je pri dvojizbových bytoch v Banskej Bystrici (33 percent) a pri trojizbových v Žiline (39,7 percenta). Naopak, najmenší zaznamenali dvojizbáky v Prešove (10 percent) a trojizbové bytové jednotky v Bratislave (17,6 percenta).
Prehľad cien v jednotlivých krajských mestách podľa barometra. Zdroj: Realitná únia SR
Pri medziročnom porovnaní cien vidíme, že väčšina bytov skončila v pluse, pričom najviac za posledný rok poskočili hore ceny v Žiline a Košiciach.
Hoci sa realitný trh tento rok znovu dostal na rastovú trajektóriu, hodnota Realitného barometra je aktuálne oproti septembru 2022 stále nižšia (2 847 verzus 2 902 eur/m2). „Keďže zvyšovanie cien bytov bude pokračovať aj vo štvrtom štvrťroku 2024, dá sa predpokladať, že barometer prekoná svoje maximum ešte tento rok,“ uzatvára Kubrický.