Ťahúň realitného trhu nepoľavuje. Bratislava cenami bytov porazila Rím

To, že priemerné ceny bytov v hlavnom meste Slovenska dosahujú úroveň, ktorá sa vyrovná západoeurópskym metropolám, vyplýva z dát realitnej spoločnosti RE/MAX. V prvej polovici roka 2024 sa totiž cena staršieho bytu pohybovala na úrovni 3 770 eur za štvorcový meter, u tých novších je to však podstatne viac.

Tam si kupujúci musí pripraviť viac ako päťtisíc za štvorcový meter, čo Bratislavu katapultuje medzi západoeurópske metropoly ako Praha či Madrid, ktorých ceny sa za rovnakú podlahovú rozlohu pohybujú tesne pod spomínanou hranicou. Naopak, až 5 151 eur zaplatíte za štvorcový meter, ak ste fanúšikom bývania v metropole Rakúska.

Hlavné mesto je skrátka lákadlom

Len na predstavu, ceny za bratislavské byty sa pomaly blížia dokonca k tým berlínskym, kde budete musieť siahnuť do peňaženky ešte hlbšie – tam vyjde štvorcový meter na viac ako 6-tisíc eur. No a z analýzy vyšla slovenská metropola dokonca aj ako víťaz nad tou talianskou. V Ríme štvorcový meter staršieho bytu zoženiete v priemere za niečo vyše troch tisíc eur.

Prieskum ďalej vyčísľuje, že v Bratislave sa realizovalo až 32 percent zo všetkých realitných transakcií. Ľudí zjavne neodrádza ani fakt, že ceny sú takmer dvojnásobné oproti iným mestám na Slovensku. A tak ostáva metropola v rámci realitného trhu na výslní a charakterizuje ju skutočne neutíchajúci dopyt.

Na porovnanie, Banská Bystrica ponúka staršie byty priemerne za 2 150 eur za "štvorák" a novostavby idú o tisícku viac. Metropola východu je predsa len o čosi drahšia. Starší košický byt vám z rozpočtu vytiahne zhruba 2 600 eur a novostavba 4 200 eur za štvorcový meter.

Prečo ceny rastú tak rýchlo?

Začiatkom tohto roka informovali analytici Národnej banky Slovenska o zastavení poklesu cien. Predchádzajúce náročné obdobie poznačené pandémiou koronavírusu a jej následkami, ktoré spôsobila neskôr v kombinácii s vypuknutím vojny, dopadli na realitný trh skutočne tvrdo.

Ceny síce klesli, ale nedalo sa hovoriť o nejakom skokovom páde. Práve naopak, novostavby si v podstate svoju hodnotu viac-menej zachovali. A chladnúci dopyt spôsobený infláciou a nárastom úrokových sadzieb developeri neriešili výrazným zlacnením, skôr rôznymi akciami – tí šťastnejší sa v tomto období dostali napríklad k parkovaciemu miestu takzvane zadarmo.

Stále totiž máme na Slovensku nedostatok bytov, a keď viazne ponuka, je logické, že ceny sa smerom nadol nerozbehnú. Naša metropola má ešte podobne ako iné hlavné mestá devízu vo svojej polohe a charaktere mesta. Ide totiž o hlavné ekonomické centrum krajiny, čím vyšší záujem priťahuje.

No na vyššie ceny vplývajú aj iné faktory. Mesto ponúka silný pracovný trh, vyššie priemerné platy a rozvinutú infraštruktúru, čo zvyšuje záujem investorov aj zahraničných obyvateľov. Práve to umožňuje Bratislave konkurovať významným európskym metropolám.

Vymenované benefity majú aj odvrátenú stránku a za istých okolností môžu zhoršovať dostupnosť bývania pre miestnych obyvateľov. „Na Slovensku pozorujeme pozitívne signály oživenia dopytu. Kým inflácia klesá, úrokové sadzby hypoték sa pohybujú okolo piatich percent alebo vyššie, čo ovplyvňuje dostupnosť nových nehnuteľností," vysvetľuje Jan Hrubý, generálny riaditeľ RE/MAX Česko a Slovensko.

Na porovnanie uvádza našich západných susedov, aktuálne sú tam totiž hypotéky na úrovni štyroch až piatich percent. "Aj keď je na Slovensku situácia iná ako v Českej republike, kde pokles úrokových sadzieb priamo podporil zvýšený dopyt, veríme, že s postupným zlepšovaním ekonomickej situácie a stabilizáciou cien sa aj na Slovensku očakáva nárast záujmu o nehnuteľnosti,“ dodáva.

Aké sú dosahy na obyvateľov?

Už niekoľko rokov sledujeme, že rastúce ceny nehnuteľností vytláčajú mnohých obyvateľov Bratislavy na predmestia alebo do iných miest. To, samozrejme, mení demografickú skladbu mesta a zvyšuje tlak na infraštruktúru v okolitých oblastiach. Na dennej báze tu vidíme skutočne náročnú dopravnú situáciu, ktorej optimalizácia si bude vyžadovať zmenu prístupu na rôznych stupňoch riadenia.

Dobrou správou je, že aj keď, ako sme spomínali, ceny novostavieb neklesajú, developeri v Bratislave a Košiciach pokračujú v rôznych stimuloch na prilákanie kupcov. Stretnete sa tak napríklad s príspevkami na splátky alebo splátkovými prázdninami na prvé tri mesiace. Čo by mohli oceniť najmä tí, ktorých najväčší obchod života ešte len čaká.

Vysoké ceny bývania totiž do nezávideniahodnej situácie vrhajú najmä mladé rodiny. Ich prístup k bývaniu je obmedzený, keďže nové byty si často nemôžu dovoliť. Ostávajú teda v prenájme, ktorého cena v poslednom období rastie tiež.

Jednou z možností, ako situáciu riešiť, je poobzerať sa po bývaní aj v iných lokalitách. Z analýzy totiž vyplýva aj to, že na rozdiel od Bratislavy ceny starších bytov v iných regiónoch klesli v niektorých prípadoch až o pätinu, čo by podľa predikcií mohlo prispieť k čiastočnému vyváženiu dostupnosti bývania.

Oplatí sa kupovať byt v tomto období?

Na najčastejšiu novinársku aj laickú otázku odpovedal pre Štandard Ján Palenčár zo spoločnosti Urban & Partner. "Pri našej praxi sa s tou otázkou stretávame každý deň. A odpoveď? Včera bolo neskoro. Tiež jedno z najčastejších klišé. Tu je však na mieste sa zamyslieť, či je to tak aj na Slovensku," hovorí.

Ak sa pozrieme na exaktné dáta, už druhý štvrťrok 2024 naznačoval mierny obrat a zvýšenie obchodnej aktivity. Potvrdzujú to podľa neho čísla vo viacerých regiónoch Slovenska, kde došlo k medzikvartálnemu aj medziročnému rastu realizačných a ponukových cien nehnuteľností.

Jedným z dôvodov, prečo sa to deje, je pokles úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky. "Zníženie sadzieb povedie k lacnejším hypotékam. A tí, čo kupujú dnes, budú môcť v budúcnosti refinancovať za nižšie sadzby," vysvetľuje odborník. Sadzby budú totiž postupne klesať a realitný trh sa ešte viac rozhýbe.

Upozorňuje na to, že sa zároveň stavia menej, čo so zvyšujúcim sa dopytom opätovne bude tlačiť na rast cien v nasledujúcom období. Potvrdzujú to aj dáta Štatistického úradu SR. Výrazné spomalenie dokončovania výstavby bytov pokračovalo už druhý štvrťrok po sebe.

V druhom kvartáli tohto roka sa skolaudovalo viac ako štyritisíc bytov, čo je medziročný prepad o viac ako 16 percent. "Zároveň sa v druhom štvrťroku začalo stavať 4,6-tisíca nových bytov, čo je takmer rovnaký počet ako v rovnakom období minulého roka, no menej než päťročný priemer spred roka 2020," dodáva Palenčár.

V okolitých krajinách nehnuteľnosti zdražujú tiež

Ak sa pozrieme za hranice, aj tam zaznamenávame v druhom štvrťroku 2024 rast cien domov a bytov. Podľa Európskeho štatistického úradu Eurostat najvýraznejšie vzrástli v Poľsku, až o 17,7 percenta. O viac než 10 percent stúpli aj v Bulharsku (15,1 percenta) a Litve (10,4 percenta).

Dvojciferný rast, presne o 10 percent, zaznamenali ceny nehnuteľností ešte v Chorvátsku. Na Slovensku sa medziročne ceny nehnuteľností zvýšili o štyri percentá a tento trend bude podľa Palenčára ďalej pokračovať. "Na Slovensku vstupuje do hry aj vyššia DPH, ktorá sa v budúcom roku dostane z 20 na úroveň 23 percent," upozorňuje.

Rozdiel v cene bytu v tomto a budúcom roku záleží od viacerých faktorov, ale každopádne pre mnohých bude možno zásadný v rozhodovaní. "Zoberme si taký dvojizbový byt v Bratislave, ktorý aktuálne stojí 180-tisíc eur pri aktuálnej 20-percentnej DPH," uvádza pre Štandard príklad.

Od budúceho roka bude stáť po trojpercentuálnom zvýšení zhruba 185 400 eur. Celková DPH sa pri takomto byte zvýši z 30-tisíc eur na 35 400 eur. Rozdiel teda bude 5 400 eur. Do budúcna by podľa neho mala rásť aj cena nájmov, takže kupujúci sa v prípade investičného bytu nemusia obávať, že by náklady prevyšovali príjmy.

Dáta viacerých renomovaných spoločností potvrdzujú, že priemerná cena nájomného za byt na Slovensku sa v druhom štvrťroku 2024 pohybovala na úrovni viac ako 700 eur. Medziročne vzrástla o viac ako osem percent. Najväčší medziročný nárast cien sa zaznamenal v krajských mestách.

Ekonómovia sa zhodujú na tom, že hypotéky v strednodobom horizonte klesnú na úroveň troch percent. "A keďže ceny nehnuteľností budú stúpať, využil by som šancu kúpiť si nehnuteľnosť teraz," radí Palnečár s tým, že si klient vždy môže zvoliť refixáciu hypotéky a využiť tak výhodnejšie podmienky na trhu.

"V zásade platí, že ak sú ceny ešte nízke, no úrokové sadzby už začínajú klesať, a máte možnosť kúpy, neváhal by som," uzatvára expert na reality.