Realitný trh ožíva. Ten správny čas na kúpu nehnuteľnosti je práve teraz, radí expert
Po období stagnácie začína realitný trh na Slovensku opäť ožívať. Tento pozitívny vývoj je spôsobený najmä znižovaním úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou, ktoré bolo jedným z kľúčových krokov na začiatku roka 2024.
A znižovanie pokračuje. Guvernér Národnej banky Slovenska Peter Kažimír však naďalej vyzýva na opatrnosť v oblasti menovej politiky. „Ja nie som úplne presvedčený o tom, že by sme sa mali rozhodovať na základe jedného dobrého čísla,“ zdôraznil 9. októbra.
Mal pritom na mysli septembrovú infláciu, ktorá klesla pod dve percentá. „To číslo sme všetci predpokladali, vedeli sme o ňom pri našich posledných rozhodnutiach,“ dodal s dôvetkom, že pre regulátora je, samozrejme, kľúčové sa rozhodovať na základe celého súhrnu informácií a tie bude mať až v decembri.
Rada guvernérov sa minulý týždeň vo štvrtok rozhodla znížiť tri kľúčové úrokové sadzby Európskej centrálnej banky o 25 bázických bodov, tá – v médiách najviac komunikovaná – klesla na 3,25 percenta. A ako naznačil Kažimír, kroky guvernérov vyšli predovšetkým z ich aktualizovaného hodnotenia inflačného výhľadu, ale aj z dynamiky základnej inflácie. „Najnovšie inflačné údaje poukazujú na rovnomerné pokračovanie procesu dezinflácie,“ dodáva ECB.
Očakáva sa totiž, že inflácia v nadchádzajúcich mesiacoch vzrastie, než v priebehu budúceho roka klesne na cieľovú úroveň dvoch percent. Tento cieľ chce Rada dosiahnuť v strednodobom horizonte. „Menovopolitické sadzby bude (ECB) udržiavať na dostatočne reštriktívnej úrovni dovtedy, kým to bude nevyhnutné,“ konštatujú guvernéri s dôvetkom, že sa vopred nezaväzujú k žiadnej konkrétnej trajektórii sadzieb.
Samotné zníženie sadzieb sa dá podľa Kažimíra označiť ako „poistka“, ako krok, ktorý posilňuje dôveru. Ani zďaleka to však podľa neho neradno vnímať ako signál, že máme nad infláciou vyhraté. „Osobne by som bol komfortný aj s variantom, že by sme boli počkali a na našom októbrovom stretnutí minulý týždeň sadzby neznížili,“ komentoval v pondelok dianie s tým, že so znížením sadzieb sú spojené výhody.
Development v Bratislave. Ilustračná foto: Marko Erd / Petit Press / Profimedia.sk
Realitný trh zažil zo skoku sadzieb doslova šok
Po náročnom období pandémie a vypuknutí vojny na Ukrajine pocítila zdražovanie slovenská ekonomika naprieč všetkými odvetviami. Realitný trh však predsa len reagoval o čosi citlivejšie. Markantné zvýšenie úrokových sadzieb predražilo existujúce hypotéky, ktorým končila fixácia, a sťažilo ľuďom aj prístup k úverom na bývanie.
Dopyt záujemcov pri vysokom percente logicky klesol. Okrem toho pripomínal vývoj cien nehnuteľností v posledných rokoch horskú dráhu. Po tom, ako sa vyštverali na maximá, začali padať, a teraz už niekoľko mesiacov opäť sledujeme obrat, ktorý nahráva predávajúcim.
Aj banky po istom útlme zažívajú oživenie. V septembri regulátor informoval, že po období stabilizácie sa poskytovanie hypoték na Slovensku v druhom štvrťroku 2024 mierne zvýšilo. „Prejavilo sa to najmä nárastom počtu úverov, pričom išlo o prvý rast od začiatku sprísňovania menovej politiky v roku 2022, a to naprieč bankami na trhu,“ konštatuje NBS.
Napriek tomu však produkcia hypoték naďalej zostala až 30 percent pod dlhodobým priemerom. Centrálna banka poukázala aj na to, že Slovensko je v raste úverov na mediáne krajín Európskej únie. „V regióne strednej a východnej časti EÚ je rast slovenských hypoték dokonca druhý najpomalší,“ dodáva.
Úrokové sadzby sa podľa nej zatiaľ menia len veľmi opatrne. Od marca do júla tohto roka sa hypotéky na Slovensku poskytovali v priemere za 4,6 percenta a prípadný pokles bol len na úrovni stotín percenta. Čiastočnú zmenu trendu možno očakávať až od augusta, keď viaceré banky avizovali znižovanie sadzieb.
Pomoc s hypotékami pôsobí rozpačito
Téma, ako dotovať dlžníkov pre stúpajúce úrokové sadzby, bola vlani významnou súčasťou predvolebných kampaní. Schéma pomoci bola nakoniec zavedená. Aj podľa centrálnej banky môže vyššie úroky čiastočne zmierniť aj štátny príspevok na zvýšenú splátku. „K 31. júlu tohto roka túto podporu poberalo 11 754 žiadateľov, čo predstavuje menej ako sedem percent doteraz refixovaných hypoték,“ doplnila.
Drahé úvery, samozrejme, brzdia záujem kupujúcich. A boli sme už svedkami toho, že ho takmer úplne stopli. „Verejnosť je veľmi citlivá na vyššie úrokové sadzby. Skôr by sme povedali, že citlivejšia ako na vývoj cien nehnuteľností,“ hovorí pre Štandard Jan Hrubý, výkonný šéf realitnej siete REMAX CZ a SK.
Tento fenomén sa podľa neho netýka len Slovenska, ale aj susedného Česka, kde podobný trend vytvára tlak na dopyt po nehnuteľnostiach. Vplyv nižších úrokových sadzieb na trh je teda nepopierateľný.
Ich zostup má podľa odborníkov výrazný vplyv na oživenie dopytu po domoch či bytoch. Slovenský trh preto teraz registruje postupný nárast záujmu kupujúcich. „Dnes vidíme väčší počet zrealizovaných transakcií a dopyt po bývaní opäť rastie,“ vysvetľuje Hrubý.
Tento trend podľa neho potvrdzujú aj rastúce ponukové ceny nehnuteľností, ktoré sa už dostali nad úroveň z roku 2023.
Vplyv zvýšenia DPH a ekonomické faktory
V súvislosti s konsolidačnými opatreniami a plánovaným zvýšením DPH sa očakáva, že nehnuteľnosti po novom roku mierne zdražia. Štandard sa už tejto téme venoval v samostatnom článku.
Tento vplyv však bude podľa odborníkov len krátkodobý. „Ľudia potrebujú bývať a aj keď dôjde k zvýšeniu cien, veľký dosah to mať nebude,“ myslí si generálny riaditeľ siete REMAX. Dôležitejšími faktormi pre dostupnosť bývania budú ekonomický vývoj, zvýšenie príjmov obyvateľstva a zrýchlenie výstavby nových bytových projektov.
Aj keď je sentiment na trhu pozitívny, dostupnosť bývania na Slovensku je stále jednou z najväčších výziev. „Slovensko a Česko bohužiaľ nemajú vôbec lichotivé výsledky v rámci indexu dostupnosti bývania, a v rámci EÚ sa obidve krajiny nachádzajú na chvoste,“ upozorňuje.
Na zlepšenie situácie je podľa neho potrebné riešiť viacero faktorov, vrátane zníženia stavebných nákladov, zvýšenia dostupnosti hypoték a rozvoja pracovného trhu. Napriek tomu, že úrokové sadzby klesajú, kľúčovou otázkou zostáva istota práce verzus hypotéka.
Hrubý dodáva, že ľudia si pri kúpe nehnuteľností musia klásť otázku, koľko im po zaplatení hypotéky zostane na bežný život. Stabilný príjem a bezpečná zamestnanosť sú tak podľa neho naďalej rozhodujúcimi faktormi pri rozhodovaní o kúpe bývania.
Investičné možnosti neprináša len metropola a jej okolie
Hoci Bratislava zostáva najatraktívnejším trhom, zaujímavé sú aj investičné možnosti v iných regiónoch. V susednom Česku sa investície postupne presúvajú z Prahy do menších miest, čo môže byť predzvesťou podobného vývoja aj na Slovensku. „Investori veľmi dobre pracujú s regionálnou cenou a my vidíme, že množstvo bytov predaných investorom bolo nižšie najmä kvôli vyšším úrokovým sadzbám,“ vysvetľuje Hrubý.
Jedným z hlavných motorov, ktoré ovplyvňujú dopyt po nehnuteľnostiach, sú hypotéky. Historicky boli na Slovensku hypotéky hlavným nástrojom na financovanie kúpy nehnuteľností. „Ľudia reagujú citlivo na zmeny, predovšetkým v oblasti úrokových sadzieb. Hypotéky zostávajú kľúčovým faktorom pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti,“ dodáva s tým, že s postupným znižovaním úrokových sadzieb ECB sa očakáva, že sa hypotéky stanú dostupnejšími, čo ešte viac podporí realitný trh.
Napriek tomu, že inflácia je na ústupe a ECB plánuje ísť ešte nižšie, Hrubý varuje, že nehnuteľnosti zrejme zlacňovať nebudú. Naopak, je pravdepodobné, že ceny ešte pôjdu hore, čo je podporené aj stúpajúcim počtom transakcií. „Tá správna doba na kúpu nehnuteľnosti je práve teraz, keď sme sa odrazili od dna a ceny začínajú rásť,“ uzatvára.
Realitný trh na Slovensku sa teda po rokoch stagnácie začína stabilizovať a oživovať. Vplyv znižovania úrokových sadzieb, zlepšená spotrebiteľská nálada a pretrvávajúci dopyt po bývaní naznačujú, že rok 2024 môže byť pre slovenský realitný trh zlomový. Ekonomický vývoj a rast príjmov budú potom kľúčovými faktormi, ktoré rozhodnú o tom, či sa bývanie na Slovensku stane dostupnejším aj pre širšiu verejnosť.