Domy a byty na Slovensku zdraželi od roku 2010 takmer na dvojnásobok

Už februárové dáta Národnej banky Slovenska potvrdili pokračovanie zdražovania nehnuteľností aj ku koncu minulého roka. Tá však pracuje s ponukovými cenami najmä z inzercie, ktoré získava z takzvanej Cenovej mapy nehnuteľností vytváranej vybranými subjektami realitného trhu.

Rovnaký trend naznačujú najnovšie štatistiky zo strany Štatistického úradu SR (ŠÚ SR). „Predajné ceny bytov a domov na Slovensku na konci roka 2024 rástli už tretí štvrťrok za sebou, medzikvartálne tempo zdražovania stúplo k štyrom percentám a medziročné k hranici osem percent,“ vyčísľuje.

Ceny v spomínanom kvartáli poskočili v šiestich z ôsmich krajov, no medziročne si najviac priplatili kupujúci v okolí Žiliny a Košíc. „V Žiline, v Košiciach, ale aj v ďalších krajských mestách koncom roka prirodzene rástli najmä ceny novostavieb, a to pre vyššiu sadzbu DPH,“ hovorí pre Štandard analytik Viktor Obtulovič zo spoločnosti Wilusa.

Developeri robili silné marketingové kampane a ponúkali rôzne benefity a zľavy pri rezervácii bytov pred koncom roka, čo ovplyvnilo ich predaj. „Je bežnou praxou, že pri raste cien novostavieb rastú aj ceny bytov na sekundárnom trhu,“ vysvetľuje.

Posledný štvrťrok ukázal aj vyššie tempo zdražovania ako predchádzajúce dva, no dynamika, akou ceny rástli, bola u nových a existujúcich nehnuteľností takmer rovnaká. „Ceny novostavieb taktiež dosahujú svoje maximá (najmä v hlavnom meste, kde narážame na kúpyschopnosť ľudí) a je prirodzené, že ľudia volia ako alternatívu starší byt na sekundárnom trhu,“ myslí si Obtulovič.

Cenové nožnice sa začali zatvárať

Vlani v štvrtom kvartáli bol najvyšší nárast o 11,8 percenta v Nitrianskom kraji, zároveň si v tomto regióne dvojcifernú dynamiku rastu predajných cien v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom udržali oba segmenty – nové aj existujúce nehnuteľnosti.

Po ochladení realitného trhu na jeseň 2022 sa podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického s novou situáciou lepšie vyrovnali novšie byty v porovnaní so staršími. Tie staršie zlacňovali výraznejšie. „Minulý rok sa však situácia obrátila a cenové nožnice medzi novšími a staršími bytmi sa začali zatvárať,“ vysvetľuje pre Štandard.

Po oživení v minulom roku totiž rýchlejšie zdražovali staršie byty. „Nie je to nič prekvapivé, práve tie sú pre ľudí cenovo dostupnejšie ako novšie byty,“ konštatuje s dôvetkom, že takýto vývoj možno vnímať zároveň aj ako určitú korekciu predchádzajúceho trendu.

Potvrdzujú to aj dáta Realitnej únie SR, podľa ktorých je stieranie cenových rozdielov medzi novšími a staršími bytmi výraznejšie pri dvojizbových ako pri trojizbových bytoch.

Dôsledkom rýchlejšieho zdražovania existujúcich nehnuteľností boli skoky cien v Banskobystrickom (+8,5 percenta) a Košickom (+5,4 percenta) kraji. „V Bratislavskom kraji, ktorý je dlhodobým lídrom realitného trhu, predajné ceny medzikvartálne vzrástli o štyri percentá a približne rovnaké tempo rastu platilo pre existujúce aj pre nové nehnuteľnosti,“ dodávajú štatistici.

Ak sa pozrieme na medzikvartálne porovnanie, prím hrajú Nitriansky a Banskobystrický kraj s rastom 11,8 a 8,5 percenta. „Ide však len o dobiehanie vývoja v iných krajoch, kde sme zaznamenali oživenie na realitnom trhu už skôr,“ hovorí analytik.

Dodáva, že pri medziročnom porovnaní totiž spomínané kraje vykazujú podpriemerný cenový rast. V každom prípade však aj tieto dáta zo štatistického úradu potvrdzujú, že oživenie na realitnom trhu má plošný charakter, čiže zasahuje všetky kraje.

Kupujúci mierne zlacnenie zažili len v okolí Trnavy a Trenčína
– v oboch sa pod to podpísali lacnejšie existujúce nehnuteľnosti.

Zdroj: ŠÚ SR, DATAcube

Medziročne si viac pripísali staršie domy a byty

Štatistici konštatujú, že na medziročnej báze výraznejšie zdraželi práve existujúce nehnuteľnosti, a to až o 8,4 percenta. Tie nové si pripísali necelých šesť.

V sledovanom období išli ceny nahor naprieč všetkými krajmi, najmenej v Trnavskom a najviac v Žilinskom kraji. „Nadpriemerný minuloročný cenový rast v Žilinskom kraji 20,3 percenta bol výsledkom kombinácie viacerých faktorov,“ vysvetľuje pre Štandard Kubrický.

Ide totiž podľa neho o ekonomicky rozvinutý región s kvalitnou dopravnou infraštruktúrou, kde relatívne priaznivé ceny nehnuteľností pritiahli zvýšený záujem kupujúcich. „Dopyt podporili aj individuálni realitní investori,“ dodáva.

Okrem toho bol taktiež na miestnom trhu naakumulovaný silný dopyt po bytoch a stále majú navrch predávajúci, keďže je tam podľa Obtuloviča menej bytov na predaj. „V Žiline zrekonštruovaný jednoizbový panelový byt už pod 125-tisíc eur nenájdete,“ vyčísľuje.

Dvojciferné tempo zažili aj kupujúci v okolí východoslovenskej metropoly, kde zaznamenali 10,5 percentný skok. „V oboch regiónoch to bol dôsledok najmä vysokého rastu cien starších, teda existujúcich nehnuteľností,“ vyplýva zo štatistík.

V Košiciach môže byť podľa Obtuloviča zvýšený dopyt po bývaní okrem naakumulovaného dopytu a nedostatočnej novej výstavby spôsobený príchodom nového investora do regiónu (Volvo). „V meste majú pribudnúť nové rezidenčné projekty, napríklad Watsonova alebo rezidiencia Tesla, kde sa na trh dostane niekoľko stoviek bytov v najbližších troch rokoch, čo môže z časti pokryť dopyt ľudí po novom bývaní,“ hovorí pre Štandard.

Zdroj: ŠÚ SR

Na základe drahších starších domov a bytov sa celkové predajné ceny zdvihli v Prešovskom, Bratislavskom kraji a Nitrianskom kraji. Len o dve až štyri percentá poskočili v regiónoch Trnavy, Trenčína a Banskej Bystrice.

V porovnaní s obdobím roka 2010 (bázický index) sa reality na bývanie predávali za ceny o 96,4 percenta vyššie. „Nárast cien sa líšil podľa typu nehnuteľnosti, v priebehu 14 rokov ceny vzrástli novým nehnuteľnostiam o takmer 66 a existujúcim o 111 percent,“ uzatvára úrad.

Trh s nehnuteľnosťami od vlani výrazne ožil

Najnovšia marcová správa Národnej banky Slovenska (NBS) skúma aj realitný trh. „Od jari minulého roka, keď ceny nehnuteľností zaznamenali obrat, ich úrovne postupne narastajú,“ konštatuje sa v dokumente s tým, že ceny inzerovaných bytov sú už od svojho dna, ktoré zaznamenali v marci 2024, vyššie približne o 13 percent.

Hoci tempo rastu cien nehnuteľností je rôzne v jednotlivých krajoch a segmentoch, medziročný rast je podľa regulátora relatívne plošný. „Pomerne dynamicky rástli ceny bytov v krajských mestách. Vzrástli aj ceny domov, aj keď tempo zvýšenia ich cien je miernejšie,“ dodáva.

Dopyt po nehnuteľnostiach, samozrejme, oživujú najmä pozvoľna klesajúce úrokové sadzby. Podľa centrálnej banky sa však reálnych miezd hneď v úvode tohto roka nepriaznivo dotkla časť prijatých konsolidačných opatrení.

Oživovanie by však podľa nej napriek tomu mohlo pokračovať, keďže okrem priaznivejších úrokov na úveroch do hry vstupuje aj avizované pokračovanie zdražovania nehnuteľností v ďalšom období, čo vplýva na dopyt.

Zdroj: NBS, United Classifieds

Čo sa týka novostavieb, situácia na trhu s novostavbami sa podľa štatistík zásadnejšie za posledný rok nezmenila. „Ceny inzerovaných novostavieb sa k februáru 2025 medziročne zvýšili, avšak iba približne tretinovým tempom v porovnaní so sekundárnym trhom. Predajné ceny novostavieb rástli ešte pomalšie,“ konštatuje správa s tým, že stabilnú úroveň si udržuje aj ponuka nových bytov.

Pokles úrokových sadzieb a mierne rastúce reálne mzdy nedokázali podľa Národnej banky Slovenska zásadnejšie zlepšiť dostupnosť bývania v posledných mesiacoch. Ich vplyv totiž takmer v plnej miere kompenzuje nárast cien nehnuteľností. „Dostupnosť bývania sa tak výraznejšie nezlepšila a výrazne zaostáva za úrovňami v predchádzajúcom období,“ uzatvára.